好铺需要经过”养铺期“ 小面积商铺则更靠谱你都造吗？

在“大型社区高档消费群”、“N年返租”、“与……商圈毗邻”等噱头的宣传下，很多投资者把眼光逐渐聚焦在商铺上，买下来或自己做生意或出租。但是，很多购房者表示，商铺往往存在着投资规划过量、业态定位不准、不能马上带来收益等顾虑，就此记者采访了几位房地产业内人士。

商铺市场供需两旺

长春中原地产代理有限公司事业部总经理刘锐告诉记者：“总体来说，长春商铺市场与住宅不同，属于供需两旺的一个态势，成交量较为平缓，而价格稳中有升。据数据显示，2012年成交面积35.19万平方米，均价约为11456元/平方米，2013年成交面积32.16万平方米，均价约为13855元/平方米，2014年成交面积36.34万平方米，均价约为15171元/平方米。而从区域来看，呈现两极分化状态，四环以内的成熟地段虽然价格偏高，但仍然经常是一铺难求，而四环外的新兴区域则主要以价格优势来吸引客户。刘总认为，目前长春市场上，比较畅销的商铺主要是老城区一些较为合理的社区型商业，面积在100平方米~200平方米之间，单或双层，柱距在8米以上的，总价区间一般在300万以内的。以及新兴区域的超值商铺，面积在150平方米以内，价格不过200万，区域具有良好的升值空间如地铁口或规划的公园旁，又或者未来整个区域会有大量的人口导入，这类商铺是比较受欢迎的。”

再好的商铺都需要有“养铺期”

记者还采访到伟峰实业策划部副经理柳旭，他认为商铺有“养铺期”是非常正常的，再好的商铺都需要有“养铺”时间，一些刚刚建成的社区，商家不会立刻进入经营，商铺大批空置，因为需要较长的培育期，投资者自然不能马上有收益。还有一些社区，虽然建成时间已久，但由于地段不佳，没有形成商业氛围，这些都需要一定的时间来“养铺”。临河街的天地十二坊现在非常繁华，刚开始的时候消费人群并不是很多，经过两到三年的等待期，才蜕变成现在的商业区。那些通常不需要“养铺”的，是一些已经发展起来的商圈繁华区以及一些成熟社区，但一般要付高昂的购买费用，这样就加大了投资成本，进而加大投资风险，建议如果手上资金不太富裕，最好还是持保守态度，选择一些在市面上价格相对适中的商铺，以防承担太多的风险。

投资小面积商铺更保险

柳旭还表示，对于开发商来说，近两年的资金压力不断变大，小商铺渐渐成了快销品，在市场上更受欢迎。小面积、低总价的商铺相对风险率低，购买客群基数比较大，这样的产品对投资者的资金压力也不会太大。如果面积过大，总房款价格甚至要上千万，对于投资者来说是一笔很大的开销。

同时，柳旭认为，好的商铺应该是规规整整的，面宽所占比例大最好，一般开发商会从同一水平面上多分割出几份，这对于经营者来说门脸大，看起来比较敞亮，更能吸引客人注意。且一些临街的小户型商铺找租户也更容易，其适应能力强、经营用途多，如果周围的交通便捷、且有大型的零售商布局，那么未来的租金上涨水平绝对十分可观。

了解周边消费群很关键
作为最常见的临街和社区内街商铺，很多购房者会拿住户的消费水平来衡量投资价值，如果是刚需、中端的社区，那么其客群对于生活必需品使用需求是迫切的，购买后会着急装修入住，这样就产生购买力。而对于一些高端小区，一般入住时间周期较长，入住率相对低，这就需要在购买的时候看好时机，把握好投资方向，计算好经营收益率，因此，选铺一定要考察社区消费人群规模的大小以及整体消费能力的高低，社区规模大，居住的人口多，投资风险相对就会小很多。

一般情况下，新兴发展区域或者刚刚建成的小区，配套设施不完备，就比较适合租售或者经营便利店、小吃店等业态形式。如果小区已经非常成熟、整体消费水平较高的话，就适合自己经营或者租售给精品店、高档餐饮等业态。

（来源：新文化报）