圈点上半年杭州商业地产 未来发展之路还很长

今年上半年杭州住宅市场几乎沦陷。但与之不同的是，杭州的商业地产市场却有不少可圈之处。7月15日，世邦魏理仕在西湖国宾馆发布《2014年杭州第二季度房地产市场报告》，内容主要针对当下的杭州商业地产，以及相关热点。负责本次主讲的是世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢。

上述这份报告表明，截至二季度，在全国各城市优质零售物业存量中，杭州以100万方体量落于最后，排名靠前是北京、上海、沈阳、成都等城市，存量在450万方以上。完全相反的是，杭州的租金报价以37.2元/天/方位列全国第4，仅次于北上，高于深圳。在世邦魏理仕看来，杭州缺少优质的商业综合体。换言之，杭州商业综合体的未来仍大有想象空间，而当下随处可见的互联网思维，或正是商业地产变革的入口。

6月16日杭州市政协会议、市发改委针对杭州综合体开发建设提出了“四个一批”要求。在业内人士看来，这是杭州政府主动调整优化商业地产布局的体现，也是从政府层面承认了杭州商业地产存在机构性供应不平衡现象。“杭州商业综合体有效供应不足，多中心格局初现但尚未形成。”马英枢认为，未来还有很长的发展之路。期间政府要做好科学的商业格局规划，而非拔苗助长。

“开发商要量力而为，不能为了吃肉去啃骨头，条件不足宁可等等再建，不能浪费宝贵资源。”马英枢说。这跟很多专业人士的看法相同：开发建设商业地产需要比开发住宅更多的经验、实力与功力。

一、写字楼市场要为武林时代中心鼓掌。

上半年，位于武林商圈的甲级写字楼项目武林时代中心交付使用，为该区域增加了23700平方米的办公面积。这个项目是武林传统CBD板块在过去四年中的唯一新增供应，因此广受优质客户的欢迎。截止交付时，武林时代中心已录得上海贝尔、北京网聚等一些国内外整层客户的预租，预租率高达40%左右。

世邦魏理仕认为，在黄龙和武林板块，武林时代中心的剩余可租面积将增加区域内客户与原业主续约谈判时的筹码，预计对区域内租金的涨势有一定的平抑作用。

为什么这么说呢？根据数据显示，黄龙和武林的租金继续上涨，对于欧美中心、武林商圈的坤和大厦、环球中心的租约到期的客户来说，多了一项选择：你涨价，我就换地方。

杭州整体写字楼市场情况：需求基本稳定，客户租赁问询略有增加。二季度净吸纳量超过12万平方米，拉低了市场空置率。与此同时，钱江新城在部分业主“以价换量”策略的推动下其租赁市场保持活跃，写字楼空置率下降至24.8%，创历史新低。

下半年有3—4个项目将会交付，新增供应约为15万平方米，较上半年有所增加。在钱江新城，未来两年内仍将有45万平方米的新增供应，且其中部分已开始销售或预租，因此区域内租金仍将有下降的压力。

二、下半年万达广场为什么值得关注？

万达广场将于今年12月开业，商场面积13万平方米。据万达集团在6月举行的项目招商会上披露的信息，杭州万达广场招商进度已超过80%，开业后将有30个以上的首度进驻杭城的品牌。除万达百货、大玩家、大歌星、物美超市等主力店外，外婆家、屈臣氏、面包新语、GAS等零售商也已经与项目签约。

马英枢认为“万达在各个城市呈现的是不同的形态，杭州第一座万达广场值得期待”。那么为什么下半年万达广场是商业地产值得特别关注的一例呢？他说了以下几点：(1)这是万达在杭州第一个项目，而且整个前期市场推广做得很到位，已经营造成了市场一个大热点。(2)杭州万达广场无论是写字楼销售，还是商铺出租率以及已签约品牌，三方面都表现得很不错。(3)业内人士也希望万达广场能产生鲶鱼效应，万达作为外来的商业大鳄，不同于本土的银泰、杭州大厦等零售巨头，大家都期待它能给杭州消费者带来不同的感受、新的东西。

三、工业物业市场供应持续短缺，这里或许可以赚到钱。

二季度杭州工业物业租金稳步上涨，成为商业地产领域的一支异军。根据世邦魏理仕的数据显示，杭州厂房、仓库和研发用房的平均租金环比分别上涨2.0%、0.7%和1.5%至每月每平方米14.1元、23.6元和26.7元。

比如，福特整车厂在杭州经济技术开发区前进工业园区的顺利推进带动了零部件制造和物流等相关产业对周边区域内优质厂房和仓库的需求。与此同时，杭州工业物业市场还有两个亮点是：1、长安民生物流项目主体厂房建设完成；2、总建筑面积17万平方米的钱江物流通道产业园与前进工业园区顺利签约。

展望下半年，杭州优质仓库的供应短缺以及先进制造业及电商的持续需求增长将继续推升仓库租金。不得不说，这里有钱可以赚。

四、娃欧失败的原因有哪些？

前首富、娃哈哈掌门人宗庆后在杭州滨江区打造的首家娃欧商场仅仅开了一年半时间就撑不下去了。宗庆后五年内开一百家娃欧商场的零售业梦想或许就此破灭。6，月10日，媒体曝出首家娃欧商场拖欠千万租金拟解约离场。此后一段时间，娃欧商场的失败成为商业地产圈内的热门话题。马英枢也作出自己的简单分析。

(1)选址有问题。钱江新城作为一个商圈来说还不够成熟，整个板块只有万象城。娃欧商场和万象城之间的距离，导致万象城的人流不能有效导入到娃欧这边来。

(2)经营模式有问题。娃欧其实是一家国外品牌的精品集合店，经营模式是从国外买断货，再卖出去，这个理念虽然很超前，但在具体执行层面，需要考虑什么货品、什么价位、什么档次适合中国老百姓。而不是简单的把国外的活买进来，摆上台卖出去这么简单。

(3)定位有问题。娃欧是精品百货概念，但它体量很小，没有其他业态支撑，它不像当下十分主流的购物中心，有可以聊天、吃饭、看电影的地方。如果娃欧开在市中心，周边有很多其他业态支撑，或许还有可能做起来。

(4)没做好品牌推广。娃欧是从国外导入品牌来做经销，很多品牌在国内认知度并不高，我们要知道，品牌进入一个市场，需要被认知、被认可的漫长的过程，如果没有做好品牌推广，消费者不会买单，这样一来，商场经营情况就可想而知了。

（来源：新浪房产）