新规致底层商铺“受创” 投资价值或缩水

从今年5月1日起，中山市商业住宅用地中的底层商业将严格按照“商业”划分，出让年限从70年缩减至40年。近日，中山市国土资源局出台的这一新规，引发了业界“震荡”。

此举不仅将令现在备受投资者青睐的底层商业投资价值大幅削弱，也将迫使开发商缩短开发周期。业内人士认为，受此政策影响，预计新建的底层商业售价将大幅降低。

底层商业出让最高年限减至40年

近日市国土资源局出台新规，提出从今年5月1日起，中山商业住宅用地公开出让成交后，商品房确权时将严格划分“商业”和“住宅”部分，出让最高年限分别为“40年”和“70年”。

本次政策调整主要针对住宅底层商业。在政策出台前，底层商业一直享受着“商业的身份，住宅的寿命”，而经过本次调整后，同一幢建筑楼上楼下从此有不同的寿命，底层商业寿命缩减至40年。已登记发证的商业住宅用地出让最高年限维持不变，沿用此前做法。

记者了解到，在很早之前，中山的商业住宅用地确权是严格分开“商业40年、住宅70年”，但后来却逐渐演变成了统一“商业住宅”，出让年限70年。此次的调整，等于是恢复了以前规范的做法。

投资者与开发商均受冲击

新政的出台，无论是对于投资者还是开发商而言，都是巨大的打击。

合富辉煌认为，这一政策短期内会影响投资者的投资热情，但从长远来说，主要影响的是开发商的开发周期。

开发商们首先面临的问题就是开发周期必须缩短。按照正常的程序，开发商从拿到土地使用权开始，到完成房产规划、开发和销售过程，一般需要几年时间。要是遇上较为冷清的行情，开发周期可能会延迟得更久。

过去底层商业年限被默认为70年，开发周期延迟或影响不大。如今年限大大缩减30年，开发商们必将被迫加快开发与销售。

领的是商业的“身份证”，底层商业过去却一直享受着与住宅同样的70年出让年限，也由此成为不少投资者的投资首选。因为此次年限缩短，令不少市民不得不重新考虑底层商业的投资回报。

记者了解到，中山目前的底层商业均价将近15000元/平方米，40平的商铺总价需60万元。如果按照月出租120元/平方米的回报计算，投资回收期需要20年左右。若扣除开发建设时间，商铺到业主手中，或仅剩下20年-30年的使用年限。

也就是说，投资的商铺才刚回本，就要到期拱手奉还。这样算下来，不仅资金收益少，还耗费了近20多年的时间成本。

新建底部商铺售价或缩水

伴随着新政的出台，售价曾经一度高居不下的底层商业，或将出现一轮新的洗牌。

首先，对于只有40年年限的新建底层商业而言，它们或将面临降价风波。一不愿意透露姓名的开发商坦言，由于使用年限大规模缩短，新建底部商铺的投资价值将不被看好，降价是必然的。

“按照初步估算，预计降价幅度会去到10%到20%。如果市场反应不好，降价幅度还可能再增大。”该开发商坦言，中山的底层商铺之所以能去到近1.5万/平方米的售价，70年的产权是相当重要的因素。

新建底部商铺价格或将大幅缩水，而过去拥有70年年限的底部商铺，身价无疑也将水涨船高，因为它们一下子成了“稀有商品”。

年限调整将引发新一轮洗牌

出让最高年限缩减已经是事实，对于市民而言，应该如何看待这一变化？

对于此次的政策变动，合富辉煌认为，购买的商铺寿命硬生生地减少了将近一半，估计投资者一时半会接受不了。但影响应该是暂时的，因为其他商业项目一直都是40年的出让年限，只是底层商业比较特殊，相当于从“特权”阶层变成“普通阶层”。短期的不适应肯定有，但长期会回归平常心态。

“受通货膨胀、投资渠道缺失等因素影响，在调整心态后，商铺作为稳定的投资，依然会是投资者青睐的项目。只是由于年限的减少，投资者对投资回报率要求更高，这必然对开发商的开发、经营、管理水平要求更高。”合富辉煌指出，商业竞争虽然更激烈，但有利于提高整个中山的商业开发水平。在目前中山开发体量大、总人口不多的情况下，商住开发商需要深耕细作，精准定位，差异经营。

天域置业市场部经理谭三元也认为，商铺投资者主要还是要考虑商铺所在的地段以及升值潜力，出让年限并不是商铺最重要的因素。在某些商业旺区，有些二手铺位的出让年限只剩二三十年，仍受到投资者青睐。

投资回报率比出让年限更重要

业内建议

1.合富辉煌中山分公司负责人建议，市民在购入商铺或者投资商业地产时，最重要的是看投资回报率，而不是出让的年限。如果商铺升值潜力高或者租金高，投资还是比较有价值的。如果投资了一个租都出租不出去的商铺，除了投资没有回报外，投资者也许还要担负每个月的管理费，时间越长也许负担越大，当然这类型的情况不多见。

2.投资商铺不仅看出租的租金，更重要是看以后的升值潜力。举一个例子，陈小姐在2009年的时候买了一个临街铺，买的时候是一万/平方米，现在已经升到三四万了。但其实商铺出租的价钱不高，出租回报率就5点多。

3.一般情况下，投资商铺要是看出租回报率，只能去很旺的地方买了，这样消费者前期投入成本比较高，但风险稍微低一点。如果要买便宜的商铺，一般都是买将来的，只能看以后的升值，但商铺投资的风险就会稍微高一点。至于选择投资什么样的商铺，要看投资者的资金能力。

4.市民在投资商铺的时候，首先要对商铺所在的位置、配套、周边类似项目的价格等进行实地考察，做到心中有数。其次要留意开发商的销售噱头的真实性，优惠是否真的划算。高点数返租是开发商最常用的手段，而消费者看到高点数返租的时候，往往容易被表象欺骗。其实部分商铺虽然给出了高的点数，但也许单价也相应提高，最后算下来不一定是便宜的。而到了最后，实际的租金回报往往没有开发商所说那么高。

另外，对于开发商承诺已经招租或者已经签约的大型商家，如果市民认为对商铺投资影响比较大的，建议在签合同的时候要求写进合同，以保障投资未来的升值潜力。

（来源：南方日报）