瞄准创业型企业办公需求 商铺酒店变身微型写字楼

“当电商平台的交易达到了一定的规模，我决定扩大经营的规模，并将平台从原来镇区的小作坊搬到南城的写字楼。”凡奇电商董事长洪振昌说道。记者了解到，除凡奇电商外，东莞不少的创业型的团队青睐于租赁南城的写字楼。

有需求就会有供给。创业型的企业对写字楼的追捧，不仅催热了其租赁市场，也影响了开发商、运营商对项目的开发设计定位。据悉，东莞不少项目针对创业型的企业推出写字楼项目，譬如田禾地产的We work项目、901微办公室、商道8号写字楼项目等。

写字楼为创业型企业增加筹码

凡奇电商在2012年正式上线，至今已经运营了两年多，平台交易量累计达3000万元，主营的产品是鞋类。据凡奇电商董事长洪振昌介绍：“在2013年以前，我在镇区租用一个小房间，聘请了几个员工，开启长达数年的‘小作坊’式的电商平台作业。2013年初，平台的交易量达到一定的规模，我决定改变办公的环境，将平台搬进南城胜和大厦，并开始招兵买马，招聘专业的运营团队，以扩大平台的运营。”

凡奇电商是一个初显成效的创业型企业，至于为何要将平台搬进写字楼，洪振昌出于以下几个方面的考虑，首先，写字楼是企业对外门面，是平台对外的窗口；其次，上规模的电商平台对于专业人才的要求很高，相对而言，平台持续在镇区运营，企业高薪也难以招聘到高素质的专业人才。

随后，洪振昌算了一笔账，他在南城胜和大厦租下1000平方米左右的写字楼，月租4.5万元左右。该公司现在有30名员工，若让员工在镇区工作，得每人加薪2000元，共计6万元。“如此计算，在镇区租用一个写字楼更为划算。”他说：“在城区租用写字楼后，我们企业的客户量、业务量明显增多。”

记者了解到，在台商大厦901微办公室租用一卡座的某创业型小企业，因为经营持续盈利，企业规模和品牌效应持续增强后，获得风投的关注，近期从901微办公室搬到面积更大的写字楼里。

一位业内人士感慨地说：“门面可以为企业赢得谈判的筹码，写字楼正是筹码的关键。”

商铺变成写字楼

在大众创业、万众创新的大政策环境下，大量的创业者跻身创业的大潮里。据统计，截至今年3月底，东莞的市场主体首次突破64万户，达到643614户，同比增长12.34%，增速比去年同期提高7个百分点，总量规模稳居全省地级市第一位。记者了解到企业对写字楼的需求量越来越大，其中包括有一定规模的创业企业和小规模的创业企业。

万事开头难，初创型的团队存在资金紧张、团队人数少等问题，他们亟需低成本在短期内获得高效的收益。田禾地产的We work项目正是解决了初创型团队的难题。

据悉，We work项目是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式，来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作。在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境，彼此独立完成各自项目。

“We work项目将改装成办公室样板间，配备办公桌、办公椅、文件柜、中央空调接入、网络接入、电话线接入等。当项目具备拎包入驻的条件，首先对外招商，以超低条件吸引首批入驻的创业者。”田禾地产策划经理甘子军说：“现在We work项目正在招商阶段，主要针对创业型的企业、青年创业者等，项目一期将推出部分户型，租金在45元—50元/平方米。”

据悉，田禾地产We work项目原先是名酒城的商铺，因为定位问题，开发商将其改造成微型的写字楼。对于商铺变成写字楼，德融置业写字楼部总监黎双双认为，商铺转变后的写字楼缺少一种办公氛围。相对而言，一家正规的公司会寻找纯写字楼办公，皆因这会方便企业正常营运和会客。

东莞合富辉煌市场部经理李兴旺认为，商铺变写字楼是无奈之举，开发商无法持续经营商铺，只好谋求改变。另外，东莞的写字楼已经达到饱和状态，其饱和程度将会持续相当长的时间。
“商铺变写字楼不是未来的发展趋势，这只是一个概念性的产物。”东莞房地产协会秘书长陈骏良表示。

高楼里的微型写字楼

位于台商大厦九楼的微办公室901资源联盟也是为创业型的企业设计的。记者了解到，901资源联盟主要占地面积300平方米，设有50个卡位。其中，租用固定卡座需1598元/个，流动卡座800元/个，6人的团队办公间租金是5000元/间。“据介绍，若租客租用一年办公室，我们可以免收2个月的租金。”901资源联盟创始人陈先生表示。

微办公室901资源联盟的大门外，可以看见一堵有蚂蚁孵化器、一块众筹等风投企业的天使墙。进入微办公室是需要人脸识别的，走进微办公室，可见前台、会议室、休息室、开放式办公区、投影仪等硬件设备很齐全。

901资源联盟创始人陈先生表示：“我们项目主要针对初创型的企业，现在该办公室已经有四个团队进驻。其中，刚还有一家企业搬离了901微办公室，因为该企业吸引了风投注资，搬到面积更大、工作环境更好的写字楼中。”

此外，陈先生表示，除了给创业企业提供硬件支持外，项目还可以为客户提供软件支持，譬如共享资源、股权投资专业的团队咨询服务等。

在现场，记者发现一家即将租用该办公室的企业，该企业是主营LED灯，该企业两名创业者正在体验该办公室的办公环境。其中一名创业者说：“这里的办公环境蛮好的，也算是企业对外很好的窗口。我们正在尝试这里是否适合展示企业的产品。”

一位业内人士认为，微办公室901资源联盟位于东莞地标性建筑台商大厦，有一定的含金量，加上配套资源，这对于初创型的企业来说，是有一定吸引力的。不过，该项目还是初期，日后会怎么发展还需要观察。

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写字楼功能

去年，东莞会展酒店将其三楼和四楼原来KTV部分拆除，改造成写字楼。今年，记者在走访中发现，会展酒店增设的写字楼差不多都租出去了，租用写字楼有律师事务所等。目前，仅剩下一个630平方米的毛坯单位，租金在100元/平方米左右。

东莞市房地产协会秘书长陈骏良表示，东莞酒店等商业体转变为写字楼是因为酒店业务可持续的筹码不高，这一市场前景颇大。目前，很多酒店改造成写字楼出售。

德融置业写字楼部总监黎双双表示，酒店改造为写字楼不太成气候，市场认可度也不会很高。毕竟原先酒店的装修风格与纯写字楼存在差异，酒店窗户小导致采光不好，不适宜办公。

（来源：南方日报）