三季度杭州写字楼空置率下降 嘉里中心等新项目将入市

全球领先的房地产服务上市公司高力国际今日发布 《2015年第三季度房地产市场研究报告》。报告针对杭州市场给出分析。

优质写字楼

市场概览

据杭州市统计局，2015 年上半年，全市地区生产总值同比增长10.3% 至人民币4,499 亿元，增速高于全国平均水平3.3 个百分点，创2012 年以来新高。该涨幅主要受第三产业的增长所推动，其上半年同比增长15.4%，较2014 年同期高7.7 个百分点。受稳固的经济基础面所支撑，季内杭州优质写字楼市场需求活跃，录得众多新租交易且全市整体空置率有所下降。

供应

第三季度无新增供应竣工，总存量维持于207 万平方米，较去年同期增长10.6%。钱江新城仍是最大子市场，占全市总存量的48%。

需求

季内，杭州优质写字楼物业需求活跃，主要受国内金融、贸易和房地产公司所驱动。截至季末，全市整体空置率环比下降2.5 个百分点至19.6%，主要由于第二季度入市项目的去化。继需求活跃的第二季度后，本季度无新增供应入市，因而净吸纳量环比下降29% 至52,172 平方米。

按子市场，随着支付宝于黄龙国际中心承租12,000 平方米后，黄龙空置率继而录得最大环比降幅（下降3.1 个百分点至4.4%）。钱江新城内，若干拥有良好管理的项目内持续的去化令空置率环比下降2.9 个百分点至34.2%。季内瞩目的租赁交易包括：北京复华资产和某浙江电子商务公司于武林时代广场分别承租800 和500 平方米；ABB（迁址）和雷格斯分别于华润大厦承租830 和1,100 平方米；招商地产（迁址）、霸悦投资和某服务公司于钱江国际时代分别承租1,500、1,000 及700 平方米。

租金

截至第三季度末，杭州优质写字楼物业平均租金环比上涨0.4%，至人民币4.39 元每天每平方米，主要受诸如金龙财富中心（庆春）等拥有良好管理的项目之租金增长所推动。按子市场，受若干项目内高入驻率以及租金年增长所支撑，庆春和钱江新城的平均租金分别环比上涨1.4% 和1.0%。

投资

季内，无整售交易公布。2013 年后入市的项目中大部分发展商采用租售结合的方式以获得快速回报，因此整售投资机会仍有限。散售市场中，虽然成交量环比减少8.2%，但平均成交价格环比上涨7.3%。

展望

电子信息产业系杭州经济的支柱，上半年占全市地区生产总值22.7%。包括互联网金融、数字媒体、移动互联网和电子商务在内的电子信息产业，上半年同比增长24.7%，且预计将在未来若干季度内继续增长，继而支撑杭州优质写字楼物业市场的大部分需求。因钱江新城内基础设施及便利设施的日益成熟，以及高品质楼宇的入市，该区域将吸引众多原位于武林和黄龙地区的跨国公司迁址至此。

杭州优质写字楼市场预计将有总建筑面积约207,000 平方米的三个新项目入市，包括华峰国际大厦（钱江新城）、西子国际（庆春）和杭州嘉里中心（武林）。尽管部分项目坐落于核心区域且拥有专业管理，但在中短期内，大量新增供应的入市仍将使平均空置率出现波动。然而，若干新项目之高于平均水平的租金将缓解其对全市租金带来的下行压力。

优质商铺

市场概览

据杭州市统计局，全市一至八月社会消费品零售总额同比上涨8.0% 至人民币2,906 亿元，增速低于全国平均水平2.8 个百分点。尽管如此，第三季度杭州中高端购物中心市场仍较活跃，众多新开业活动及新项目的高入驻率即系佐证。因此，季内全市整体空置率微幅下降。

供应

第三季度，时代天街的竣工为杭州优质商铺市场带来约17万平方米的建筑面积。该项目由龙湖集团开发，系下沙商圈内首个中高端定位的购物中心项目。截至季末，全市总存量因而环比增长12.8% 至约150 万平方米。按子市场，城北存量仍居最高，为505,850 平方米，而城西（403,000 平方米）紧随其后。

需求

季内，杭州商铺物业市场需求活跃。整体空置率环比下降0.5 个百分点至季末的6.0%，且净吸纳量增长至166,449 平方米。这主要由新项目的高入驻率以及若干项目完成业态与品牌组合调整所致。

需求主要源自于服饰、餐饮、化妆品和娱乐业态。新开业活动包括：餐饮品牌鱼非鱼和臻货于城西银泰城分别开设300 和230 平方米店铺；Teenie Weenie 于城西银泰城开设生活馆（800 平方米），包含一个130 平方米咖啡馆；三家国内连锁餐厅（合计约1,200平方米）于天虹购物中心原大型超市铺位开设新店；韩国化妆品品牌Innisfree 于西溪印象城和城西银泰城开设新店；以及KTV品牌银乐迪于古墩印象城设立新店（1,500 平方米）。众多服饰品牌于龙湖时代天街内开设店铺，包括New Look 杭州首店、Zara、H&M、Urban Revivo 、Charles&Keith、CalvinKlein 以及Tommy Hilfiger。新项目内还可见一家400 平方米的Sephora、380 平方米的万宁、连锁餐饮品牌星巴克、绿茶、西堤、大食代的开业以及华润大型超市的入驻。

租金

杭州中高端购物中心首层物业平均租金环比增长0.6% 至人民币15.4 元每天每平方米。新项目内低于平均的租金被城西某成熟项目内的租金增长所抵消。按子市场，城西平均租金环比上涨3.0%。季内，其余项目租金保持稳定。

投资

第三季度无整售交易披露。鉴于大量计划入市的新增供应、日趋激烈的竞争以及类似的定位，投资者对租金表现及投资回报仍持审慎之势。同时，由于多数运营良好项目的业主倾向自持物业以获得长期投资回报，因而整售交易机会仍有限。

展望

在中短期内，包括日渐增长的常驻人口、日趋提升的可支配收入以及不断完善的基础建设在内的稳固基本面将继续支撑杭州商铺市场。然而，鉴于核心区域内可供利用的土地有限，长期内杭州商铺市场的去中心化仍将持续。2015 年至2017 年期间，逾80% 的新增供应（按面积）将集中于市郊和郊外地区落成。

预计2015 年剩余时间内将有合计建筑面积187,000 平方米的两个新项目入市，包括永旺梦乐城（城北良渚地区）和华联星光大道二期（滨江区）。两个项目均将成为其所在区域内的首个中高端购物中心。短期内，新项目之较高的预租率将减缓其对整体空置率造成的影响。然而，其预期低于平均水平的租金将拉低全市首层物业平均租金。

（来源：凤凰房产）