八益预售商铺均“抵押” “不告知”是否属欺诈？

“在对八益国际家居博览城项目进行咨询时，回报承诺都优厚，但进一步询问，却告诉我们项目本身没有担保。”昨日（6月23日），一位投资者岳女士向记者表示了自己的担忧，而当记者查阅项目在成都透明房产网“一房一价”栏目中公示的备案情况时，却吃惊地发现，八益家居博览城项目取得商品房预售许可证的2447户商业物业，目前的状态全部为“抵押”，无一例外。

项目庞大却无担保？

就投资者对项目无担保的顾虑，八益国际家居博览城销售人员向记者坦言，项目本身确实没有担保。原因是“没有一家银行或担保公司敢做这个担保，因为专业市场本身肯定会有一定的风险，银行永远不可能做这种担保。”“因此，八益自己的信誉担保会比任何外界担保都好。”销售人员进一步表示。

在“信誉担保”的承诺外，项目关于房产证与土地证的办理年限长达六年，也引起了投资者的注意。

根据项目的示范合同文本，其承诺在出售后36个月内，投资者可以拿到房产证，而在此之后再过36个月，才能拿到土地证。尽管销售人员表示可能在5年的时候就办完“双证”，但这是在“一切顺利”的情况下。

这也意味着，在这漫长的6年中，投资者将无缘通过项目进行银行抵押贷款，同时，在此期间，如果希望将项目转售也会遇到一些阻碍。

所有预售商铺均被抵押？

带着对此的疑问，记者向中豪律师集团（四川）事务所律师岑朗进行了咨询，岑朗认为，“这种情况的出现很可能是开发商方面将物业抵押给了银行，以获得融资。”

按照国家有关法律规定，开发商自有资金应达到30%，但在现实中比较难实现，因此在自有资金不足的情况下，为了周转，以便进行后续项目的建设或开发新项目，将未售房产抵押给银行，就成了开发商融资的重要渠道。

出售抵押物业未告知 被抵押商业物业是否能够正常出售？

“一般而言，物业在出售的时候确实不能被抵押，这涉及违规。但在实际操作过程中，确实存在这样的现象。”岑朗说，“按照《担保法》的规定，房屋所有人将房屋抵押后，房屋的所有权仍归原所有权人，所有权人有权将房屋出售。但为了保护抵押权人的利益，对房屋所有权人出售抵押的房屋做了一定的限制，要求在出售前必须征得抵押权人，即银行以及买售人双方的同意。”

《担保法》第49条规定，在抵押期间，房屋所有人转让房屋，应当通知抵押权人并告知房屋买受人房屋已经抵押的情况；房屋所有权人未通知抵押权人或者并未告知房屋买受人的，转让行为无效。同时《中国人民银行个人住房贷款管理办法》中规定：“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。”此外，国土房产部门还规定，开发商必须在商品房预售许可证上注明哪些房子被抵押，而且开发商要把原件挂在最显眼的地方。

但值得注意的是，无论是在八益家居博览城市内接待点，或者温江项目现场，记者都没有发现相关信息的披露。而当记者以投资者身份进行项目咨询的过程中，销售人员也丝毫没有提及项目已经被全部抵押的情况。“如果开发商在出售抵押物业时没有告知买售人实情，那么这涉及到欺诈行为。”岑朗表示，“已购房者可以要求退房，同时要求不低于同期银行存款利率的利息。”而根据相关司法解释，购房者还可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。

购买被抵押项目无疑为投资者带来了潜在风险。岑朗指出，如果开发商资金出现问题，没有办法归还贷款，银行随时都有可能要求法院查封抵押房，整个项目可能发生烂尾，购房者将无法办理房产证，同时银行还有权利要求拍卖抵押房，购房者的利益将无法得到保障。此外，如果开发商在收到房款之后转作他用，没有还钱给银行进行解押，那么购房者也可能在很长的时间内没有办法办理产权证。

或许正是由于“被抵押”，所以才令“双证”的办理需要6年之久。岑朗表示，一般而言，在房产出售90天后即可开始办理产权证，周期不会如此漫长。而另一方面，项目采用整体运营返租模式也在一定程度上掩盖了暂时无法拿到产权证的风险。“例如原本投资者可以在购买物业后立即将其抵押获得再贷款，但这种模式下就不行了。”

岑朗表示，“在实际的操作中，如果开发商有足够的运营能力、管理能力与兑现付款能力，可以在后期进行逐套解押，以在一定程度上保障投资者的权益。”

然而截至目前，据八益相关负责人介绍，项目现在取得的6.5亿销售资金，基本将投入项目后期的开发，并未提及将第一时间进行解押。

（来源：金融投资报）