【商业地产学霸班】商铺投资的五大巨“坑”要当心！

维权在许多人看来是很敏感的一个词，用一句话形容就是你摊上事儿了，你摊上大事儿了。这个社会充满欺诈和狡猾，我们又没有行之有效的手段来维护自己的权益。所以部分投资者就想当然地用自己的方式来维权，闹腾的厉害，却没人搭理。

在成都商业投资市场中，近几个月发生的维权事件也格外多，从中塑业主的暴力维权到新南中心业主的理性维权，大家也是尝试了尽可能多的维权手段，小编最初想给大家出个万全的维权攻略，帮大家通过合法手段拿回属于自己的权益，但在咨询了专业律师之后，小编想告诉大家，维权之路路漫漫，与其后期绝望歇斯底里，不如在事先就规避一些问题。如果实在不慎入了坑，也还是有一些急救措施的。

接下来看看前方小编为大家发回的一手资料。

案例一：

售后包租不全违法

城南火车南站附近某项目业主分别于2013年4月和10月项目两次开盘期间买下负一楼十几平方米到几十平方米面积不等的商铺。开发商当时承诺商场于2014年7月开门营业，同时商铺带租约年回报8%。但目前为止，不仅无任何开业迹象，承诺的租金回报业主也已经有好几个月没收到打款。

疑问：开发商销售售后包租、约定回购的产品，这本身是违反相关法律规定吗？投资者如果购买了这类产品，自身该承担什么责任？

鼎立律师事务所孙律师：售后包租的现象在地产行业很普遍，是否违法视实际情况而定。如果五证齐全，双方达成了购买协议，是合法有效的；反之，在手续不齐全的情况下将房产包租给业主，那么就属于变相非法集资。前者发生违约行为的，根据合同法的规定，开发商迟延履行，经催告后在合理期限内仍未履行致使不能实现合同目的，业主可以起诉要求解除合同，并赔偿损失。

案例二：

开发商跑路？

2015年2月，新南中心业主收到项目当时的销售方新南公司和一个横空冒出来的以太公司的联合公告。公告称，新南公司濒临破产，已将项目转手给以太公司经营打造（事先并未取得业主同意）。公告发出后，以太公司明确表示自己无法承担业主8%的投资回报率，要求与业主变更合同，将前期与开发商签订的《租赁合同》变更为与以太公司的《委托经营合同》。两者的区别是《租赁合同》承诺了给业主稳定的8%高回报，而《委托经营合同》则随行就市，根据实际经营情况给予业主回报。如果业主拒绝签变更合同，那么以太公司在接盘后，将只对自己接手过来的项目1—5楼进行着力打造，放弃对负一楼的打造。众业主将面临巨大经济损失。

疑问：对于上述案例，开发商承诺售后包租，但后期却以资金链断裂、房企破产和倒闭等理由，拒绝履行之前承诺的义务，或是将责任推给下家，或是跑路，案例中新南中心、成都交投和以太公司各自推卸自己的责任，投资者遇到这种情况该如何正确维权？有哪些维权渠道呢？

鼎立律师事务所孙律师：因为业主的合同是跟新南公司签订的，那么违约责任主体就是新南公司，也就是说合同中约定的事项对第三方以太公司没有约束力。维权渠道只有两个：一是根据合同协商解决；二是起诉要求解除合同，返回定金或购房款，并赔偿损失。

案例三：

商铺被莫名抵押了？

新都某项目业主张先生近日发现自己所购买的商铺备案人根本不是自己的名字，甚至还有部分业主所购买的商铺目前显示为“在建抵押”。张先生在新都区房管局查询获知，自己所购买的商铺备案名字是一个“代”姓的人。向开发商询问的结果是，自己的房子被抵押出去了，有钱解押后才能备案给他。

疑问：开发商如果涉及一房多卖，购买商铺在业主不知情的情况下被莫名抵押，投资者该如何处理这类情况？

鼎立律师事务所孙律师：这种在建抵押的情况非常普遍，但是得分情况对待。在业主未取得所有权之前（比如还未签合同，只是缴纳了部分定金），开发商将商铺抵押给银行，以此贷款继续开发很正常，一般情况开发商会在集中交房前付清贷款，拿回房屋的所有权，不会影响业主的最终权利归属。但前提是开发商在房屋买卖协议中必须明确告知抵押事实；若开发商在销售该商品房时未明确告知已设定了抵押权等他项权利，商品房交付时该瑕疵仍然存在的，购房人可以拒绝接收房屋。

案例四：

商铺产权归属问题

当下不少开发商会将推出一些只有使用权限性质的商业产品，投资者没有产权，只有一定年限的使用权。这类产品有法律效力吗，如果投资者不慎选择了这类投资品该如何处理？

鼎立律师事务所孙律师：这是商业地产中一种“使用权的销售模式”，本质上是一种长期的租赁关系，一般不会超过20年，如果购买人接受了合同中的约定，当然具有法律效力。发生违约情况后，一般参照租赁合同纠纷案例，协商或者通过法律途径解决。

案例五：

阴阳合同问题

阴阳合同在商业投资中，买卖双方为避税或者申请到更多的贷款而签订了阴阳合同，这有哪些危害？签订了之后该如何维护自己的权益？

鼎立律师事务所孙律师：“阴阳合同”缺乏法律保障，也就缺乏真实的合同约束，买卖双方的任何一方出现违约情况，受害者权益将难以得到保障，因此购房者对待“阴阳合同”应审而慎之，如果实在导致了侵权结果，除非侵权行为极其明显，通过法律途径才有胜诉的可能，否则只能协商解决，甚至自咽苦果。

（来源：搜房网）