专家总结“商铺定律” 分享商铺投资八大秘诀

在不动产投资领域，商铺一直备受追捧。以十几万元的原始投资，几年之间撬动几倍于投资的财富故事并不是凤毛麟角。“以小博大”固然励志，但是真如宣传中那样，商铺“买到即赚到”？在看似复杂的商铺大战中，其实也暗含着许多亘古不变的定律，这些法则，被内行形象地称为“八大秘诀”。

对此，双远·动力国际营销总监李波等业内专家，为大家详解买铺“秘诀”。

秘诀一： 买铺之前先看政府规划

人人都知道买铺看地段、看人流，但如果你还停留在观察周边位置，蹲守着清点人流量，那只能说明你太“嫩”了。真正的高级买家，他们会提前在政府网站上查看区域规划图，除了商铺所在地的规划外，还有周边地块的用地性质，看政府对于区域未来发展定位到底是怎样。

秘诀二：巧用异型房

在许多投资商铺的看来，“异型房”三字是无异于大忌。他们宁愿增加投入，也不愿接手这“烫手的山芋”。其实，只要找准用途，异型房也能赚大钱。

早前，东原地产相关负责人称他曾经手过这样一个“死铺”，90平方米的室内空间内，竟有6面承重墙，开售以来一直无人问津。利用空间本身的特点，他找到了一家美发机构，没曾想对方竟然对选址十分满意。6面承重墙刚好形成天然的隔断，在装修时还可省去一大笔费用。有商家愿意签租，店面出售自然不成问题。而这样的案例，在王斌那里比比皆是。

秘诀三：选个“大哥”当靠山

对于初级买家，如果对商铺市场的确了解甚少，那么找个“大哥”当靠山还是最稳妥的方法。东原地产相关负责人说，所谓的“大哥”分为两类，一是有着成功商业运营经验的企业，二是吸附力强，对自身选址特别严格的商家。

实力企业在前期规划时往往更加专业，商业体成功的可能性也越大。而吸附力强的商家，能吸引人气聚集，周边的商户也可跟着沾光。一般来讲，类似于永辉、新世纪等大型商超，会成为小区域内的人气聚集点，如果能紧邻这些商家买铺，今后的出租概率或升值空间也会越大。

秘诀四：商业占比要合理

一个地方，商业体供应量越多，是否代表着今后的规模效应也随着增大？李波认为，商业与住宅之间的供应关系，应保持在相对稳定的比例之间。例如，100万平方米的大盘，商业体供应一旦超过20万平方米，那么今后的存活率则随之下降。

而对于一个新兴区域来讲，各大企业都在上马商业项目，今后该区域究竟能吸附多少人口入住？商业体量是否保持在合理的比例之间，这都是投资者需要考虑的问题。

除此以外，投资者前期最好还应调查清楚，在区域内购房的，投资者与自住客，究竟哪个占主流？总体来讲，自住客能基本保证人流量的稳定，而投资客在这方面，则相对随机。

秘诀五：房屋结构应具备功能性

一般来讲，购买商铺的人，都不是商铺的最终使用者。而在长达数十年的时间里，商铺使用者的身份以及经营属性可能会随时变换。这就要求，商铺的房屋结构具备多功能的调整性。例如，产品的灵活度如何，是否方便合并、更改内部结构？又如，功能性是否齐全，有无天然气、是否预留烟道等，都是应该考虑的问题。只有当产品具备多重功效的时候，才更具市场竞争力。

秘诀六：开发商拥有专业的运营团队

在李波看来，凡是销售商业却没有运营团队的开发商，都是“耍流氓”。他认为，目前很多开发商仅修建了商业的建筑，却并未考虑后续的运营问题，这相当于“看天吃饭”。如果幸运，市场环境好，那商业存活率会很高，但遇市场不景气，开发商根本没有能力扭转局面，投资者也会跟着遭殃。

值得注意的是，运营能力并不仅局限于前期招商如何，而是从市场定位、远期规划等多方面分析。

秘诀七：记录有效人流

努力争取在人最多的地方买铺，是每个投资者的愿望。但，并不是每个从店铺门前路过的人都能看做有效客群。崔泽善说，如果投资者要去商铺现场踩点，人流记录的有效性是很重要的。例如，在单位时间内，除了计算人行道的人流外，在马路宽窄适中的情况下，还要计算马路对面的人流量，开车的排除在外。

秘诀八：下单之前先过资金关

总体来讲，不管前期考察得如何细致，作为投资，商铺买卖始终存在一定的风险。这其中包括无法出租、总价贬值等。在下单之前，一定得先思考，自己能否承受风险发生后的损失。很多人都指望着“一铺养三代”，但最终是否会演变为“三代养一铺”，谁都无法给予保证。

（来源：重庆晨报）