【商业地产学霸班】儿童主题的商业地产因何能成功？

1、商业价值链分析

家长活动模式：以上海星期八小镇为例　

选择场内活动家长的行为模式及商业效应：

星期八小镇活动分上午、下午两场，时间分别是上午10：00~14：00、下午15：30~19：30。每场时间都横跨一个用餐时段。这样的安排为商场餐饮类商家带来商机。体验每项工作需要时间为15分钟左右，等待期间进入场馆的家长可以听一场亲子教育课程、或是摄影讲座、或是做个简单的美甲，或是选购儿童商品。　

选择场外活动家长的行为模式及商业效应：

妈妈可以尽情购物2.5小时并作一次SPA(1.5小时，通常200元/次)，或是做一场瑜伽(1小时，办卡折合150元/次)+美发(1小时，200~500元)+购物(2小时，无法统计)；爸爸可以打几场桌球(30元/小时)或是边看书边喝咖啡(50元/人)、或是酣畅玩一把电玩(无法统计)；或是父母一同享受难得的二人世界：一起看场电影(1.5小时，160元/两人)延伸到祖父母辈，主打养生保健，祖父母可以听一次养生课程、或品茗选购茶叶或是做一次足疗。　

2、选址要求

3、建设规模分析

儿童主题商业地产的开发需要依靠规模经济效应，而土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上升，增加了开发商资金的压力和投资的风险，因此合理的开发建设规模十分重要。　

一二线城市的开发体量存在差异　

北京、上海、深圳等 一线城市其儿童主题商业地产的开发体量较大，如北京snoopy主题公园总建筑面积达到20万平方米，上海星期八小镇、杭州do都城等职业体验项目建筑面积均在1~2万平米。　

南京、沈阳、无锡等二线城市的项目，建筑面积在1万平方米一下 ，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。

4、业态组合与商家组合　

通过业态和商家组合，达到功能的协同；除了儿童体验主力商家外，如果项目交通条件好，商圈客流量大，消费者购买能力强，消费者对流行时尚的认知度高，就应该采取没有主力店，以次主力店和小商铺为主的组合模式。　

在项目发展的不同阶段，主力店和小商铺的配比应该寻求一种平衡，既要保持经营的稳定性，又要不断提升租金水平。　

5、规划设计原则　

应根据消费者的不同购买能力和消费习惯，在进行规划布局时进行横向分布。在同一个楼层，品牌定位或面对的消费者应该在同一个水平上。　

在整体定位上，从一楼至高楼层，商品档次从高档逐渐降低。　

在业态布局上，低楼层以承担租金能力强的零售业态为主，适量配置餐饮和配套服务业态；高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮、娱乐、休闲为主，适量配置零售业态和配套服务业态。为了达到这一目的，将主力店规划布局在相对人流较少的两端或离主街较远的位置。　

餐饮业态存在着延时营业的问题，因此需要为餐饮业态设计独立的对外垂直通道。相对应的也会存在安装独立空调系统的问题，主机的安放在设计时就要预留出空间来。

6、建筑规划设计

总体规划设计

建筑设计

外立面设计

主题空间设计

交通动线设计

景观设计

照明及装饰设计

开发及投融资模式

运营管理策略　

1)增加主题类型，采用积分、货币等方式增加消费粘性；

2)增加收入类型，除了体验馆的门票、植入广告外，增加早教、培训、运动健身等全体系儿童产业项目，增加成人群体的消费类型；　

3)增加亲子互动环节，注重家庭情感的培育，在产品和业态规划上增加父母和子女互动的空间、为家长提供交流休息的空间，并增加主体性的消费空间等，提高商业坪效；　

4)收费模式：收费方式和体验时间灵活，因地制宜；

5)通过企划多种活动解决时间硬伤问题，解决周一到周五的客源问题；

6)最大程度的整合政府和儿童教育系统的资源，联合运营，保证持续人流；　

7)整合周边儿童活动配套资源，针对儿童这一细分市场，提供一站式的儿童消费环境，在业态规划上保证人流连续性。

招商分析　

招商工作应从项目的整体进行统筹。从项目的整体定位到各个商业业态的组合，从不同业态的定位细分到每个楼层的业态布局都应该遵循统一的原则。经过科学分析获得的定位是招商和日后经营的灵魂。合理的业态组合和规划布局是成功招商和旺场经营的前提和保障。

除了儿童主题体验馆或主题乐园外，百货主力店是最重要的主力店之一。引进一家具备较强经营管理能力的百货店能减小经营的风险性，要将购物中心与主力百货店的定位进行错位招商。　

营销方式分析　

现开放式营销；

营销范围跨市跨省；

多家公司联盟营销；

跨行业机构代理；

主动行销；

情感营销、服务营销、渠道营销、关系营销、拜访营销、点对点营销等多种手段组合式营销。

盈利模式

主题馆体验馆盈利模式：门票收入、广告收入、衍生商业收入、配套服务收入共同经营盈利，分摊开发风险。

盈利渠道多样化，复合型盈利模式

（搜铺网综合）