破旧小卖部到高大上商业中心 杭州社区商业经历了什么

美团外卖？小美快购？KEEP？若将社区商业比作跑道左侧的植物，外围电商及其他更多的变化便如同僵尸一般在不断地侵占社区商业的领地。如何自救？

杭州已有楼盘着手打造社区专属的APP服务平台，社区居民只要在手机上下载APP即可实现找店、停车找车、室外导航等多项智能服务。只是少了时间的证明，我们无从得知其究竟是噱头还是加了技能的豌豆。

认清社区商业的进化史，从已成熟的社区商业模式中汲取经验显得尤为重要。

初代社区商业：分布杂乱无章的的零散店铺

代表楼盘：各种老小区

你是否还记得儿时的夏天，哼着小曲儿拐进路边的小店，给爸爸买一瓶冰镇啤酒。那是我们童年美好的记忆，也是我们对社区商业最远古的印象。

而要说初代的社区商业是如何形成的？这恐怕得追溯到上世纪90年代，与当时底层的房子不好卖有一定的关系。

开发商将小区外围的沿街底层房源规划为商铺，但由于过去的底商还未提升到社区服务的高度，在业态的选择和规划上也无明确的定位，零散、碎片化成了当时社区底商的特点。业态也仅可满足社区居民柴米油盐酱醋茶的基本需求。

第二代社区商业：标配“五菜一汤”的业态格局 

代表楼盘：亲亲家园、万家星城、中国铁建国际城

第二代社区商业的业态格局被业内戏称为“五菜一汤”，即超市、便利店、洗衣店、银行/ATM机、餐饮和药店。基本业态多以“街边式”、

“楼下便利店式”的社区底商的形式出现，可辐射周边500米左右的居民，主要依赖本社区居民的消费需要，相对内向。

位于三墩的亲亲家园是较早在第二代社区商业中实践并获得成功的楼盘。彼时，亲亲家园一期推出近30万方的体量，为打造社区商业，开发商提供了很多优惠的社区商业扶持政策，率先引进了包括联华超市、新华书店、知味观等在内的与老百姓生活密切相关的品牌商家。种种努力令亲亲家园拥有了今天的高入住率。

万家星城与中国铁建国际城均位于城北，东新路与石祥路附近。以万家星城为例，该项目一期于2011年底交付，当时一期住宅底商也已基本售出，但之后二三期则均改为自持商业。尽管目前与楼盘相距1公里左右的中大银泰城已经开业，但由于万家星城社区商业已经形成了数百米长的餐饮、快消等成熟业态，同时开发商统一规划管理，在后期剔除了一些过度竞争的品牌，并引导性地进行招商，万家星城的社区商业仍获得了社区业主与社区门店经营者的肯定。“来这儿消费的基本是小区里的住户，人流量还算稳定。”一位业主如是说。

第三代社区商业：高配触手可及的商业中心

代表楼盘：翡翠城、万科良渚文化村、雅居乐国际花园

从传统的沿街商铺到社区商业综合体，杭州的社区商业已经走上一条“由内而外”的转型之路。

翡翠天地是城西绿城150万方大盘翡翠城的社区商业，总共50000多方的体量。2009年10月，翡翠天地开街，成为杭州楼市第三代社区商业的佼佼者。它借鉴新加坡“邻里中心”模式，在功能上进行了系统的分区。而在业态上，翡翠天地则通过引进中型超市、健身会所、主题餐饮等多样化的商家，为翡翠城的业主及周边住户提供提供了强劲的商业配套。

但翡翠天地商业规划过于集中，以至于无法在较短的步行距离覆盖整个社区，可达性较差。姜先生就职于阿里巴巴，现租住于翡翠城南片区域。他告诉记者，“走过去差不多都要10分钟，对我而言还是远了点”。

万科良渚文化村同样在“五菜一汤”标配的基础上，打造了以玉鸟流苏与村民食堂为中心的商业中心。十多年的心血付诸，良渚文化村的配套不仅满足了业主的日常生活需求，也成为该项目的核心竞争力之一，更对后期房源的销售起到了很大的促进作用。

据良渚文化村相关负责人介绍，由于项目社区商业1/3为万科自主品牌主力店，所以项目能做到一交付就开店。同时以这些自主品牌做基础，其他合作店也能较快进驻，这令万科住宅项目商业配套的成形要远远快过其他项目。

雅居乐国际花园的社区商业则规划约3.6万方，接近与其隔闲富路相望的嘉凯城城市客厅（规划）4-5万方的体量。既可满足本项目业主，亦可福利周边居民。但与翡翠天地的偏居一隅不同，雅居乐项目的社区商业规划以BLOCK MALL为全新的商业形态，将商业街和小型MALL相结合，形成业态和功能的互补，使业主无论从社区任何地方出发，都可在百步以内到达街区。

值得一提的是，该社区的首家门店Wa.cafe咖啡馆已经开业，相比其首次开盘的10月23日足足早了两个星期。未开盘先开业的气魄令其走在了万科前面，更将进一步加速项目商业配套的成熟。

（来源：新浪乐居）