【商业地产学霸班】龙湖解密商铺投资五大法则

股市火热诱人，房市向好有望，炒股还是投资买铺？纠结纠结！

简单的讲，股票更适合普通人作为短期投资，门槛相对低，收益大风险更大；而稳健的投资还是应该选择更保险稳定的不动产，比如商铺。因为房价跌了，房子还在；股票跌了，就只有一张纸了。

那么，如何选择商铺投资？哪些商铺才是优质资产？下面咱们以龙湖滨江天街为例，解密其商业地产开发及经营模式，以期为投资者提供一份翔实的投资参考。

地段法则：滨江六心合一中心区

“地段地段还是地段”，买住宅要看地段，买商铺绝对绝对更要地段。因为，对于商铺投资来说，一个位于潜力区域的商铺，能让您未来的财富增值不少，地段好、人气足、商铺旺，自然租售价格高，这是个连锁反应。地段与回报通常是成正比的。

10年滨江发展成就钱塘江时代的经济、商业、生活中心，政府千亿投入，经济迅速发展。在这里，一个企业就是一座大楼，一年上缴税收可达十几亿元；7000余家科技企业、1300余家软件企业、200多家重点信息经济企业，如繁星密布，共同形成了一个共生共荣、融合互补的产业集群。2014年，滨江全区信息经济(占工业总产值七成)总收入1300亿元，增长36%，位列全省工业强县(市、区)综合评价首位。总之，滨江人具有强大的消费力，而正相反的是区域内好没有成规模效应的商业综合体。

不过，滨江即将迎来一轮商业体“大爆炸”：宝龙滨江城市广场、龙湖滨江天街、世茂中心、华联星光大道二期、盒作社、滨康综合体等等，初步统计未来三年新增商业体量超过百万方。但是，正如人们谈起杭州商业中心只会选武林广场，钱江新城中心就在万象城那样，一个区域的中心有且只有一个。滨江的中心正是龙湖滨江天街所在的“区政府板块”，因为滨江区所有的优质资源都在这里：区政府、江南办事大厅、浙二医院滨江院区、江南实验学校、江南体育中心、滨江体育馆、钱江龙公园等，真正的商、政、医、学、体、生态六心合一区域。

增值法则：绝版地块赋予的想象空间

商铺投资，一般人往往会将其与回报率紧密地结合在一起，回报率也因此成为不少人投资商铺的首要标准。在投资商铺前，现时的回报率固然是要重点考虑的，但投资者更应该关心该商铺所在地的人流量、消费能力、发展前景等。因为商铺的投资回报具有长远性，一个商铺从买入到收回投资，可能需要几年的时间，在此期间商铺的投资回报率会随着时间的推移而走高，现时的回报率不具备代表性。市中心动辄每平米3-5万甚至上10万的商铺价格，风险太高，升值的潜力也非常有限。

滨江目前是全杭州房价最为坚挺之地，尤其在龙湖滨江天街一带的滨江区政府板块，早年规划的多是住宅小区，因为市政建设、医疗教育和交通配套等大量配套项目，推动了疯狂的土地价格涨幅，目前已经形成滨江区域最为昂贵的高端住宅群。已出让土地信息显示，未来滨江地块极其紧缩，特别是区政府板块不论是住宅用地还是商业用地几近“绝版”。

土地增值呈加速度发展，商业与住宅群结合必将带来滚雪球般的叠加涨幅效应，这部分“受益”将为滨江天街的发展未来带来无限的想象空间。

龙湖地产旗下购物中心项目2014年租金收入一览

辐射力法则：百万消费客群基数

“人潮就是钱潮”，龙湖滨江天街居于滨江核心，这里汇集了一大批高新企业白领、高收入的创业者、高校学生为代表的“三高”潜在客群。

特别是地铁的飞速发展，除3号线外，杭州所有地铁线路都规划接驳滨江。江南大道、地铁6号线有效辐射高新产业园近30万消费人口；地铁2号线、滨文路吸附物联网产业园近20万的消费人口；三桥、四桥以及正在建设的望江路隧道，带来江对岸沿江高端住区30万的高消费力；加上滨江区政府板块成熟居住带来近30万人，作为杭州少见的地铁上盖商业体，滨江天街拥有的是超过百万的消费基数！换言之，每8个杭州人就有一个是滨江天街的潜在消费者！

先机法则：滨江中心商圈原始股

近年，杭州商业地产呈现井喷趋势，大部分板块都处在“供大于求”的状态，唯消费力无比旺盛的滨江仍处于“供不应求”的状态。已出让土地信息显示，未来滨江地块极其紧缩，商业用地更少之又少，并不缺乏财富的滨江区域，急需一座功能完整、辐射能力广泛的大型城市综合体，释放他们的消费需求。

因此，龙湖滨江天街从出生就占据了得天独厚的地缘红利。甚至，它的建立将推动区域向城市中心区转型，凝聚滨江区域原本松散的商业气息，乃至带动周边物业价值大幅度提升。投资龙湖滨江天街就是滨江中心商圈原始股！

品牌法则：龙湖天街81%高盈利水平

目前，国内知名的一线品牌城市综合体中，杭州已经拥有了龙湖天街、万达广场、银泰城、万象城、来福士、宝龙城市广场等。在这些城市综合体中，龙湖天街处于怎样的水准？这一切只有等这些城市综合体全部开业以后才能进行精确比较。但是在龙湖内部，将滨江天街定位为“集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等诸多功能于一体的高品质‘全家庭型城市综合体’”，未来将引入国际一二线时尚品牌、全球美食荟萃、高端冰场、IMAX影院等，实现一站式吃喝玩乐缤纷体验，旨在为滨江打造一个“中心商圈”。

事实上，作为中国商业地产领军企业，龙湖已有13年商业专业运营经验，其中天街系发端于2003年的重庆北城天街，现已成为龙湖地产最顶级的商业品牌，在全国24个城市打造19座天街系产品。数据不会欺骗人，据了解目前龙湖天街整体出租率到97.6%，具有81%高盈利水平和约81%毛利率，可与香港顶尖商场相媲美，被称做最赚钱的商业地产。而且，龙湖商业研发的《购物中心建造标准》、《龙湖商业运营管理系统》等文件更是成为业界赞誉的专业商业宝典。

（来源：百度乐居）