【商业地产学霸班】揭秘商铺“售后返租”背后的陷阱

“高投资回报率”、“租金抵房款”……在房地产投资市场全线低迷的时候，这一投资方式成功吸引了不少投资者的目光，现在很多商业项目的“售后返租”无疑给这些投资客人一块巨大的诱人蛋糕，但是这块“蛋糕”真的是看上去的那么“好吃”吗？俗话说好“一铺在手三代不愁”，但也有一句话是这样说的“投资需谨慎”。

听起来的确很美：买铺人只要付了首付，就有开发商帮着出租，前3年返租30%，一次性抵总价……这对投资者来说，似乎是最佳的投资好事儿。近日张先生被某楼盘的一广告宣传单页深深吸引了：“投资回报率高达400%。”

现象：“售后返租”成商铺促销主流手段

“投资回报率高达400%。”张先生所说的这一消息不假，的确是呼和浩特某一楼盘的临街旺铺宣传单。据了解，这一商铺属于成熟的临街旺铺，目前的已有很多成熟商家入驻。

近日记者走访了呼和浩特一些热卖的商铺项目，发现几乎99%的商铺在售卖是对外推出“售后返租”和“高投资回报率”。据了解，售后返租是以“开发商或者是运营商包租，每年返还租金给投资者”的形式进行，包租年限基本在10年左右，租金返还率年均基本在实付款的10%——15%之间，经过计算，实际的租金返还率年均在总投资额的6%——10%之间。

所谓“售后返租”，是指房地产开发企业为促进销售，在其楼盘或商铺出售时与买家约定，在出售后的一定年限内，由开发企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。

对于业主来说，返租的最大诱惑力在于，在返租期内，即使商铺长时间空置，业主仍然能够收到租金，而对于开发商来说，可以快速出售并回笼资金，这似乎真是一种双赢的经营模式。

其实早在2001年，原国家建设部公布的《商品房销售管理办法》中，就对预售房地产项目的售后返租下了禁令，规定开发商不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2006年5月，原国家建设部又对当时再度盛售后返租”背后诱人的数字游戏    

针对商铺投资，小编做过一期投票调研，发现大部分投资者在投资商铺时要考虑的因素，除了商铺“所在地段”之外，位于第二的就数“投资回报率”。

张先生不久前去看过位于呼和浩特城南一个10平米的商铺，均价1.8万/平米。根据该商铺的“售后返租”政策：包租十年，第11年回本，前三年每年按照实付款返租10%（可抵总房款），以后每三年逐年递增一个点，第10年返还15%。

小编帮忙算了一笔帐：

买此铺子张先生应付：

商铺总房款：1.8万/平米*10平米=18万

前三年租金可抵总房款：18万*30%=5.4万

张先生实付总房款：18万-5.4万=12.6万

每年返还租金

第4——6年返还租金：12.6万*11%*3=4.158万元；

第7——9年返还租金：12.6万*12%*3=4.536万元；

第10年返还租金：12.6万*15%=1.89万元

张先生总得到的返还租金是：4.158万元+4.536万元+1.89万元=10.584万元

这样算下来，张先生在第10年的时候投资额已收回大部分，如果第11年的回报高于第10年，似乎11年真的就可以收回全部投资了。

但这是真的吗？

一位从事房地产业近10年的开发商道出了返租的真相。“商场是需要3-5年的培育期的，也就是说在这3-5年期间，商场不仅没有收益，可能还会赔钱”，但是有部分开发商却能承诺给投资者逐年递增的回报率，这其中的原因就是，他们在销售时，已经将返租部分算入了商铺的售价中。比如，某商铺本来只卖1万元/平方米，但开发商却使用这种促销手段，将售价抬高到2万元/平方米，然后用多出来的这部分钱，再分期返还给业主。在业主看来，可以轻松地坐等收租，其实是“羊毛出在羊身上”。这也是某些商城售价飙升得快，而承诺的回报率越来越高的原因。 如果商铺可以持续经营下去，或者商铺已经升值，业主就有盼头；如果经营得不好，很有可能就血本无归了。

他们曾经是商铺投资者 如今是维权者   

对普通投资者来说，商铺“售后返租”（简称返租）是一个诱人的蛋糕。毕竟在收铺后的前2-5年，投资者能拿到每年高达8%-12%的投资回报，不仅跑赢CPI升幅，而且比投资住宅、写字楼的回报高得多,但商业地产专家提醒投资者，在“返租”貌似丰厚的回报背后，其实隐藏着不少的陷阱与风险。

风险1 后期招商经营不善 投资者血本无归 

目前市场上在售的带返租的商铺，大多是商场铺或批发市场商铺。业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。如果开发商卖完铺就走了，招商不佳开不了业或者开业后经营不善又关门了，小业主的投资就会血本无归。

案例：1998年，广州的新中国大厦以“买铺返租5年、小业主每年可坐收租金12%”的高额返租方式实现了7亿多港元的销售业绩，6层楼商铺几乎售罄，更创造了广州商业地产单价最高的神话。但小业主在收到3个月的返租租金后，大厦却因资金链断裂而一直烂尾至今。虽然2010年该大厦终于通过法院拍卖，由新东家盘活了，但当年小业主们的利益仍有待法院逐个清理判决，当年开发商的返租承诺，早成了一纸空文。

风险2 小铺合并出租 办不了房产证 

为吸引小投资客，不少开发商在卖铺时尽量降低门槛，将商铺切成了几平方米大的“蚊型铺”出售，同样带返租条件。记者调查发现目前在售的商铺，有的建筑面积只有三四平方米，实用面积还不到2平方，10多万元就能投资买铺，但商铺卖出后，为方便招商，开发商又经常会根据商户的要求将小商铺合并出租，这就造成小商铺间没有界址，根本无法测绘，也办不了房产证。

案例：一年前，杨女士花了29.8万元买了间建筑面积9.8平方米的商场铺。因为开发商承诺头3年有返租，交房时杨女士没收铺，开发商把其商铺和相邻的另外三间铺合并一起租给了一户商家。没想到办房产证时，合并起来的商铺因为现场没有界址，与报建图不符，通不过规划部门的验收，办不了房产证。杨女士去追讨损失，开发商还辩称拆除商铺界址是为了整体经营，业主因此还获得更高租金，不答应赔钱。最后杨女士只能上诉法院，与开发商打起了官司。

风险 3 “长租约”商铺返租，投资风险大

据调查发现，目前在售的一些商业项目根本不是产权铺，销售方卖出的实质上只是一张长期租约，而且还要求投资者提前付20年的租金（房款）。因为没有产权，有的一间商铺被同时“租”给了多个人，就算有貌似丰厚的返租回报，仍难掩无产权的危机。

案例：2009年底，文女士花了15万元在买了一个20平方米的商铺。当时开发商承诺每年返还8%的租金，8年后开发商以30万元将商铺回购。没想到，返租的租金只收了几个月，2011年月开发商突然破产，旗下所有商场一概关门。后来经媒体揭发，文女士才知道买铺的购房合同其实只是一份15年期的长租约。因为没有房产证，开发商竟然一间铺同时“租”给了5个人。开发商圈了钱跑了，而被高额返租吸引的投资客们，最后因为没有商铺产权，不但返租租金没有了，连本金也赔进去了。

“一铺能否养三代”还需谨慎投资  

记者做过一期投票调研，发现大部分投资者，在买铺子时，首要考虑的是地段，其次就是“投资回报率”，位于第三位考虑的是“是否有房本”，“开发商和经营者资质”，投资者们考虑的甚少，其实这不是最理性的投资态度。

业内人士支招，商铺投资者千万不能单凭高额返租回报就去买铺，而应该要考虑以下几个因素：

一、地段

出手前首先要调查清楚项目的地理位置和商圈环境，考查商场业态定位是否顺应周边商圈需求，交通是否方便等等；

二、经营团队资质

项目的经营团队是不是有成功的运作经验，有没有能力经营起来；业内人士指出，这类商铺的租金回报如何、能否升值都完全视乎项目后期的招商和经营情况，只有定位准确、招商良好和经营管理完善的商场，商铺租金回报和升值前景才有保障。

三、开发商资质

还要看开发商的实力和资历，这主要是判断开发商会不会卷款走人的依据。值得提醒的是，目前有些在售商场铺虽然是品牌开发商楼盘的裙楼商业，但产权早已易主，跟原来的开发商无一点关系，投资者不要误信品牌了。 

四、产权

此外，投资客买铺时一定要了解清楚商铺是否有产权，这是保障高回报率的利器之一；对商铺来说，产权年限就意味着业主收租或经营收益的年限，商铺产权到期就要交高额的地价才能继续使用，直接影响到投资回报。所以买铺前一定要先了解清楚商铺剩下的产权年限，衡量投资是否划算。 

五、公摊和租赁税

投资者在购买商铺时，还要考虑到一个商铺的公摊面积。据小编了解，例如呼市一般商铺公摊基本在20%——50%不等，公摊越大得房率就越低。此外，购买商铺是还有一项要考虑的那就是租赁税，一般来讲，商铺租赁税标准是17.5%。关于租赁税的收取，有些开发商完全承担这部分，有一些开发商会承担部分，也有需要购房者自己承担的。

六、投资回报

在保证了以上四条的基础上，所谓的“高回报率”和“售后返租”自然就不是问题了。

其实投资商铺也算是时下较为热门的选择。投资好的商铺绝对会“一铺养三代”，如果投资不谨慎，或许会“血本无归”。所以各位投资客们，小编提醒你：投资需谨慎，一定要三思而后行。

（来源：新浪乐居）