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【商业地产学霸班】深度剖析社区商业的自营思路

2015-06-16 14:02:00 发表评论

社区商业3大自营模式及优劣势分析

1、自营思路：
团队：成立股份制专业运营管理公司，集团及商业公司委派或招聘人员组建专业团队，同时成立持股会进行运营监督。
资金来源：成立持股会。持股比例：商业公司持股51%，投资公司持股29%，运营管理团队及员工持股20%。
自营模式管理架构：集团下属股份制运营管理公司负责自营项目，包括：管理部、运营部、采购部、物流部、财务部等。
2、三大自营模式与优劣势分析
自建自营模式：自主自营，培训员工，自有品牌，自采设备、商品原料、装修等。
先加盟后自营模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费、品牌使用费等；经营两年后转为自己品牌。
加盟后自创品牌模式：加盟某品牌，支付特许加盟费、管理费、团队托管费等；开业一段时间后自创品牌。

社区商业必备4大业态自营思路剖析

1、社区商业规划及配置标准

2、必备4大业态自建自营思路

注：
1）项目及周边1000户时可日盈利。
2）毛利率按18%计算，10年累计收益271万，与10年80元/㎡/月的租金收入127万，增加144万收益。
3）便利店作为最基本的社区商业业态，可在交房装修期开业，满足居民基本生活需求。
4）因交房即开业，入住率低，销售额低。预计第4年开始年度盈利，第6年开始整体盈利。
开业投入资金（万元/年）：

每年运营费用支出（万元/年）：

注：
1）便利店自营预算：开业预计支出70万，每年运营预计支出40万，第一年度合计支出110万。
2）需流动资金20万（日常进货周转，其他支出）。

注：
1）洗衣店受常住人口影响较大，开业时间可安排在装修期临近结束时开业。
2）洗衣店主要受常住居民影响，项目及周边1000户后可盈利（毛利率按50%算）；
开业投入资金（万元/年）：

每年运营费用支出（万元/年）：

注：
1）洗衣店自营预算：开业预计支出37万，每年运营预计支出24.96万，第一年度合计支出61.96万。
2）需流动资金5万（原料费用、其他支出）。

注：
1）餐饮每天有350人次就餐，每餐13元，毛利率按50%算，即可盈利。
2）主要受常住和流动居民影响，预计第4年开始盈利，预计5年整体盈利。
3）装修期配备食堂可提高居民生活的便利性，也可兼做员工食堂并接待客户。
开业投入资金（万元/年）：

每年运营费用支出（万元/年）：

注：
1）餐饮自营预算：开业预计支出91.5万，每年运营预计支出61.4万，第一年度合计支出153万。
2）需流动资金10万（原料费用、其他支出）。

注：
1）绿色产品特供的商品正常毛利较高，但受前期常住居民少的影响，损耗大，毛利率低。
2）主要受常住居民影响，预计第4年开始盈利。
3）绿色产品保质期较短，前期直接配送到户，在业主开始入住时正式开店营业。
开业投入资金（万元/年）：

每年运营费用支出（万元/年）：

注：
1）绿色产品特供店自营预算：开业预计支出19.90万，每年运营预计支出26.40万，第一年度合计支出46.30万。
2）需流动资金1万。
自营资金投入统计（万元/年）：

（来源：谢成龙商业地产机构）

搜铺资讯 责任编辑：朱璨
关键词： 杭州商铺商业地产社区商业
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