星耀城乃杭城首家TOD TOWN 颠覆传统城市综合体

历史上，二战后的美国因为郊区化进程的弊端，汽车、人口向郊区输送，在公共交通不发达的情况下，导致了汽车出行产生尾气，对森林、自然产生了严重的影响。为了解决当时的情况，TOD模式应时而生。

从百度百科的解释来看，TOD模式，以公共交通为导向的开发，是规划一个居民或者商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。杭州兴耀房地产开发集团总经理王奕在提到星耀城项目时，就提到了TOD模式。

星耀城项目作为杭州TOD模式的倡导者，呼吁摒弃以私家车出行的模式，改以公共交通为主，而其也恰好在公共交通上有着极大的便捷度。

位于项目南面的江陵路站，作为地铁1号线和6号线的中转站，连接了萧山、临平、滨江三大区域，同时也提高了杭州两大副城与滨江的粘合度以及规划了星耀城未来的消费人群来源。除此以外，星耀城所提出的不仅仅是TOD模式，而是更先进的TOD TOWN理念，王奕表示，在星耀城项目构建的500米—800米范围内，将形成以商业、工业、居住、教育为一体的一个小城市，是自成体系的一个小城市。项目的东、西、南面分别串联起了居住、商业和高新产业。因此，星耀城在这个城市体中，将扮演着商业中心的区域，也就是这个区域内城市中心的概念。

目前，星耀城一期已经完成了双百的目标，即写字楼入住率百分之百、商铺开铺率的百分之百。二期项目也将于9月正式面向市场，对于这样一个特殊且重要的项目而言，接下来又将带来什么不一样的产品，也实在为人所期待。

以下为采访实录

一、写字楼入住率百分之百、商铺开铺率百分之百

提问：星耀城从14年一期开始交付，到3月份写字楼几乎百分之百的入住率，整个星耀城项目可以说非常成功，能不能分享一下现在一期整个运营状况是怎么样的？

王奕：星耀城作为滨江区的一个重点商业项目，无论是开发还是在经营上都取得了不错的成绩。截止到目前，包括我们定向销售的南区，整个项目销售已经接近20个亿，这在整个杭州商业地产中也是名列前茅的。

当然，我觉得更让人欣慰的是我们做到了双百，一个是写字楼入住率的百分之百，还有一个是商铺开铺率的百分之百。对于评判商业地产是否成功，我认为写字楼入住率和商铺的开铺率更为重要一点。目前整个写字楼已经达到满租的状态，仅仅交付三个月的时间就达到了，这也说明了项目对于客户的吸引力和对客户的理解，做到了比较好的程度。同样，我们的商铺开铺率百分之百，含装修的，目前除了影院还有二楼的美食中心大概有1万方在装修之中，其它的已经全部开业。

二、城市综合体到底是什么？星耀城将做城市中心的概念

提问：整个项目市场认可度还是非常高的。类似于星耀城这样的商业地产，在滨江它的需求量是怎么样的？

王奕：应该说整个的商业地产，不仅仅是在滨江这个市场，包括在整个杭州市场，整体而言是供过于求的状态，无需回避这个话题。但是我们也在探讨什么样的商业地产会是有前景的，可能觉得住宅对于地段的要求很高，但实际上商业对地段的要求是远远超出住宅的，远郊也可以打造山水型的楼盘，也可以打造休闲型的住宅，但是商业必须要产业集聚、人口集聚。所以我们可以在市面上听到大量的说我们是城市综合体，在杭州除了政府原来规划的100个城市综合体以外，现在在开发商业项目的都叫综合体，但是这些综合体到底是什么，它能提供什么？我们也一直在思考星耀城是什么，它仅仅是一个综合体吗？不是这么一个简单的城市综合体的概念。

星耀城首先因为它的地段，双地铁，我们提出了TOD TOWN的概念，TOD TOWN是以交通为导向的开发模式，这个交通讲的是公共交通。你可以看星耀城项目，它在道路的交通上有江南大道、江陵路这样的主干路网，到达机场也只有20分钟。当然最主要的公共交通，江陵路站作为地铁1号线和6号线的中转站，同样在1号线和6号线以后还会建设以交通枢纽为中心的一个上盖物业，也就是说，这个地方将是整个江南区域，这个江南区域甚至包含了奥体作为一个中心，因为6号线是延伸到奥体的。所以在这个区域它构建的500米—800米范围内，将形成以商业、工业、居住、教育为一体的一个小城市，是自成体系的一个小城市。

我们可以看到，以星耀城为中心，它的西面是整个滨江的总部区块，集结了80%以上的滨江区的总部。往北500米，除了星耀城项目还有中海寰宇天下这样大型商业综合体项目；东面是大型的居住区；南面不仅仅是滨江区的产业重镇，也是整个杭州乃至于浙江省的产业重镇，在这里集中了像海康威视、大黄、聚光等一系列代表着浙江先进制造业和未来发展的产业布局，也可以说这里是独到的一个集产业、商业、居住为一体的500米范围内行程的新的城市体。同样在这个城市体中，星耀城将扮演着商业中心的区域，也就是这个区域的城市中心的概念。这是星耀城的一个TOD TOWN的模式。

三、星耀城二期在一期的基础上提升商铺性能以及写字楼舒适度

提问：对于星耀城一期那么成功的运营结果，它会不会影响到二期整个业态的布局？

王奕：应该说我们在之前开发的商业地产也不多，星耀城是一个比较成功的案例。以此为基础，我们开发了星耀城二期。首先更着重于商业布局，你可以看到在星耀城二期里面规划了一个1400个座位的大型影院，由上影集团来投资的海上明珠影城。像这些影院特殊物业，并不是说随便物业都可以开的，因为它有层高的要求、有疏散的要求，所以我们在整个设计阶段就完全按照商家的要求进行了打造，包括包含了14米层高，面积达到400多方的巨幕厅，这已经是定制化的生产。这是第一方面，更加着重于商业的布局，包括招商先行的这么一种理念。

第二个，我觉得在整个产品上也会做相应的提升，无论是外立面也好还是它的使用功能，比如说考虑到一期的商铺以餐饮作为主力业态，实际上餐饮对于商铺的要求就很高，包括像排烟、隔油等一系列的措施，这些东西可能在一期中可能还是布局不足，在二期会有新的提升，包括用电量、用气量、下水管道各方面，这是一个内在体系性的提升。当然这些只是举一个方面的例子。

在办公方面也有很大的提升，我们看到，以前的办公体都一成不变，在星耀城二期的办公我们开创了一个新的可透空间的概念。同时还有除霾技术、空中花园，每层都会设置空中花园，目前样板房已经开放，可以让大家体验到新的生态办公的体会，我觉得它应该是写字楼目前市场上的一个升级产品。

提问：二期整个定位是不是还是延续一期TOD TOWN的概念？

王奕：应该说星耀城一期和二期是浑然天成的，既然是同一家开发商来开发两个地块，而且完全紧密相连，它的整个定位上，就是作为以星耀城为中心的周边500到800米范围之内商业中心的存在，所以是双城的互动。

四、９月商铺开盘10月推写字楼产品

提问：接下来二期推盘节奏会是怎么样的？

王奕：星耀城二期现在整个开发进度比较快，这个地块是去年6月20号拿的，目前已经全面结顶。根据公司的规划，有可能在9月1号至8号之间进行开盘，目前已经启动了商铺的认筹，到目前为止整个商铺一层类铺已经全部预订，全部认了大筹。其它的还包括一楼的外街，二楼的几个大铺和三楼的两个铺子，就只有这些产品可供选择。我相信在今年9月份会迎来一次很响亮的开盘。

提问：二期首次推出的一批产品还是以商铺为主？

王奕：首期开盘以商铺为主，预计在今年10月份左右会推出我们的写字楼产品。

 （来源：新浪乐居）