“5公里死亡圈”的“魔咒”推动了社区商业变革？

杭州某小区的便利店，已经率先践行了最普通的O2O模式。这一个已经日常化的普通小细节，正成为杭城社区商业变革的小小缩影。

在矛盾日渐突出的今日，社区商业的变革，也成为了更加值得思考和关注的命题。

社区商业成开发商“利器” 形式逐渐多元化

“我们项目自身配备了一条社区商业街，可以满足今后的生活需要”、“我们楼盘有自己的底商，也是我们的商业配套”——在楼盘项目的销售过程中，这样的说辞并不陌生。

在中国，社区商业的功能，除了给居民提供便利之外，也成为了开发商在销售住宅及相关产品时的一个卖点。

在良渚文化村，以玉鸟流苏和村民食堂为中心的商业中心，成为了整个大盘最核心的社区商业；在绿城翡翠城，翡翠天地成为了业主们平时最常光顾的社区商业中心；而它们，都曾经或者正在成为自身项目乃至周边项目的有力配套。

在城市综合体遍地开花的时代里，社区商业，这个“最后的500米内”的消费场所，成为了各大楼盘极为看重的组成部分。而随着市场竞争环境的加剧，开发商们也开始在社区商业上花下功夫，社区商业的模式也逐渐多元化。

3月28日，位于杭州城北的中国铁建suncity太阳城开业，这个主打亲子概念的商业体，俨然成为了杭州市场上一个较为新型的社区商业类型——社区商业MALL。

小区沿街底商、社区商业MALL、社区园区服务体系、社区商业中心……种种不同类型的社区商业，都成为了购房者在考虑住房生活配套时的重要因素，也成为了开发商相当看重的一部分。

杭州某小区商业街上店铺空置率十分高

矛盾频现“魔咒”不断 商家吐槽称“为房东打工”

然而，无论是杭城的社区底商还是社区商业MALL，或多或少都面临着一系列的生存困境。

业态分布不均、同质化高、存活率低、租金压力大、生存环境恶劣……来自社区商业一线的矛盾频频暴露，成为了悬在头顶的“达摩克利斯之剑”。

在杭州临平山北，本土房企绿城在这里打造了一个相当规模的社区——绿城蓝庭。该项目规划了一条商业街区——阳光天地，这个入住率尚可的小区，按理说人气应该不错，但事实上，街区内店铺之间人气大相径庭，也出现了同种业态竞争情况十分激烈的情况。

在星桥超级大盘广厦天都城，商业街区的人气甚至呈现整体趋冷的现状，不少餐饮店在就餐高峰期依旧门可罗雀。

这一类的社区商业之所以呈现目前的困境，究其原因，正是因为社区商业在此前是开发商销售的推动器，它本身的发展便显得有些被动。不少社区底商在由开发商出售之后，便投入到了市场化的浪潮里，走上了“自生自灭”的道路。从集中化的管理转变到粗放式的生存方式，社区商业经历了一轮轮的市场洗牌，却鲜少有统一的规划运营。

当然，城市综合体所带来的冲击同样不容小觑，尤其是那些在综合体开业前尚未形成十分浓郁的商业氛围的社区，类似沃尔玛的“5公里死亡圈”等“魔咒”，不时在上演。

比如，在铁建国际城，尽管其自身的suncity打造的是童玩早教主题，本身也涵盖了餐饮、服装等业态，但距离该盘仅1公里的地方就有新开业不久的中大银泰城，内里同样涵盖孩子王等早教、童玩业态，业态更为丰富，消费选择更为多样，形成直接竞争。

而更早前，由于城西银泰城的开业，对面的昆仑橡树园等社区底商关门率甚至达到了7成以上。

租金高、成本压力大则成为了社区商业的普遍桎梏。有商家无奈的吐槽：“租金每年涨的很离谱，生意却不见得好起来，我们都是为房东打工。”

线上支付、送货上门 社区商业迎来智慧化变革

随着社区商业生存环境的日益恶化，矛盾日益突出，以超市、便利店、洗衣店、银行、餐饮和医疗为代表的传统社区商业“五菜一汤”，也正在寻找一些出路。

在“互联网+”盛行的今天，更多的房企关注到了社区商业的智慧化变革，例如在红极一时的“保利是个P”之后，保利发布了5P战略，其中就包含了打造社区商业O2O品牌“若比邻”。而绿城、万科等房企，也在这一方面尝试着更多变化。

世邦魏理仕杭州公司董事总经理马英枢表示，现在不少开发商已经认识到社区商业现状中存在的一些问题，便开始在后期的运营管理上下功夫。目前不少实力开发商都将社区底商用于自己持有，统一招商、运营和管理。而这样的集中式管理，显然比“放养式”的粗放管理更有序、更可控，避免出现“10个店铺内有好几家是包子铺”的窘境。

而方芳则从现有国内社区商业的体制方面提出了担忧。方芳认为，一方面在中国，社区商业里除了菜场外，是完全市场化的，甚至是开发商销售住宅的一个辅助工具，对于人流量和业态布局没有系统的规划，而类似新加坡的社区邻里中心等模式在这方面就相对科学。

其次，方芳认为，除了政府扶持方面，社区商业可以借鉴目前杭州做的十分成功的“菜篮子”工程模式，思考更多的生存和运营方式。

更科学的管理模式、智慧化运营、大数据运用……社区商业的新一代变革，正在上演。至于属于社区商业的“黄金年代”何时到来，取决于这一场变革的彻底性。

（来源：凤凰房产）