开发商自持社区商业统一运营 杭州社区商业走出新模式

得空去武林路逛街，在安吉路小学北面的弄堂里总能看到一群打扮时髦的人在此街拍，而一边的漫咖啡店总有不少人晒着懒懒的阳光。这里便是“277皇后公园”。

近年来，在大型综合性购物中心、电商的夹击中，武林路上的“皇后公园”在老街区有机更新、转型升级等方面走出了一条新路。

据悉，这里曾是杭州市疾病防控中心的原址，由于武林路空间有限、传统经营日趋下行，相关部门对这里进行了改造，把这7幢老房子交到了一家专业的商业投资管理公司手中，经过两年重新的包装与打造，才有了现在的“皇后公园”。

如今这样的商业运作模式，也已经开始在社区商业蔓延开来，将社区商业统一打包，打造主题式社区商业，在近几年来，成为社区商业提高社区人气和居住品质的一种新模式。

运营商瞄准社区空置商铺

重新包装定位 社区商业有新商机

记者调查了解到，这些商业项目大多是代理公司把一些空置商铺或裙楼项目等以承包的方式，对其进行主题式包装和重新定位后，分割成多个小商铺，再用来出租。

位于丁桥的惠都家园小区近期就因为沿街商铺开起了一家生活广场，原本冷清的小区门口一下子热闹了起来。

这家名叫“御荣吉买盛”的生活广场由4层楼的裙楼组成，沿街商铺开着“一味食品”、“乐味基”、“甘茶度奶茶”等近八九家商铺，二、三楼的超市算是整个商业广场的主力店。目前商业广场还在招商中。

记者电话联系了招商部，了解到御荣吉买盛生活广场是由上海的一家公司运营，“我们看中社区的一些空置的商铺，通过统一招商、运营，然后招租”招商处的人员表示，这是公司进入杭州的第一家店，未来该公司还将在其他社区运营新的商业广场，对于记者想开一家奶茶店的咨询也被拒绝了，原因是该广场已有奶茶店入驻。

记者发现这家商业广场虽然人气不足，但是依稀可以看到不少周边的居民有开着车前来购物的。一位住在该小区的市民告诉记者，星桥当地居民、外来人口非常多，但是商业并不是很发达。的确，记者沿着藕花洲大街走了一圈，道路两边都是一些小商铺，而且没有整体形成规模的、统一的商业区。

类似把空置商铺买下或者承租下来后统一运营、重新定位的的商业街不在少数。在丁桥某小区一条打着“丁桥镇景园农产品蔬菜批发零售”的沿街商铺被打造得像一个微型的农贸市场，一条街铺由水果店、炒货店、茶叶店、小菜场等店面组成。仔细看一整条店铺，你会发现每个店铺都是由面积较大的商铺被分割成了一间间面积较小商铺。

散售商铺业态分散且重叠

社区商铺重新定位多出现在新住区

记者观察发现在目前杭州市内许多社区林立、楼盘扎堆的地方，大多数楼盘沿街底商的门面都经营着餐饮、建材、服饰、美容美发等，业态分散且重叠，服务于社区的商业寥寥无几，这显然没有经过统一规划。另外，很多板块或者住宅项目社区商业配套相对滞后或经营不善，这些区域居民要去离家较远的购物中心才能满足日常所需及个人休闲消费。

反观像统一运营的社区商业，不但会突破社区商业仅为业主服务的模式，而且在专业机构和团队的统一运营下，能确保投资商家的长期收益。同时，集中的商业配套使得资源配置更合理，避免重复投资和建设，规模化的社区商业使项目更具吸引力，在商业引资和聚集人气方面抢占市场先机。

“现在流行整条街铺盘下来重新定位招商，大的商业都握在大开发商手里，而这种类似社区商业可以形成小组团，效果不错，这种模式最近很流行。”记者的一位从事商业地产运营的朋友对此也颇有研究，她表示“现在滨江、丁桥等这些新的居住区的楼盘底商也都是这么操作的。”

开发商重新定义社区商业

转售为租 统一运营

不少投资客和运营商开始意识到了社区商铺转型升级的商机，同样，一些有实力的开发商也已经开始重新定义社区商业，不断为项目提升附加值。

传统的社区商铺在散售的模式下，单纯出售社区商业会面临业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。

于是，开发商自持社区商业的模式应运而生，记者了解到，杭州早已有开发商着手介入社区底商的招商运营，对于底商的业态进行规划与要求，提升自我价值。

在滨江，钱江彩虹城可以说是最早形成商业氛围的核心社区，这条商业街独具特色，店铺总体外型统一，又极具个性，据记者了解，小区的商业街运营良好，商铺皆由钱江房产自持。

在万科的生态大盘良渚文化村，社区商业街“新街坊”的开业也为整个社区注入了新的活力，通过自身完善社区配套来提高社区入住率，万科成功地打造了独具社区氛围的商业中心。如今，纵观万科杭州的多个项目，在社区商业运营上都进行了规划，形成了统一模式，且各业态相互补充，也让社区商业有了更强的生命力。

此外，还有像中旅•城仕公馆的确幸街、雅居乐国际花园BLOCK MALL商业形态、中国铁建•太阳城的亲子主题商业中心等等，开发商们为保持现金流稳健，自持商业物业已逐渐成为趋势。

（来源：都市快报）