【商业地产学霸班】论位置与业态对商铺投资多重要

对于商铺的投资者来说，要想实现“一铺养三代”的目标，需要掌握商业经营的规律，通过正确的商业选址来找准投资对象，从而把握今后长期可靠的收益回报。

北京众强投资基金管理有限公司专家表示，商铺位置是决定商家经营成败的关键因素，不同业态、不同档次的商铺选址要求往往大相径庭。对于商铺的投资者来说，要想实现“一铺养三代”的目标，需要掌握商业经营的规律，通过正确的商业选址来找准投资对象，从而把握今后长期可靠的收益回报。

市口决定商铺价值

许多人会觉得，在同一条商业街上，相差不远的两个位置在地理条件上应该是差不多的。然而事实却恰恰相反，同样的店铺大小、同样的经营内容，相差几十米的距离甚至就会带来千差万别的效果。

比如，通常而言在一条商街上要选择“角”与“边”上的铺位，围棋当中流行的“金角，银边，草肚皮”也可以算是一句商铺选址的口诀。一条商街制造的效益并不是均等的，街角上的铺位汇聚四方人流、人们要立足的时间长，自然生意旺，因而是择铺首选。“边”指的是一条街两端的铺位处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密集度停留的地方，商铺生意由此兴旺。“草肚皮”则指街的中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支等原因而使店铺经营相对弱势。

另外，与其他关键位置和相关店铺的距离也影响着店铺的人气。比如最简单的，公交站点通常汇聚人流，周边的店铺自然会受到青睐;又或者商业街的某一头是写字楼上下班、午间休息出入的必经之路，也当然能带来更高的客流。另外，有时候店铺的搭配也有所讲究，比如在烧烤店旁的饮料铺。

根据业态来规划

另一方面，投资者也要通过对业态规划的把握来找准自己的目标客户(租户/商铺经营者)，以免遇到今后经营不善或空置率久高不下等问题，影响了整个投资的收益回报。

北京众强投资基金管理有限公司举例来看，像是考虑做餐饮类的，就要对商务类、大众类、连锁快餐类、休闲类进行一定的区分。进一步的，要考虑人口密度、消费群等、店铺面积、层高等多方面的要素，看看在整个区域范围和店铺条件上有没有相应的基础。同时，餐饮类商铺还要符合国家有关部门对于餐饮业的规章制度，在水电、消防、空调、排风、燃气、排污等设施方面都要齐全。

根据不同的商业氛围也可以选出不同的定位。比如年轻消费者聚集的成熟商业地段、商务区、或者体育场馆、高校附近，可以选择类似运动品牌、时尚品牌、书店这样的业态规划。总体来说，商铺投资者在选址时不单单要考虑商铺位置上的好坏，也更要考虑该位置对于今后适合经营何种商铺、与整体商圈氛围的契合度等问题。根据不同的规划定位，也会有相应的租赁时长、风险大小、空置率等要素的不同体现，在一开始选址时就将这些要素考虑明白，才能有一个长期稳定的投资回报，避免商铺变“伤铺”。

（来源：中国网）