【商业地产学霸班】商铺单价最贵≠最旺

市场上在售的综合体项目越来越多，相比社区商业和普通街铺，人流大、商气足都是综合体项目的优势所在，这些城市综合体周边的商铺自然受到越来越多投资人的关注。投资综合体周边的商铺，除了看地段之外，投资者一般都是以售价的高低来判断商铺的好坏。但是，事实真的如此吗？

随着青羊万达广场、城北优品道、成都银泰城、龙湖·金楠天街、蓝光韩国城等一系列商业产品纷纷入市，成都商业地产的格局再次发生了改变。以往单纯的商业街开发模式，已被开发商认为不适合当下主流的商业开发模式。而以开发城市综合体项目为主，开发商主力运营核心区商业、将周围商街出售的模式，成为成都商业地产市场的主流。据成都商报记者调查，包括恒大·曹家巷广场、蓝光·金悦府、一品CG、星汇广场、中粮·大悦城等项目都属于这种模式。

一般情况下，开发商均会根据项目情况和定位，将综合体周边出售部分的商业划分为10平米至上百平米的商铺进行出售。而价格方面遵循随行就市的原则，一般价格在5万—8万元/平米，曾有综合体周边的商铺卖出超过10万元的高价。资深商业地产投资人黄海说：“曾经投资者认为背靠综合体好乘凉，价格高自然有价格高的好处，商铺的价格自然水涨船高。”但他同时认为，在不考虑开发商主力店、人流规划和走向的情况下，盲目投资的风险也非常大。

经典案例

开发商关闭A出口大门

商铺那条街的人流量下降7成

投资者张先生数年前在城南购买了一个城市综合体外圈的商铺。当时和他一同去看铺的投资者还有很多，“有两三个人都看中了我这个商铺。”张先生告诉记者，首先是因为综合体A出口大门旁边有一个通道，基本从外街往内街走都会通过商铺所在的这个路口。“我和几个朋友都认为这是一个不错的商铺，以后肯定租得起价格。”

事实上，等到这个综合体真正开始运营之后，张先生才发现自己之前错得离谱。综合体的开发商为了保障自己主力店的运营，将A出口的大门关闭了，想要把人流从D出口直接引入主力店里面，结果导致张先生买下的商铺那条街上人流量下降了7成左右。并且经过的顾客都是过路客，没有消费的目的性。“本来以为租金可以上100元，现在60元租户都嫌贵了。”张先生颇为无奈地表示，租户都转手了好几个，价格也一直起不来。

经营新思路

自持商业与散售商铺统一运营统一管理

其实张先生的遭遇并不罕见，不少开发商都想把最好的位置留给自己的运营主力店，而不考虑周边商业街上租客的实际情况。成都某商业机构的负责人直言：“现在开发商打造的综合体项目自持的体量都比较大，引进了许多档次的商家之后，自然更加关注自持商业的内部运营，在人流导向和商家运营上向自身倾斜，而对周边散售的商业则不闻不顾。”

如何在综合体自持商业运营和周边散售商业之间达到平衡，一直是考验开发商手艺的难题。如今，不少开发商都在考虑用自己的运营团队和招商团队为散售的商铺进行招商和管理。据万达集团内部人士透露，在成都及川内二级城市建成和销售的万达广场项目，其散售商铺部分都考虑运用万达商管公司进行整体打包运营和招商。“主要是为了保障投资者今后的收益问题，我们打算运用自己的资源帮助投资者进行招商和管理。如果按照这样的模式操作，投资者买下商铺后需要和我们签订协议，在此后数年内按照我们的租金要求和经营模式，由万达商管进行代管。”

与万达抱着同样想法的开发商还有很多，近期关注度极高的城北优品道的开发商则向记者表示：“城北优品道打造的是城北首个游乐旗舰式商业，我们认为无论是自持还是销售的商铺都应该由专业团队统一招商、统一管理、统一运营，这样才能达到多方共赢。同时在设计上，城北优品道也充分考虑了销售商业的人流动线，比如我们很多对外出售的商铺都是在综合体项目的各个入口处，这样在动线设计上就考虑到了投资者的利益。”

业内专家指出，现在开发商必须要考虑到投资者的利益，既要自持部分的商业运营良好，也要保障周边散售的商铺投资回报。在设计之初考虑动线，以及在后期运营方面商管公司介入，都不失为保障商铺售价的好方法。

（来源：成都商报）