【商业地产望远镜】成都创客的零租金“天使写字楼”

一家在美国很火的提供联合办公、创业空间的跨界公司，最新的估值高达50亿美金。其商业模式简单说来就是：该公司用折扣价租下某写字楼的一两层，并将办公场地划分成许多小块，然后每月向那些希望大家紧挨着办公的初创企业和小公司收取会员费。如今成都写字楼中也悄然兴起了这种新潮的办公模式。

天府软件园A8区二楼，高高挂着的“创业场”三字格外引人注目。“之前的租户搬走后，园区有政策扶持，就把这些闲置的办公区域免费提供给了我们这些创客。”小豹科技有限公司合伙人之一的颜诗超称，“一年的免租期会给刚刚成立的创业公司节省不少的精力和物力去寻找办公室。”

有机构统计数据显示，小微企业在创业初期，近80%的利润都要用于办公场地、经营场所的房租支付。成都商报记者调查后发现，除了有类似政策扶持的免费办公物业，成都写字楼市场在“大众创业”和“天使投资人”的推动下，兴起了一股“天使”潮，要么免租金办公，要么收取比市场价低一半以上的价格，且还提供一条龙的创业服务。这些“天使写字楼”的运营模式是怎样的？盈利点又在哪里？

模式1

效仿美国“WeWork”

按桌子数量收费的办公空间

案例：创富港、侠客岛联合办公室

8月18日，上午10时，记者来到位于成都国际科技节能大厦的侠客岛联合办公室。跟传统写字楼截然不同的是，侠客岛进门处是两块指向相反方向的指示牌，一边写着办公区，另一边写向咖啡区。

据了解，这也是WeWork所提倡的新模式，租下各类办公空间，再以工位为单位分租给小型企业和创业者，鼓励租客在开放空间下进行尽可能多的交流，并提供运营及无线网络、打印复印、咖啡等服务。

在办公区，记者看到近20位创客正在工作。一名工作人员介绍说，7月开业时，开放式办公区的工位价格是每人每月499元，不用再交其他任何费用，目前已吸引了10余家小微企业入驻。

成都国际科技节能大厦租售中心的工作人员称，该项目提供散租楼层的租金对外报价为每平方米65元左右，物业费为每平方米16元，电、网络等其他费用另算。以人均10平方米估算，侠客岛联合办公室的租金的确便宜了不少。

“我们的核心价值就是高效率、低价格。”同样依照WeWork模式打造的创富港2011年进入成都市场，目前已租下3处写字楼。创富港成都分部总监赵继松表示，以新开的莱蒙都会为例，写字楼租金均价为每平方米为70元，而创富港一个工位的月租金仅为500元，2～3人的办公室月租金为980元，能容纳15人的办公室月租金为5800元，且租期也更灵活，最短1个月。

“对于创客来说，选择联合办公室会节约不少房租成本，但对我们而言，租金几乎是不赚钱的。盈利还主要得靠增值服务，比如代办注册有限公司、提供专业会计服务、商务秘书服务以及云平台、结算平台等。”赵继松称，经过2年运营后，成都创富港从2013年开始盈利，接下来该怎么做，他们也一直在思考。

模式2

写字楼成孵化器

免费办公 股权作为回报

案例：十分咖啡、抱团科技

8月18日下午2时，一场互联网论坛正在天府软件园十分咖啡举行，活动区域聚集了近100名创客。“这样的活动每周都有至少3场，创业者希望能在这里遇到自己的投资人。”十分咖啡媒介总监邓倩告诉记者，店内面积一共有1600多平米，去年9月他们租下前这里还处于闲置状态。

创业、服务、平台，是十分咖啡给出的3个关键词。不到一年的时间，闲置写字楼已经成为了成都新型的孵化器之一。正在十分咖啡孵化的“口袋喵”员工黄玺睿说：“我们可以免费使用这里为期半年的办公场地和宣传资源，这对我们很重要。”

“我们尽量不收创业者的钱，营收主要来自第三方及商务拓展。”据邓倩介绍，为了降低成本，他们将咖啡区外包，并在今年6月推出了创业服务管家，包括为创业者提供全周期创业服务外，还为创业者提供酒店预订、机票预订、团餐预订、活动策划等增值服务，“开业接近一年，能基本达到营收平衡，之后可能会采取融资，利润相对高一点。”另一方面，十分咖啡会对里面的项目进行前景及团队架构评估，择优孵化，回报是持有该公司1%的股权。

类似的做法还有抱团科技。其合伙人熊能称，抱团会选择跟互联网相关，有团队、有想法，但是还没有产品的项目予以投资，并提供3个月左右的免费办公场所，以及每家公司30万～50万元的启动资金，换来的是该公司5%～7%的股权。然而，熊能也透露说，未来可能不再会提供物理办公空间。  

创业者说

免费办公场所如何选择和申请？

修易修CEO易波：

在创业初期没有营收或营收有限的情况下，尽量不要在办公场所上花太多成本，因为孵化器就能为你搞定，更能提供你需要的资源。创业团队如何选择孵化器？由于每个孵化器主打方向不一样，有的是手机游戏，有的是综合型，首先得选择方向、理念跟产品相匹配的办公场所；其次，要能在产品商业模式和用户体验上给出创业者有效意见和资源，好的孵化器还能给创业者提供和大公司进行会议的机会，而大公司的工作人员在将来很有可能成为你的合作对象；另外重要的一点是，要选择有成功经验的孵化器。我们需要孵化器，更需要前辈的指点，他们能帮助提升人脉，并能反哺我们。

小豹科技合伙人颜诗超：

选择好孵化器后，用团队和产品力去向孵化器提出入驻申请。比如，你们是怎样一个团队，人员组成是怎样的，公司业务有着怎样的市场前景；项目有什么特点和优势，解决了哪些竞争对手没有解决的问题；最好是获得过相关专利。

业内观点

盘活闲置写字楼

租赁转型大势所趋

中国小微企业创新发展协会四川分会会长朱鸿：

中国现阶段有6000万家小微企业，成都拥有的数量为中西部之最。市场需求点已经发生变化，这也就提醒传统写字楼及物业得要变革，联合办公室或孵化器有利于盘活闲置写字楼。

黑马会成都分会秘书长郗家漆：

小微企业创业初期一般为4～5人，传统的做法是租用民宅，3个月的租金、办公桌椅、网费等就得花掉2万元。选择联合办公室或孵化器，门面首先高大上，还有很多行业的横向交流、活动；如果拿到A轮或天使轮融资，面临的将是疯狂的招人，更没精力去租写字楼。尽管联合办公室和孵化器现在的界限越来越模糊，但对小微企业怎么样都划算。

正合地产知识管理部项目经理卢静菲：

诸如创富港的模式租金利润有限，孵化器模式前期依赖政府或社会的政策、资金扶持，启动成本较高，但联合办公室是写字楼租赁模式转型的大势所趋。这一全新模式能一定程度抑制写字楼空置。

（来源：成都商报）