解密：上半年成交破纪录 商铺“抢钱”为何这么凶？

总销售金额3亿元、人均购买金额近700万，最大单笔成交4000万，最高单人购买套数7铺……6月18日龙湖·滨江天街首开的场景一如6月末的天气般火热。由于项目首开时间为6月中旬，恰巧是上下半年的分界点。因此，龙湖·滨江天街的首开可视作是杭城商铺的一次“期中考试”，而它也如实反应了今年上半年商铺市场的走势。

总成交2620套，销售面积19万方，销售金额37亿元。这是今年上半年杭州商铺交出的“成绩单”，无论是哪个单项，均创下了五年来的新高，尤其是销售套数，2620套的总成交量较去年上半年高出一倍不止，这也是杭州商铺首次在上半年销售突破两千套大关。

一边是多年不遇的股票牛市，一边是持续走高的住宅市场，空前的竞争压力换来的却是销量的爆发式上涨。商铺热销的背后究竟藏有何种玄机？为此，记者做了深入的调查。

近5年上半年杭州商铺量价走势

上半年商铺市场供应“井喷”，个别单盘供量超主城

通常而言，成交量短期内的增长必然伴有供应量的提升，这点在上半年商铺的销售中体现的非常明显。

据数据显示，2015年1-6月，杭州市区商铺的新增供应量为4337套，总面积近45万方，两个数据均创下近五年同期的新高。在此之前，上半年的新增套数和新增面积的记录均为2013年所保持，分别是2894套和35万方，相比之下，和今年上半年有很大的差距。

近5年上半年杭州商铺新增供应量走势

上半年的商铺销售排行榜是“供应潮”出现的另一大佐证。在销售套数前十的榜单中，除去钱塘帝景，其余项目的开盘时间都处在2014年末2015年初这个范围内。也就是说杭州销售较好的商铺多为新盘或次新盘。

具体细分，个别单盘的集中加推对于供应量的增长起到了近乎决定性的作用，其中尤以余杭区的万宝城作用最大。今年1-6月，万宝城新增的商铺供量达到了惊人的1599套！占到了整个上半年新增供量的36.8%。这个数据甚至高于杭州主城区的商铺供应总和。万宝城的置业顾问告诉记者，之所以上半年会集中推出这么多商铺，这一方面和项目本身庞大的可售商铺数量有关，另一方面也是受到了整个投资环境的影响。“今年以来政府的一系列政策，都在带动着投资市场向好的方向发展，商铺作为一种纯投资产品它的需求自然也就提高了，在这样的背景下，增加供量是完全合乎逻辑的。”

综合体商铺渐增，高性价比获投资客认可

当然，供应量的增长并不能直接带动成交量，商铺销售金额的“水涨船高”很大程度上还是取决于自身的价值。

马英枢说：“相比于以往的商铺，今年入市的商铺在产品层面有如下三个特点，首先它们多数占据了更好的地段，普遍都会有地铁和周边密集住区的利好；其次，商铺的平均单套面积较往年有所减小，10-20方面积段的商铺增长很快，也就是说商铺有日渐小型化、低总价的趋势；最后，成交较好的商铺多为综合体商铺，相比于社区底商和专业市场商铺，综合体商铺有着更多的优质资源”。

在这三点中，马英枢以为综合体商铺的崛起是最明显，也是最重要的。“相比于其他形式的商铺，城市综合体里的商铺除了自身的投资价值之外，还享有综合体里其他物业类型所带来的资源共享，以及整体项目档次水平提高所带来的消费群体的提升。此外，受限于城市的工作压力与时间、交通成本，消费者愈发倾向于能一站式解决各类需求的综合体项目”。

在6月18日的滨江龙湖天街首开现场，一位姓俞的客户恰好和记者聊起该话题，他说：“综合体商铺性价比相对比较高，除了可以借助项目的品牌号召力外，还可以分享其他物业类型所带来的资源，就拿天街来说，购物中心、酒店这些的客群同样也能成为我的客群，而这个优势社区底商肯定给不了我，他能针对的只能是小区和周边的人”。

除了商铺本身价值的提高，其价格的稳定性是投资客乐于购置的另一大要因。数据显示，杭州近四年的商铺成交均价分别为19404元/方(2014年)、23231元/方(2013年)、18978元/方(2012年)、18739元/方(2011年)，这其中除了2013年均价较高外，其余几年的价格差最大不超过700元/方，稳定性而言要略强于住宅。

对市场信心依赖度高，投资牛市下消费者预期抬头

在调查中，记者发现无论是购房者、开发商还是专家都有提及当前的投资环境对于商铺热销的作用。马英枢认为商铺市场的回暖很大程度上得益于投资客信心的恢复，他说：“与住宅相比，投资型的商铺没有刚性需求的说法，对市场信心的依赖度相对更高。现在楼市政策出来了，股市也大涨，大家的信心指数在恢复。在整个投资环境转暖的情况下，商铺市场当然也有良性的反应。”

“和市场信息的恢复肯定有关系”，杭州某地产中介的销售告诉记者，去年他在进行一些商铺信息的推送后，能接到的客户咨询电话并不多，而咨询的人里想卖的又远比想买的多。“今年上半年有很大的变化，不仅咨询电话多了，而且打过来的咨询电话长的可以接上半小时。”据该销售介绍，接电话时间的长短，是他判断商铺行情的一个基本量化指标。咨询的人多了，代表对商铺有兴趣的人可能又开始多了。

2015年1-6月杭州商铺成交套数TOP10

值得一提的是，记者在采访的过程中发现，在上半年销售较好的几个项目中，股市得利者占据了不小的比例。以萧山宝龙城市广场为例，该项目的负责人向记者介绍称，他们首开售出的商铺中有好几套的业主是刚刚从股市中抽身而出的。他说：“不要看股市的收益很大，而且来得快，但它的实际操作难度还是要远大于买房，尤其是在近来股市渐不稳定的情况下。”该负责人分析称，随着股市风险性的提高，会有愈来愈多的投资者抽身而退，房地产市场无疑是他们转移资金的重要场所，相比于分化严重的住宅市场及日渐低迷的酒店式公寓，商铺的投资前景更应被看好。

2015年1-6月杭州商铺成交金额TOP10

库存去化周期超一线城市，“最好的时代”时机未到

上半年的销售套数创下历史纪录，这是否意味着杭州商铺即将迎来“最好的时代”？

从记者掌握的信息看，答案是否定的。在商铺市场销量提升的背后，一些固有的顽疾并没有解决。第一是回报率，之前杭州商铺市场售价和租金一路看涨的趋势早已不在，和几年前相比，现在不少二手商铺不仅没涨，价格跌去20-30%的比比皆是；第二是电商的冲击，在这点上商铺依然没有找到较好的解决办法；第三是库存，数据显示杭州商铺的库存量为17170套，按照去年3463套的年去化率计算，在库存量不增长的情况下，全部消化也需要接近5年的时间，这个消化周期甚至超过了像广州这样的一线城市。

对于被下半年商铺市场的走势，马英枢持谨慎乐观的态度，他说：“就上半年的这个形势看，下半年的销售情况是可以预期的，尤其是销售套数，估计会达到一个新的高度。但我们并不能从销量上判断商铺会否迎来黄金期，毕竟从上半年的数据看，商铺的平均售价并没有明显上浮”。

（来源：住在杭州网）