地铁铺≠黄金铺 杭州地铁商铺发展仍在路上

这两天，市产权交易所网站上挂出了地铁2号线、4号线站厅商铺、自动售货机租赁经营权的竞拍公告，这是2号线和4号线推出的首批商业资源。

地铁商铺值得投资吗？

记者近日走访1号线部分商铺发现，目前各种业态商铺经营状况差异很大，整体经营回报未达到预期。业内人士分析，杭州地铁商业还在探索发展模式的道路上，投资者应该详细考察，谨慎入市。

2012年，华润万家有限公司以3060万元的总价，拿下1号线29个站厅商铺5年租赁经营权，开出的VANGO便利店占1号线所有站厅商铺80%，折算平均日租金超过30元/平方米

站厅商铺起拍价每天每平方米8元 不到两年前华润拿下1号线站厅商铺价格的1/3

国内新开通地铁商铺大多不景气 杭州地铁商铺的春天在未来

其他城市地铁站内的地铁商铺经营情况怎么样呢？

记者从相关部门了解到，与杭州同一年开通轨道交通的苏州，目前站内公共区的连锁便利店经营状况尚可，但去年开出的广济南路站商业街，60多个商铺只开业了20个左右，也仅餐饮类业态经营尚可，商家普遍反映营收不足以支付房租。

南京地铁已开通8年多，但是目前除了新街口地铁站内的店铺经营火爆之外，其他地铁商铺经营也并不理想。

而从目前上海1号、2号线的一些地铁商铺投资情况看，也并非是地铁延伸到哪里，商铺就火到哪里。像上海的地铁人民广场站，是1号线、2号线和8号线的换乘点三线换乘枢纽。人气这么旺的地方，也并非所有商铺都占了便宜，站点西面街区依然有商铺门庭冷落。

“地铁站点消费是一种强迫性消费，不是每一个地铁站点人气都会很旺，都能赚钱。便利店总要度过较长一段时间的培育期。杭州的地铁商铺要迎来春天，还有较长一段路要走。”一位业内人士分析称，地铁便利店培育不是一年两年的事情，没有一定的实力和产业链支撑，前面几年肯定不会赚钱。

相较而言，香港、上海、广州等较早开通轨道的城市，尽管租金比杭州地铁要高很多，但经营状况非常良好。尤其是香港地铁，去年车站商务营收达到了45.88亿港元，光车站商铺租金就达到了29.33亿港元。

杭州汉嘉房地产咨询有限公司策略总监王其福说，杭州地铁商铺的情况来看，目前一方面地铁尚未成网，客流量不算大，能转换的消费力也有限，另一方面，杭州地铁地上地下商业还相对孤立，未能形成体系，缺少相互联系。纵观国内外一些成熟的地铁商业，大多是通过通道换乘、地铁站与周边商场连通等，各种客流能够相互转换，相互补充。

王其福说，个体经营者在选择同地段的地铁商铺和街面商铺时，要注意比较、权衡两者的差异，如地铁商铺的消费者是集中、目的明确的，而地面商铺的消费者是随机的。“就拿便利店来说，地铁站内店铺一般比较小，在10-20平方米，商品比较单一，以快餐、饮料、充值等快速消费品为主，而站外的便利店，空间可大一些，商品种类可以多样化一些，可以让消费者逗留、体验。”

“总的来说，地铁商铺的前景长期肯定是向好的。只是要等候这个春天，可能在三五年甚至更长的时间之后。”王其福表示。

这次有多少站厅、主动售货机公开招标？

2号线东南段预计今年10月前开通，一共13个车站，4号线计划明年先开通彭埠站-近江站段，共10站10区间，这样1、2、4号线就能形成换乘，目前2号线东南段车站主体基本全部建成。

这次招标的2号线商铺，分布在8个车站内，总面积为177.6平方米，招标的4号线商铺，分布在4个车站内，总面积94.9平方米；2号线东南段站厅内共设置了34台自助售货机，4号线首通段站厅内共20台自动售货机。商铺和自助售货机机位均设置在站厅层的非付费区。

两条线商铺，自动售货机的固定经营期均为3年，3年固定期满后，分别延长至2号线西北段通车试运营日前1月、4号线南段通车试运营日前1个月。

杭州地铁这次推出的是地铁2号线东南段和4号线首通段站厅商铺、以及自助售货机机位租赁经营权。

与地铁1号线首批推出的商业资源采用竞拍、自助报名招商有所不同，这次2号线只采用竞拍的招商模式，分别对商铺、自动售货机各招1家连锁经营企业。

因此设置的竞拍“门槛”也很高，要求商铺竞买人注册资本金在500万元（含）人民币以上，在杭州主城区内同步营业中直营连锁网点30 家（含）以上等；自动售货机的竞买人注册资金不少于3000万元人民币（含）等。这意味着个体经营户基本无缘此次竞拍。

对此，杭州地铁集团相关部门负责人表示，目前2号线和4号线已开发的商铺数量比较少，设置基本上是1个站1个铺位，因此本次连锁商铺招商余下的商铺已非常有限，暂不针对个体经营户招商。到后期开发更多资源后，会考虑业态错位再单独招商。

这次2、4号线站厅商铺的起拍价为人民币8元∕天/平方米，这比2012年华润拿下1号线站厅商铺30多元∕天/平方米的价格要便宜很多。

2、4号线站厅自动售货机的起拍价格为1万元/台/年。按照出让方的规定，自助售货机的经营范围以罐装及瓶装饮料、包装食品为主。根据承租方的经营方案还会有新的补充。

业内人士称地铁内的连锁便利店

如果经营得好预计要两三年后才能盈利

地铁1号线开通已超过1年半，目前日均客流量已经达到40万人次左右，地铁1号线内的商铺经营情况又如何？

2012年，华润万家有限公司以3060万元的总价，拿下1号线29个站厅商铺5年租赁经营权，开出的VANGO便利店占1号线所有站厅商铺80%，折算平均日租超过30元/平方米，相当于一间15平方米左右的店铺的月租金约1.4万元。

负责运营地铁1号线的杭港地铁有限公司相关人士介绍，随着地铁客流量的稳步上升，VANGO便利的营业额也在不断提升。不过具体数据要向商家咨询。但华润华东区行政部相关人士和VANGO杭州地区负责人均不愿向记者透露经营状况的任何信息。

此前，一家杭州本土知名连锁便利店的负责人接受记者采访时表示，地铁站厅商铺的平均租金比延安路沿街旺铺还要贵，短时间要实现盈利肯定比较吃力。他们公司曾经也参与了1号线站厅商铺租赁经营权竞标，最终因出价没有华润高而退出。

这次2、4号线商铺经营权起拍价比1号线最后的成交价低了很多，最终能拍出什么样的价格还不知道。杭州汉嘉房地产咨询有限公司策略总监王其福认为，像VANGO这样大规模的连锁便利店，由于前期租金、装修、人工投入巨大，很难在短期之内做到盈利。后期能否成功也要看运营团队的整体实力、市场策略、运作手法，一般经营得好的也要2-3年才能做到收支平衡或盈利。

他以地铁1号线VANGO租金，结合一般连锁便利店10%-20%的毛利粗略估算，单店平均日营业额到达5000元左右才刚够支付租金，达到7000元以上才能做到盈利。

“投资人短期的主要目标当然不在于盈利，而是迅速提高市场占有率，并挤压对手，然后迅速扩展，摊薄管理成本，再逐步根据经营状况差异化调整单店的经营种类。这是一个比较长的过程，因此也只有像华润这样实力雄厚的企业才敢于以高价拿下那些店铺。”

凤起路地铁商街关了约1/3

只有餐饮便利店生意经营尚可

除了29个站点的VANGO便利店，地铁1号线目前最大的一块商业区位于凤起路站商街上。凤起商业街去年8月8日开张营业，一共有店铺24家。

昨天中午11点多，记者到商街逛了一圈。与刚开业时“满员”相比，24家店铺中已经有9家停业，很多尚在营业的商店打出了“促销”、“降价”的信息，还有一些铺面已经更换了商家。

记者看到通过商街进出地铁站的乘客络绎不绝，但是光顾商铺的人却很少。

如秋水伊人、海贝等精品服装店，尽管已经打出了很大力度的促销信息，但是店堂内冷冷清清，半个多小时内只有十多人进去转了转。

一家20平方米左右的童装店生意相对较好，里面有七八名顾客，据店员介绍，店铺一星期前刚开业，进来看的人还是挺多的，好多是去附近省儿保的小孩和家长。不过营业额还不是很理想，最少的一天只卖了300多元，他们打算先做满一个月再看看情况。

商业街内生意最好的是位于最南端的“老娘舅”中式餐厅，“老娘舅”占了最多的3个店面。昨天中午，用餐的客人已经坐到了门外的桌椅上。

餐厅叶经理说，开业以来，营业额一直上升，中午时段的生意特别好，可以占日营业额的70%左右，顾客以周边商铺的工作人员，写字楼的白领等为主；但到了晚饭时段生意就急转直下，没多少人来吃饭了。

罗森便利店内，也有很多身穿工作服白领，在冷藏柜前选购三明治和便当。

“我就在附近的写字楼里上班，平时中午没事的话就会来买个便当，改善下伙食。顺便买点零食下午吃。”一名女士说。

罗森店员说，早上和中午的生意比较好，便当饭团一类的便利食品是卖得最好。

杭州地铁集团相关负责人此前向记者表示，地铁凤起商业街的运营情况确实没有达到预期，这和地铁客流量还不大有关，他们将通过业态调整，加大推广力度，以及与商家多搞促销等手段来吸引顾客。

（来源：每日商报）