商业地产半年记：逐渐抬头表现强劲 异军突起抢戏住宅

过去的上半年，住宅市场一直弥漫在高库存、低成交，等待政策吹风的阴云下，在住宅黯淡无光的对照下，商业地产的异军突起显得格外醒目，堪称撑起了楼市半边天。

当然我们更关心的是未来，刨除部分商业地产项目成交红火背后的融资抵押，商业地产的成色到底几何，而在下半年的走势中，是继续黑马本色，还是昙花一现？当然，答案在市场里。

土地市场：宅地持续断供，商地抢戏翘首

7月已经过半，从土地市场传来的信号却依然严峻——截至7月17日，杭州土地零成交，而从下半月来看，也仅有7月18日、21日和29日有三场土地出让会、三宗地块出让，而其中主城区则仅有一宗。

而回溯过去的6月，杭州市(含萧山、余杭)共成交土地12宗，总面积38.4公顷(折合575.8亩)，总可建面积95.0万方，总成交额23.7亿元。除了1宗为商住用地外，其余均为商业用地。

据数据统计显示，上半年土地成交额下滑明显。除去开年1月延续了2013年的翘尾，2月开始，成交额直线下滑，溢价率也随之降低，而自3月起，整个土地市场就进入颓势，主城3-6月连续4个月宅地断供，余杭、萧山的商业用地出让终于在6月攀上高峰。

而稍早前，戴德梁行《2014年1月至5月杭州住宅市场报告》发布会上，戴德梁行杭州公司负责人汤耀光在谈及杭州上半年高溢价和高总价的地块的近乎缺失现象时认为，在开发商手头尚有大量存货的情况下，其对于后续拿地趋于保守。一方面，是因为政府减少宅地出让控制供应，另一方面，如宅地成交价格不理想甚至流拍，反而会进一步打击到市场信心。

2014年1-6月，杭州市区共成交涉宅用地32宗，总成交面积173.5万方，总可建面积423.7万平米，总成交额331.6亿元，占比61%。商业用地共成交60宗，总成交额211.5亿元，占比39%，商地比例明显增大。

新品市场：住宅阴云，商业称王

事实上，与商地逐渐抬头，抢戏住宅同步上演的还有商业地产在杭州楼市上半年的强劲表现——泛海国际中心以12.92亿元排名主城区上半年销售金额榜首，蓝钻天成以444套位列主城去销售套数首位。

有史以来第一次，商业地产项目同时占据了杭州主城区半年金榜销售金额和套数的两个榜首，而在销售套数前十排名中，更有万达广场、昊元之江时代中心、海运国际大厦、金沙湖1号占据四席。(因为售价偏低，昊元之江时代中心与金沙湖1号被疑为抵押融资。)

不过从浙报传媒地产研究院《2014年上半年杭州商品房市场分析报告》来看，酒店式公寓成交占到了上半年杭州商品房整体市场成交款的11.6%。相对往年而言，比重有所增加。

而从写字楼成交来看，世邦魏理仕第二季度报告指出：杭州优质写字楼市场中，武林商圈新增供应预租活跃，钱江新城空置率再度下降。

世邦魏理仕杭州区负责人马英枢指出，杭州写字楼需求基本稳定，二季度去化量超过12万平方米，并因此拉低市场空置率3.5个百分点至16.8%。钱江新城在部分业主“以价换量”策略的推动下其租赁市场保持活跃。截至本季末，钱江新城板块的写字楼空置率环比再降5.7个百分点至24.8%，创历史新低。

武林商圈甲级写字楼项目武林时代中心本季度交付使用，新增办公面积23,700平方米。该项目是武林这一传统CBD板块在过去四年中的唯一新增供应，因此广受优质客户的欢迎，截止交付时，预租率高达40%左右。

马英枢同时在报告中透露，杭州下半年有3-4个项目将会交付，新增供应约为15万平方米，较上半年有所增加。在钱江新城，由于未来两年内仍将有45万平方米的新增供应。

后市，万达开业，综合体或迎来交付热潮

今年内杭州商业地产界最重要的事情——杭州首座万达广场即将于12月正式开业。据万达集团在6月举行的项目招商会上披露，杭州万达广场招商进度已超过80%，开业后将有30个以上的首度进驻杭城的品牌。杭州万达广场商场面积13万平方米，几乎承载着整个城北的商业需求，据悉，此次商家除万达百货、大玩家、大歌星、物美超市等主力店外，外婆家、屈臣氏、面包新语、GAS等零售商也已经与项目签约。

7月初，龙湖滨江文体项目正式对外发布案名：春江郦城。根据规划显示，龙湖·春江郦城项目总建筑面积约60万方，业态包括商业和住宅，高层住宅户型以精致三房约90平方米，舒适四房约135平方米，奢华五房约165平方米为主。春江郦城是将龙湖商业Top品牌“天街”系和高端城市豪宅“郦城”系，融合为一，打造龙湖地产第三代城市生活范本。

事实上，虽然自2008年起杭州政府就有着“打造100个城市综合体”的远大理想，但事实上，一个尴尬的数据是，从主城区范围来看，近年来杭州交付投入使用的大型城市综合体仅万象城和城西银泰城两家，无论从数量、体量、布局上都显然无法满足全市需要。

不过从去年银泰城开业，今年万达即将开业来看，杭州未来将维持一年开业一个以上大型综合体的速度——2015年龙湖天街、西子国际杭州大厦城市广场、中大银泰城均将接近开业……

过去的上半年，住宅市场一直弥漫在高库存、低成交，等待政策吹风的阴云下，在住宅黯淡无光的对照下，商业地产的异军突起显得格外醒目，堪称撑起了楼市半边天。

当然我们更关心的是未来，刨除部分商业地产项目成交红火背后的融资抵押，商业地产的成色到底几何，而在下半年的走势中，是继续黑马本色，还是昙花一现？当然，答案在市场里。

（来源：住在杭州网）