投资综合体商铺 核心物业自持下运营管理很重要

城市综合体，在商业地产大行其道的时代，它成为开发商的宠儿。一时之间，城市综合体就像“国际化”一样，烂了大街。到底什么样的才能被称为城市综合体呢？城市综合体的商铺属于其中一个重要组成部分，它不同于一般的社区商铺，也有别于普通的街铺，因而投资城市综合体商铺，需要以新的投资思路来对待。

综合体靠什么卖商铺？

对于城市来说，回现项目的高效率运作是其保持资金平衡的重要环节。而与综合体中的可售卖竞争的，有市中心成熟地段的沿街商铺，有社区商铺……对手强劲，综合体又靠什么卖商铺？

综合体项目对于区域的升级带动并非一蹴而就，但这也正使得综合体商铺相对于其它类型商铺而言，发展空间更大。

综合体商铺：价值叠加 体现独特资源性

对于综合体商铺的优势，一些商铺业主表示，“综合体本身所能提供的稳定消费人群是传统商铺所不能提供的”，“不仅可以享受的号召力，也可以共享商圈配套，其性价比与一些传统老商圈的商铺相比，投资价值更高。”

城市综合体代表着城市发展的最高水平，其多元功能价值的高度集约性，凸显出极高的投资前景。“城市综合体依靠其多元功能的价值复合效应，集聚人流、资金流、信息流、经济流，并形成一个新兴的繁华小城，投资前景不言而喻。”

相比于其他形式的商铺而言，城市综合体里的商铺除了自身的投资价值之外，还享有综合体里其他物业类型所带来的资源共享，以及整体项目档次水平提高所带来的消费群体的提升。

如此价值叠加，使综合体商铺与传统商铺、社区商铺相比，拥有独特的优势，更使得综合体商铺成为投资热点。

“一手”属性 综合体商铺需要“养”

不可否认，传统的社区型商铺，特别是市中心临街商铺，拥有完善的配套设施、旺盛的人流和成熟的商业氛围。虽然拥有众多优点，但其货源较少，除了新落成楼盘有一手社区商铺之外，其余的多为二手商铺。

虽然新落成的城市综合体在短期内比不上发展成熟的，但其多为一手商铺，免除了二手商铺转手的高昂税费、顶手费等问题。但业内人士也提醒，综合体商铺并不一定开盘即红，有可能需要长达三、五年的守铺期，而这也会给收益带来诸多不明朗因素。所以购房者在购置城市综合体商铺时，也需做好持有几年的心理准备，以获得周边配套逐渐成熟而带来相应的升值效应。

投资智慧1

盯紧开发商 从发现其经营价值出发

一般情况下，开发商的实力越强，城市综合体成功的可能性越大，因而对商铺的经营价值影响也就越大。这是因为城市综合体发展至今，已不仅仅只是住宅、写字楼以及大卖场等少数业态的累积，还会有酒店、娱乐休闲、品牌商业、餐饮等各种类型业态加入进来，形成一套完整的生活系统，而要达到这样的目的，实力一般的开发商显然“玩不转”。需要提醒的是，最好选择有成功开发经验的开发商，因为它们完整成熟的开发理念，可帮助投资者降低风险。

商铺的价值体现在经营上面，因此挑选商铺的要点就是从发现其经营价值出发。而对于城市综合体来说，则主要应从规划、开发企业、规模以及城市的经济发展水平等方面来考察。一个城市综合体是否值得投资需要看该项目的整体规划布局是否合理、项目所处的地理位置是否具有较大的发展潜力、项目的开发企业实力是否足够强大，以及是否拥有一套完整的产业链和战略规划等等。

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轨道交通 商圈消费能力是基础

目前，城市综合体主要分为两类。一类是城市核心区的综合性高端城市综合体，一类是轨道交通型城市综合体。轨道交通型城市综合体一般出现在城市核心区高端城市综合体之后，以商业、办公为主，位于城市现有或新兴的商业商务区，消费客源和客流能够得到保障，因此其未来发展空间也较大。

随着城市越来越大，轨道交通的作用也越来越明显。城市综合体必须靠近轨道交通，才能带来良好的人流和保证通达性，这成为硬件标准之一。

对于交通条件、业态选择以及目标群体定位等方面，投资者也应该进行详尽了解，以做到心中有数。通常一个综合体项目及其所辐射区域商业氛围的形成需要3至5年，需要投资者自身有全面的规划和认识，才能分辨开发商的优劣。

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看规划 发展空间是关键

一般城市综合体的建筑体量较大，对于市中心区域来说，很难找到如此巨大的地块来开发这类物业。因而现在大多数城市综合体项目都建在城市副中心甚至城郊接合部。

市政规划对城市综合体商铺的经营价值影响就显得尤为明显。所以投资者要考察周边配套情况，区域格局，尤其是产业分布情况是否与之相适应，以及人口分布、收入情况等，这些因素契合程度越高，商铺的经营价值也就越高。

有专家认为，综合体商业面积与服务人群数量之间，人均购物面积在1.1～1.2平方米。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金收益和升值潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。

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看核心物业 自持下运营管理很重要

一般情况下，知名开发商开发的项目成功概率相对较大。同时，应该尽可能购买开发商、投资商大量持有的项目，只有开发商自身大量持有，这样的物业也才可能被开发商自己经营好，产权如果全部出售了，开发商是没有动力来做好后期经营的。

在城市综合体的后期运营管理上，业内人士几乎一致认为，最核心的物业是应该自持的，这样才能保证品质、管理的一致性和持续性发展。“散卖容易失败。”有专家认为，零散销售后主权不是自己，而在业主，如果想综合经营，一是价格上很难统一，造成混乱的竞争局面，二是在业态的规划上，哪里做餐饮，哪里做休闲，哪里做购物，自持都可以有综合性的考虑和规划，但如果散卖后，完全就由业主自己定，你卖LV，可能旁边的人卖串串香，商城就毫无章法和品相可言。

相比起住宅投资，商铺投资要复杂得多，投资商铺前，必须弄清以下四个问题：

你很可能无权经营它

为了更有利于整体业态的发展，商业综合体里商铺的产权和经营权通常是分开的。因为个人投资者的招商资源、经营能力、管理水平低，如果让他们自主经营，很可能一个楼层里服装、餐馆、化妆品、鞋类、首饰、电玩等个体商户混杂在一起，经营时间不统一，这样混乱的局面会让消费体验很差，不能持续吸引顾客。时间一久，你的租金收益就不乐观了。

产权和经营权分开以后，经营管理权全部收归专门的经营管理公司。它不但要负责和招商团队沟通，确定整体的管理方案，规划不同楼层分别进驻哪类商户，而且对商户也有品牌要求。通常开发商至少会留下餐饮、电影院、大卖场等位置的产权，由管理公司管理，其他的商铺划分成小面积出售给业主。划分只停留在产权上，在建筑实体上并没有任何划分。

在做招商运营时，产权和经营权分开的另一个好处就很明显了：有一个品牌商户有意进驻，它需要至少60平方米的店面，但是它能进驻的楼层只剩下那些产权为20平方米的商铺，此时经营方就可以把3个这样的商铺合并出租，整体经营的灵活性远远高于个人自主经营。所以，你必须向销售人员了解经营管理公司的资质和它曾经管理过什么项目。

新铺 初期实际回报率不高

商业综合体的开发商出售商铺多半是因为持有全部商铺的资金压力太大，售出一部分商铺的产权能快速回笼一部分资金，平稳度过培育期，成熟以后就可以靠稳定的租金长期盈利。而新的商业综合体前几年的租金不可能高。因为消费人群对它的认同和依赖度的养成、业态的观察和调整都需要时间。

一个前期招商和运作都比较顺利的商业综合体，开业的时候租金回报率都不高。专业人士的观点是，一线城市商业综合体商铺前3年的年租金回报率在5%以内，而一些二线城市项目，开业时回报率通常在2%至4%。

回报率超过8%，危险！

开发商出于资金周转的目的出售部分商铺的产权，住建部多次发文，禁止以售后包租形式销售未竣工商品房。但是如果都由小业主自主招租经营，商业综合体永远也不会培育成熟。

因此形成了这样的怪圈：在开售时如果不承诺较高的回报率，商铺就很难卖，可承诺的高回报率又实现不了。如果看到7%以上的投资回报率，你要警惕的就是，商铺会不会买贵了？

比较有经验的开发商会把培育期自营物业的收益权转让给经营管理方，用自营物业的收益补贴承诺回报率和实际回报率之间的差额，还有的开发商会用部分销售款补这个差额。常见的做法是，先给商铺定价，然后按照8%的年回报率，加上3年一共24%的投资回报，以最后算出的总价卖给你，然后在销售的时候把3年的租金回报“一次性抵扣”在应付房款里。

但是，超过8%的回报率绝对是危险的，虽然不排除个别开发商通过贴补的办法兑现，但是只要超过了实际回报率，多承诺1%的回报率，就意味着在培育期贴补的租金越多，即使有能力在5年、10年后把实际回报率提升到8%以上，前几年也会很吃力，如果这期间资金链再出现问题，再高的回报率都只能落空。

记住，楼层和位置都不重要

产权和经营权分离的商业综合体，由于所有商铺的经营由经营管理公司统一管理，小业主赚的不是自己那块小商铺的租金，而是整个商业综合体所有经营部分的租金的平均值。所以，尽管1楼的商铺一定比4楼的商铺租金高，但你的租金水平和商铺的楼层、位置都没有太大关系。

提醒

算算你是否买贵了？

商铺的售价有没有偏高，可以用商铺售价和租金的比值来衡量——— 每平方米售价比每平方米月租金。国际公认的合理租售比值是200元以内，高于200元就表明投资价值降低，但必须用真实售价来计算。

比如售价1万元/平方米的商铺，承诺前5年每年8%的回报率——— 当然你知道是以拉高售价来贴补租金的。按照这个比例，每平方米5年的租金就是4000元，去掉5年的管理费支出、通货膨胀因素，纯租金大概是3000元。把这3000元在1万元的售价里抵扣掉，真实的售价应该是7000元左右。

而按5年3000元租金计算，每平方米的月租金是50元，这样算出来的结果是140元，低于200元，基本可以确定售价合理。

购买小贴士

毫无疑问，典型的经营管理型物业不能少了经营管理公司。所以你在签商铺销售合同的时候，还要和经营管理公司签委托经营合同。

委托经营合同里要规定委托经营期限、租金计算方式、租金支付方式、租金支付时间、管理费标准等。如果没有委托经营合同，或者需要自己和商户签租赁合同，你的租金前景就比较危险。

你有权利在合同里被告知该商业综合体的定位是什么，有哪些业态形式。

销售人员告诉你的已经入驻或确定入驻的卖场名称，也应该在合同上写明，这是你投资前景的一个重要保证。

投资建议

地段和人气是 投资商铺的关键

在城市综合体中有多种物业可供投资，办公楼、酒店式公寓、商铺都具有很高的投资价值，不过对于不同的物业类型，有不同的投资风险。办公楼面积大，价格高，投资门槛比较高，对于普通投资者而言，投资商铺是风险小，投资门槛比较低的一种方式，不过投资商铺所在的地段和人气是首要考虑的问题。

在能级较低的 城市投资要谨慎

投资综合体商铺要看区域。不同城市，产品的风险不同。在城市能级比较低的地方，商业资源偏弱，而商铺是一款经营价值占主导的产品，如果没有经营价值，其物业价值也体现不出来，产品的价值就很低，所以在能级比较低的城市，投资商铺要谨防“一铺套三代”。如果酒店式公寓真的禁售，会影响开发商的一部分积极性，但从长远来看，会引导市场，对市场有比较正面的影响。

酒店式公寓 适宜中小投资客

酒店式公寓用于商住、自住的置业者较少。这是因为酒店式公寓在户型面积上的使用功能性普遍低于住宅，很难满足生活所需。据万达项目的操作经验，选择在我们的项目中置业酒店式公寓的客户有百分之八十的客户用于投资，其最主要的原因是看重酒店式公寓本身的户型小、总价低的特点。酒店式公寓低总价、低面积的产品性质，往往比较吸引投资实力一般的中小置业者。对于他们来说，可能选择住宅投资有一定门槛，投资其它项目前景比较渺茫。因此，可以说，选择既好卖、又具备单价及总价优势的酒店式公寓，是中小投资客的投资首选。

（来源：亿房网综合）