【商业地产学霸班】购买LOFT后被查封该怎么办？

出租获取租金是投资者保本获利常用的手段。为了方便投资者出租，开发商推出了委托租赁的服务，这样既售出了房屋，也为投资者找到了良好的投资渠道，例如酒店式公寓、商铺的返租等。购买此类房产后，却常常会因开发商与第三方发生纠纷而导致所购买的房产被意外查封，遇到这样的情况，购房者往往很困惑，我买的房，我付的钱，这样的房产怎么能查封，遇到这样的问题该如何化解，我们将通过以下一则案例为大家进行分析。

案情

2011年陆某与A公司签订酒店式公寓购销合同，签订该合同的同时陆某又与A公司、B公司签署《租赁及委托经营管理合同》，三方约定陆某将所购买的房产委托B公司装修及经营管理，租赁期限为10年。协议签署后陆某按约支付全部购房款及装修款，但该酒店式公寓还未过户到陆某名下。在装修的过程中，该房产因C公司申请执行A公司而被法院查封。陆某就此提出异议，并在此后向法院提起执行异议之诉。C公司却认为陆某所购房产并非自住而是用于出租，且陆某并未实际占有，要求驳回陆某的诉讼请求。法院经审理后依法支持了陆某的诉讼请求，对C公司有关许可执行的诉讼请求不予支持。

案件争议焦点

陆某是否拥有排除执行的实体权利？

律师分析

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

从上述规定可以看出陆某是否享有排除执行的实体权利，主要是看是否满足该法条所规定的三个条件：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人实际占有；3.第三人对未办理过户登记是否有过错。该条司法解释对于无过错购房人的保护，不以购房用途系自住为条件，因此不能因为陆某所购房产用于经营而非自住来排除对上述司法解释第十七条的适用。本案中所涉的酒店式公寓虽然没有完成竣工验收备案，不具备交付条件，但陆某已经支付了全部购房款，并且已经将所购房产出租，将收房、装修事务一并委托他人，应视为实际占有房屋。未办理过户登记是因为A公司系统软件变更、提供合同备案手续不全、拖欠债务等原因所导致，对此陆某并无过错。本案满足最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的适用条件，因此法院依法支持了陆某的诉讼请求。

维权法律小贴士

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条设立目的在于保护无过错购房人，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式，实现对购房人利益的优先保护。但这种保护必须符合法定条件，因此提醒购买此类房产的购房者注意以下两点：首先，必须订立合法的购房合同，合同是购房者维权的基础。其次，如果出现购买的房产被第三方查封的情况，应在第一时间与查封的法院取得联系，了解案件相关情况，并及时提出执行异议。

对于如何提出执行异议,《中华人民共和国民事诉讼法》及最近颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》中均有明确的规定，除了提出执行异议外，还可以提出执行异议之诉，这无疑是司法上的一大进步，为执行阶段案外人提供了更为完善的维权渠道。购房者遇到此类情况不必惊慌，只要是合法权益，法律一定会为你留下维权的路，关键是如何找到这条正确的道路。

（来源：每日商报）