【商业地产学霸班】投资商铺怎样巧妙“扫雷”？

公摊率是商铺价值最大化的必要条件

商铺的公摊率对消费人群的容量和人流量有直接影响。商场的空间是有限的，公摊越小，可容纳消费者的空间就越少，从而影响商场的经营效果。因此越是高档的商场，其公共空间就会越多。如果片面地追求低公摊面积，表面上看起来商铺面积大了，但广大商家赖以生存的客户却减少了。顾客会因为过于拥挤而不愿停留，或是走马观花，购买欲不高，这样即使商铺使用面积再大也无济于事。

商场设计公共空间，主要考虑客流通达与滞留，公摊面积就是用来营造舒适的购物环境，满足购物者的消费偏好。有的商场还会设计宽敞的休息区、中央花园等，这些公共空间的设计都是为了使购物环境更加舒适。舒适的购物环境会极大地刺激购物者的消费冲动，而嘈杂拥挤的购物环境只会使人望而却步。想象一下，如果一个商场像武宁快乐城一样，拥有空中观景台这样的场地，是不是会吸引很多客流呢~?

其次，商铺公共空间大小决定了消费人群的容量和人流量。商场的空间是有限的，公摊面积小，可容纳消费者的公共空间自然减少，人流量就会受到限制，从而直接影响商场的经营效果。

没有合理的价值尺度，盲目追求小公摊商铺，投资者就有可能买到‘垃圾股’，最终影响自己的投资收益。很多大型商业地产的投资者对此都深有感触，投资商铺最终考虑的是商场的商业气氛、经营效益，不能只简单地计较公摊面积、使用面积等因素。商场举办大型节庆活动，可以为商铺客观上带来不少客流，但是有些公共面积的狭小的商场就只能望而却步了。

综上，投资者不难发现，合理的公摊也是商场持续经营的必要保障。盲目地追求低公摊，造成商场档次低下，使得消费者不能形成有效的购买动力，最后会造成商场没有人气。一个没有人气的商场，就算公摊再低，也会给投资者造成无法弥补的损失。更为重要的是，公摊率的高低并不能完全决定商铺的价值，商铺的价值最终还是取决于商场所处的地理位置，其是否占据核心商圈，有无主力店，在这些条件都满足的基础上才能谈到公摊对商铺价值的影响

就目前的商业发展水平而言，已经初步发展出了现代购物中心，其在满足诸如位置、商圈、等核心价值因素的同时，公摊率也应向一线城市看齐，以保证消费者的购物享受。错误地判断商业发展阶段，盲目地迎合普通的中小投资者，满足其对于低公摊的要求，致使商场投入运营之后不能解决消费者对购物环境的要求，最后损害的还是投资者自身的根本利益。

高返租伴随高风险

王先生2012年购买了一临街商铺，当时开发商承诺自交房之日起，每年以9%的收益率进行回报，协议期签订为5年。2013年底，开发商如约兑现了承诺，但2014年的收益至今还未到账。虽然开发商一再解释，今年上半年一定会将应得收益支付给王先生，但王先生依然很担忧，未来几年，开发商是否还能按期支付收益。

业内人士表示，天上不会掉馅饼，投资都是有风险的，那些看上去非常完美的投资计划并非万无一失。目前很多开发商惯用高返租的形式来吸引购房者，时期通常为5-8年，收益率多在8%-10%之间。很多情况下，这只是一种营销手段。在协议期间，一旦开发商出现经营不善或资金问题，随时都有可能违约。

提醒，在决定之前，一定对周边同类型的物业进行类比，看其收益是否在合理范围内，如果过高，则后期开发商可能会出现违约。与此同时，也要多比较物业价格，谨防开发商通过调高售价来转嫁成本。

商铺的买和卖都有讲究

投资商铺的买入价格关系到投资成本，卖出价格则关系到投资收益，究竟什么时候买，什么时候卖才最好呢？其实，无论买还是卖的出手时机都是非常关键的。投资者在把握买、卖时机的问题上，都必须充分权衡利弊后再出手。短期投资者须考虑转手的中间成本，而长期投资者则不可忽略商铺后期的升值潜力。此外，商铺初期出租的签约年限最好不要超过3~5年，以免商铺度过培养期之后由于租约而无法涨价。

虽然投资不同项目的出手时机各不相同，但也有一些关键节点是投资者值得抓住的好时机。买入的价格越低，投资者成本就越低。大多数情况下，开发商对商铺项目会采取预售的方法进行销售。所以，在前期商铺作为期房的时候买入，其价格会相对划算。而随着开发商工程进度的逐渐推进，商铺的前景逐渐明朗之后，开发商大多会开始提价，特别是位于成熟商圈中的项目，其涨价空间将会很大。如果等到这个时候再买，投资者的成本将会提高不少。所以，投资商铺还是越早越好，但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上，将投资风险控制在自己掌握的范围之内。此外，当开发商遇到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。所以，选择这种时候购买也不失为一个良机。

相比之下，卖出价格越高，投资收益却并不一定越高。如果投资者寻求的是短期投资收益，以买卖差价为利益点则卖出价格越高越好。因为二手交易税费是一笔不小的成本，而通过按揭贷款投资的投资人，还需要考虑贷款的利息成本以及交房时的各种费用。选择正式交房之前出手则可以避免各种税费等中间费用。当投资者寻求长期的投资收益，则更须考虑商铺商业氛围的成熟与否。特别是位于核心商圈中的商铺，商铺租金会随着商圈的成熟而逐年走高，甚至出现指数增长。投资者除非急需资金周转，否则，长期持有可能会获得更高收益。

投资商铺成熟区域或许更为安全

2012年，郑先生花费29万元在某新区购买了一套50多平方米的空中商铺。即将建成的轻轨、数十万的人流、品牌开发商的实力保障，这些利好都让郑先生相信，自己已经坐稳了“包租公”的位置。

谁曾想自2013年交房后，整个区域就面临着人气严重不足的问题，大型的购物商场尚难以维持运转，势力单薄的空中商铺更是找不到“东家”。在这期间，开发商也一直在帮业主寻找租客，曾经有一位老板表示，可以将郑先生物业的整层楼全部租下，但每月租金仅为15元/平方米。由于价格太低，郑先生难以接受，直到现在，他还在四处张贴租房告示。

某房地产职业经理人表示，除非是特别有经验的投资者，一般情况下还是建议选择人气较旺的热点区域。虽然新兴区域在价格上会有很大的优势，但建成之后往往需要“养”几年才能产生收益，况且具体需要“养”多久，没人能给出一个定论。对普通投资者而言，成熟区域或许更为安全。

公摊率高不会致使投资者投资成本高

合理的公摊率是保障商铺价值的必要条件，也是商铺未来能够合理盈利、得以保证投资者经营性收益的保证。但有相当一部分投资者认为，公摊率达到50%左右，其所投资的商铺单价也提高到原来的两倍，其实这是一种错误的认知。

事实上投资者所购买的房地产产品都包含公摊，而其为公摊面积支付的投资，也是拥有产权的。任何房地产产品，都不会额外地给投资者增加不必要的面积，致使投资者成本高。武宁快乐城的空中长廊连接了空中花园和城市广场，承上启下，将空中花园的绿色带入商业体，配以人工瀑布，为顾客打造“山水武宁”式的环境体验。

对于商铺而言，投资者投资的是建筑面积，其产权证上也会明确地标明建筑面积为多少。未来投资者无论是出租还是出售，计算基数都是建筑面积而不是使用面积。也就是说，投资者所购买的商铺并未因为公摊而使其根本利益受损。合理的公摊只是为了保证商场能够拥有宜人的购物环境，能够满足消费者日益提高的购物享受，并未让投资者为此支付额外的成本。

（来源：365地产家居网）