【商业地产学霸班】购买酒店式公寓该注意什么？

“禁酒令”后，酒店式公寓理应更为抢手，但由于存量巨大，近几年酒店式公寓市场并未向着预期发展。

酒店式公寓近期成交“火爆”。截至2015年8月17日，杭州主城区酒店式公寓销量同比增长了33%。据报道，不少白领投资客纷纷出手，入手有潜力的酒店式公寓，更有温州投资客一口气买下十几、二十套酒店式公寓。

那么，在这种热销的背后，酒店式公寓真实的市场现状如何？在购买酒店式公寓时又该注意哪些因素？

杭州酒店式公寓近期成交“火爆”

商业地产创近6年同期新高

据某网站统计显示，截至2015年8月17日，杭州主城区酒店式公寓一共成交了3539套，同比增长了33%。

据称，近期有温州商人来杭投资，一口气买下十几、二十套酒店式公寓。在租赁市场，今年城西不少酒店式公寓月租金有400元/平方米左右的上涨。

正在某商业楼盘看房的马小姐告诉记者，由于近期租金上涨，投资回报率有所提升，正准备入手酒店式公寓。而该楼盘有双地铁覆盖，总价不高，地段不错，目前该区域内类似公寓大小户型月租金在3000元/平方米，想必等到房子交付后租金还能上涨。

据统计，2015年1-7月，杭州市区商业地产共成交10354套，成交面积78.4万平方米，成交金额127.0亿元，同比上涨4.6%，创近6年同期新高。

那么，商业地产是否迎来了久违的春天？对此，有专家表示，目前说回暖还为时尚早，商业地产仍处于“以价换量”中。1-7月，杭州市区商业地产成交均价为16209元/平方米，同比下降9.4%，为近6年来同期次新低，仅略高于2012年同期的15997元/平方米成交均价。

值得关注的是，10354套的商业地产成交量尽管创下新高，但由于今年整体行情提升，商业成交套数占比反而下降，仅占全市商品房成交套数的16%，同比下降两个百分点。

 “火爆”行情只是表象

酒店式公寓成交分化仍在加剧

说到商业地产的热销，欧美金融城（EFC）的开盘让人印象深刻。回顾开盘当天，短短数个小时内409套房源基本售罄；开盘后第四天再次加推128套房源，当晚去化9成。在短短三天内，销售500多套房源，销售金额超5.5亿元。

此外，截至今年8月，恒鼎·博邑郡、新天地G193广场、蓝钻天成等盘均销售200套以上。据悉，目前蓝钻天成成交均价已达17000多元/平方米，而今年4月份蓝钻天成的价格一度降至15000元/平方米左右，价格低的房源甚至在14000多元/平方米。

在看似火爆的行情下，酒店式公寓是否又开始受宠了？其实不然，目前市场上仍有不少商业地产出现烂尾甚至区域内空置率过高等问题。

譬如城北酒店式公寓，现在存量较高，加上同质化下竞争十分激烈，销售情况并不乐观。

据记者统计，目前中大银泰城、万达广场、杭州新天地、G193广场、中国铁建·国际城5个项目酒店式公寓的存量已经达到7000套左右。此外在大城北，配置的酒店式公寓项目也不少。中粮·方圆府、万通中心、富越·香郡盈座、远洋大运河商务区擎峯项目等都配置了部分酒店式公寓产品。

而从去年开始，城北酒店式公寓的价格就开始出现下降。去年9月，位于城北的中粮·方圆府精装小公馆“I巢”释放的价格信息：折后起价10358元/平方米。这个起价，几乎已相当于中粮·方圆府项目的拿地楼面价，大大低于周边同类型产品价格。随后，去年年底首开的G193广场推出的酒店式公寓，起价为30万元/套。

对于酒店式公寓成交分化，有专家表示，譬如未来科技城有着产业园、创意园区的支撑，购房者不少来自这些单位，而城北却相对地少了这些产业园。据悉，EFC的购房者群体90%以上是拥有本科以上学历的80后首置人群。

据称，EFC所要打造中国首个海归社区理念，除了硬件要全面接轨欧美标准之外，还希望从人文、社会道德、邻里氛围等方面衔接欧美理念。这似乎成为一种优势，加上区域内同质化竞争并不激烈，热销也就并不奇怪。

二手酒店式公寓难出手

选择酒店式公寓时应谨慎

据记者了解，目前二手房中介市场挂着不少酒店式公寓房源，但某中介表示，目前问的人多于买的人，也就是说当前酒店式公寓在二手房市场上交易并不活跃。

王小姐告诉记者，自己关注酒店式公寓类产品很久，但迟迟未下手。上个月，王小姐看中了一套中天·西城纪34平方米的房源。房东由于想在滨江买房急于出手，给出了63万元的“成本价”。房东表示，房源是自己第一批买进的，当时就要60万元，加上契税、物业维修基金等费用大概3万元，所以这就是自己的成本价。王小姐则表示，由于近几年房价有所下降，该区域已经不能卖到当时的均价，这套房源最多只能出到58万元。中介表示，这套房子与王小姐一样出到58万元价格的客户目前已有好几个。

对此，有业内人士表示，目前已经审批的酒店式公寓项目非常之多，所以客户更多地会选择一手开发的产品。另外，杭州还有一些村级留用地项目的酒店式公寓产品，投资成本更为低廉，也导致二手房市场中，酒店式公寓的交易量不高。

值得注意的是，村级留用地项目不能分割到户，日后流转比较麻烦。此外，在购买村级留用地项目时和开发商签订的是房屋租赁合同，由于不是买卖合同，这种房子不能做抵押、也不能贷款。这也是相对欠缺的地方，一不小心就会被“套牢”。

此外，有专家表示，在选择酒店式公寓的时候，地段是首要考虑的因素，它直接关系到租金的高低。以市中心、地铁口、CBD以及周边有大量白领聚集或高新技术产业园区为主的区域，酒店式公寓租金相对会高，也不会有长期空置的问题。

专家认为，在满足第一点的前提下，可相对考虑二、三点。第二点是要选择规模大的商业项目。超大规模，除了建筑体量本身比较大，更强调规模的伸展力及拓展性。一方面，不仅是公寓建筑本身的规模要大，而且必须有强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是其公寓规模的重要支撑。

第三点要有好的硬件设施和软件服务。酒店式公寓的本质而言，硬件设施的最大追求应该是舒适，主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。软件服务一方面体现在高效的物业管理上，另一方面体现在对客户的专业化管理服务上。

（来源：青年时报）