社区商业变“主角“ 主题中心或成新思路

在社会高速的发展下，对于经营投资者来说，最好的时代是消费者购物需求和欲望有所提升的时候。

对于商业来说，成都正处于城市商业中级阶段，是一个挑战与机遇并存的时代。RET睿意德西南大区总经理张建华说：这类城市的特点是，由一个核心商圈(春熙路)，和多个副中心商圈组成，当核心商圈的辐射力已经超出了自身的覆盖范围，新兴商圈在城市的各个角落逐渐形成，以缓解核心商圈的覆盖压力。

社区商业发展迅速 业态不断升级

社区商业，这个概念在国内其实是比较新颖的概念，但是在国外却发展了较长时间， 国内社区商业还是处于起步的阶段，主要还是以一些沿街商铺为载体，大部分功能不是特别全的，随着房地产业的发展会使得一些社区商业形成一些在小区配套的购物中心、生活广场或者是商业街，比如说我们现在所处的这个项目所配套的一条商业街，也是一种社区商业的载体表现形式。定位可能是超出社区服务的范围，很多时候服务的是在整个小区或者附近几个小区的居民。而且我们的社区商业与国外的比较还有一种浓厚的社区底商的概念，它基本是处于在住宅的底层一楼沿街，还是差距挺大的。

目前，国内的社区商业，从以前的无规划、无管理、无运营情况下，受互联的冲击，以客户需求为中心，逐渐向社区运营方向转变，如：世茂的云服务、蓝光的生活家、花样年的彩生活等，地产开发商也从逐渐从单纯的住宅开发到住宅运营的转变。

社区商业作为互联网时代下的新型商业，伴随着互联网的不断发展，未来前景可期。

商业回归到社区，这并不是偶然现象，而是城市商业地产发展的必然趋势。

社区商业变“主角“主题中心或成新思路

几年前的商业发展，社区商业还只是配角。相比混杂的“底商”，社区商业也正在走向高大上的“商业中心”。传统印象中，社区商业主要是沿街商铺，多为单个商铺出租，业态主要围绕基本生活需求，如餐饮、美发、超市等，缺乏统一规划，档次较低，功能欠缺，不能很好地满足社区需求。但从去年开始，它已经跃升为商业地产的主角。据鋭理数据不完全统计，去年社区商业体的销售金额已经占 全部商业地产销售金额的50%以上。进入3月，开发商集中发力推出商业地产，其中绝大部分是社区商业体。

据乐居编辑对鋭理采访得知社区商铺主要服务的客群是本社区业主以及周边零散客群，辐射范围有限，从社区商业本身属性来看，作为整个社区的配套，一般是为了提升社区的居住价值，从而用配套商业产生住宅溢价；另一种模式就是把社区商业当成商业地产来看待，直接通过开发合适的社区商业来实现商业地产开发利润。所以对项目各个属性要求较高，需注意要点如下：社区开发商是否是品牌房企、社区的规模大小、项目的定位、面对的主流客户等。

根据睿意德分析，梳理去年成都卖得最火的商业地产，发现占据重要席位的多为社区商业体。万科的全新社区商业模式业态组合，基本上以家为中心的300米生活圈，变成了一个家的延伸，着重给业主归属感，把整个社区商业变成社区居民的大客厅。

世茂发力MiniMall社区商业，华远主攻社区商业空围，打造华远好天地。绿地发力社区购物中心“缤纷城”:绿地将缤纷城定位为大社区商业，旨在为5公里范围内的社区居民提供社区服务。蓝光打造“红街”以社区商业突围，蓝光地产集团的“红街”战略规划，试图打造街区商业模式，以区别于“巨无霸”式的商业综合体。COCO全系的商业体，通过在成都全方位多点布局，塑造了一个强有力的商业品牌。

社区商业投资有风险 态度需谨慎

据鋭理最新数据显示，截止2014年5月成都主城区共成交商业面积20.76万㎡，较去年同期下降27.38%。从今年商业成交的月度走势看，从2013年8月起，呈下降态势，商业存销比接近80个月，后期去化压力大。

“简单易行”是如今不少人对于社区商业的认识。他们认为，相比大型购物中心，社区商业面积小、投资小、风险低、好操作。但事实远非想象中那般美好。仔细观察不难发现，现有的社区商业，良好运营起来的并不多。

“这是由于小区消费力不足而造成的。”一名负责项目招商的工作人员称，由于小区入住率不高，居住人群消费总量不足，导致商业运营状况欠佳。“如果社区的消费力不足又无法吸引外来消费时，社区商业肯定会遭遇瓶颈。”

从事房产销售的郑先生说，在社区商业运营过程中，最大难度来自于较长的市场蓄客期。传统商业选址地段好，才会有人气。现在很多社区商业都位于人气不足的新区，面临很大的招商挑战。主要是楼市整体低迷，商业租金走势稳中有下滑的风险， 所以对于社区商业的投资与发展，我们应理性的进行分析，不要盲目决定。

（来源：新浪乐居）