杭州酒店式公寓遭遇“滑铁卢” “盛宴”变“剩宴”

在杭州市场上，酒店式公寓因其低总价、不限购不限贷、专业服务、租金回报率高等特点而受到自住者和投资客的亲睐，在前几年成交量一路走高。不过，在刚刚过去的2014年，杭州的酒店式公寓市场却遭遇了“滑铁卢”：成交大幅放缓，可是供应量却快速增加，叠加效应下存量房源急剧上升，不少酒店式公寓项目积重难返，销售陷入僵局。

本期，记者就以酒店式公寓的成交、存量、去化周期等数据为切入点，通过分析试图展现一个比较真实的杭州酒店式公寓生存现状。特别说明，本文涉及的酒店式公寓数据量庞大，均为笔者根据人工统计，其中包含限制房产，但不包含留用地项目，仅供参考，请勿锱铢必较。

量价齐跌 供大于求风险超住宅

2014年，杭州酒店式公寓市场可谓一片愁云惨雾：作为一种类住宅产品，上半年受住宅市场低迷影响行情比较差；下半年双限调整，原本不限购不限贷的先天优势减弱，再加上刚需和改善型住宅都开始爆发，酒店式公寓反受住宅放量挤压，市场热度丝毫不见起色，甚至还有每况愈下之势。

成交放缓的同时，随着诸多商业地产项目开盘入市，酒店式公寓产品供应量在过去的一年里呈现井喷之势。如蓝钻天成、中大银泰城、杭州新天地、新天地G193广场、融创·杭州印、下沙宝龙城市广场等综合体项目先后领出预售证，酒店式公寓供应量都在1000套以上，仅这6个项目，新增可售房源就达近7000套。

在酒店式公寓成交与供应两者矛盾日益尖锐的情况下，不少项目纷纷开启“降价跑量”模式。最终，2014年杭州市区（包括萧山、余杭）的酒店式公寓最终成交呈现出量价齐跌的市场行情：全年酒店式公寓成交7402套、成交面积46.5万方，相比2013年同期的10231套、69万方，下滑幅度分别为27.7%和32.6%；从整体价格来看，2014年成交均价为15494元/平方米，相比2013年的17129元/平方米，下跌1635元/平方米，跌幅为9.55%，超过住宅市场的跌幅8.57%。

（注：存量数据截至2015年1月8日）

从各区域的酒店式公寓销售情况来看，余杭区成交1424套，是2014年杭州酒店式公寓成交量最大的区域，其次是拱墅区1116套，萧山区1095套位列第三。这三个酒店式公寓成交量在千套以上的区域，也并非是整个区域内市场行情较好，而是个盘表现突出所致。从销售套数排名前十来看，余杭区、拱墅区、萧山区分别有两个项目上榜，从而拉高了区域数据。而存量压顶的下城区，年终成交收于965套，未能突破千套大关。

总结2014年杭州热销的酒店式公寓项目特点，一是低价走量，如怡丰城、万宝城、香山四季公馆、中粮·方圆府等；二是区域内产品较为稀缺，如远洋公馆、申瑞国际等；三是营销出奇制胜，如蓝钻天成、海威·钱塘之星。以此作为参考，2015年酒店式公寓市场的明星楼盘，或许会有：地价优势大、住宅热销珠玉在前的欧美金融城（EFC）；主打艺术牌、小户型低总价的新天地G193广场；地铁上盖物业、区域内产品稀缺的地铁东城广场；或将延续2014年低价策略的富越·香郡盈座……

2014年杭州酒店式公寓销售套数TOP10

存量高达25745套 综合体成双刃剑

毫无疑问，2014年是杭州酒店式公寓供应大年，这主要源于早几年拿地的多个综合体项目，在今年纷纷入市，其中规划的酒店式公寓产品，体量非常大。

在2014年年初，克而瑞杭州公司总经理刘晨光曾从存量分析，得出“2014年杭州酒店式公寓市场呈现良好态势，去化周期短，风险较小”的结论。可是，一年后的今天，再从存量出发分析，却发现了完全相反的市场走势。可见，这一年的杭州酒店式公寓供应之猛烈。

据统计，截至2015年1月8日，杭州市区酒店式公寓房源库存达25745套，体量超过140万方。这个数字意味着，在杭州15万套的存量中，酒店式公寓占比达16.99%，在商业地产库存中占比过半，超过写字楼和商铺库存套数的总和。而在2014年1月底，杭州酒店式公寓的库存在14000套左右，在当时的市区新房总库存中，占比不足12.4%，一年时间内上升了近4.6个百分点。

从酒店式公寓库存的区域分布来看，下城区以5113套的数量高居榜首，可算是库存压顶。另外，萧山区、余杭区、滨江区的存量也都在3000套以上，压力不小。相较之下，上城区和之江区酒店式公寓产品积压不多。

为什么库存最大的是下城区？原因很简单，城北杭州新天地、中大银泰城、新天地G193广场等综合体项目扎推，这3个项目在2014年领出预售证的新增可售房源达6531套，其中酒店式公寓供应量达近4000套。与巨量供应形成鲜明对比的是，这三个项目整年的酒店式公寓成交量仅176套，其中杭州新天地成交71套，新天地G193广场成交70套，中大银泰城成交35套。供需失衡下，难免存量见长。不过，新天地G193广场是在2014年12月才首开，进入2015年后进入集中网签阶段，中大银泰城则随着其在12月31日正式开业，促进了酒店式公寓的销售。截至1月13日，1月份新天地G193广场成交107套，中大银泰城成交88套，在主城区销售套数排名第一和第二。不难看出，小面积低总价的房源依旧是酒店式公寓中去化较为稳定的部分。

本网在2014年的综合体系列调查中显示，综合体过剩已经是不争的事实，综合体中几乎不可或缺的酒店式公寓自然也成了重灾区。

另外，酒店式公寓市场行情受区位商务、商业氛围作用非常明显。下城区是个居住氛围成熟的区域，商业氛围则一般，区域内人口、产业导入都非常有限，而酒店式公寓的特质决定了其更加适合年轻白领、中高端商务阶层，因此即便这些综合体有着非常强大的商业配套做支撑，但是区域内需求短期内仍然匮乏，注定在氛围不能够完全匹配之下消化不了庞大的库存。

区域内酒店式公寓产品供应井喷，以致供需失衡，也是萧山、余杭、滨江、下沙、拱墅等区域库存不断上升的关键所在。

另外，从杭州存量排名前20的酒店式公寓项目来看，综合体数量超过一半，是酒店式公寓市场盛宴变“剩宴”的罪魁祸首。其中，蓝钻天成、中大银泰城、新天地G193广场、融创·杭州印、昊元·之江时代中心、萧山宝龙城市广场、恒鼎·博邑郡等都是2014年新开盘的项目。目前，这20个项目的酒店式公寓存量就达到了17263套、98.4万方，酒店式公寓区别于住宅分批申领预售证，大多房源一次性领出，体量骤然增加也导致了整体库存的剧增。

去化周期高达42个月，下沙区问鼎最难卖

双限政策调整后，酒店式公寓“不限购不限贷”的先天优势减弱，还有后天的存量不断升高，竞争加剧，未来杭州市场上的酒店式公寓项目日子或许将更加不好过。

如果以2014年的酒店式公寓去化量来测算去化周期，可以发现杭州市当前的酒店式公寓库存需要42个月。按照各个区域来看，下沙区的去化周期最长，长达71个月，其次是滨江区需要65个月，库存最高的下城区需要64个月，江干区需要58个月，萧山区需要46个月。去化周期最短的是西湖区，仅需19个月。

值得注意的是，这个去化周期仅仅是基于当前的静态数据，而酒店式公寓的库存量是个随时变化的动态数值。要知道，单单2013年 出让的纯商业用地就达112宗，可建面积达746万方，再加上2014年又出让了89宗纯商业用地，可建面积达613万方，两年来拍出商业用地可建面积高达1359万方。由于商业项目开发周期比住宅长，因此前两年拍出的地块，绝大部分都还没进入市场销售，至于其中会有多少的体量会转化成酒店式公寓投放市场，一切都还是未知数。

已有百万方的存量亟待消化，或许还有更多的潜在供应量在虎视眈眈，杭州酒店式公寓市场的未来异常严峻。当市场的风险开始被几乎每个当局者察觉的时候，也许这场风险已经不可避免得走入白热化的竞争中。

杭州各区酒店式公寓库存去化周期表

（来源：透明售房网）