商业地产出现两极分化 二三线城市消化时间较长

近年来，商业地产在各地城市化进程的背景下迎来迅猛发展的机会，但随之而来的商业地产竞争态势、项目开发及运营等问题也成为市场讨论焦点。

对于商业地产的发展走向，世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海认为，不同城市有不同的表现，但两极化现象会更多地出现，“不发达地区的小城市，如果有大量商业地产出现，就将面临较长的消化时间。”

“二三线城市商业地产最大的隐患还是需求不足。”刘蔚海表示，二三线城市的需求不如一线城市活跃，高端服务业的发展也比较慢，应对市况的唯一做法就是在价格方面做一些退让。

他指出，今年来开发商整体转让商业物业的趋势较为明显，部分企业在价格方面也作出较大幅度调整，“住宅相对来说需求还是很大的，所以开发商宁可在商业多降一点。”

面对日益激烈的竞争，仍有不少房企选择大举进入商业地产。对此，刘蔚海认为，有些开发商进入商业地产实属无奈之举，更多的是出于土地储备的硬性要求，“因为买的地不纯粹是住宅用地”，“因为土地的指标，累积了较多资产在商业这一块，需要去做一些投入”。

对于近两年来房企海外投资的现象，刘蔚海认为这只是一个开始。他表示，现在中国房产或地产的价格在国际平台上作比较也属于不便宜的水平，而且利息成本较高，“如果用各个大城市做一个表来比较的话，很多海外市场的回报率、低利息成本都具备相对吸引力。”

“现在已经有比较活跃的开发商到海外买一些项目来发展，适当地把压力和风险透过更多渠道去分解”，刘蔚海同时指，出于成本考虑，企业海外投资还将有持续的发展过程，“海外投资现在只是开始，这个趋势以后还会越来越大。”

以下是世邦魏理仕华南区董事总经理刘蔚海先生2014博鳌房地产论坛的采访实录：

未来两年广州写字楼的供应量较大，您怎么看租金水平和市场的走向？

刘蔚海：最关键的是要看需求能不能有效地跟供应吻合或者配对。我们在这段时间比较关注写字楼的租金趋势，发现两年后广州的供应会达到一个历史新高。

基于这一点，已经有一些比较优质的甲级写字楼，甚至是一些地标性的物业入市前开始做预租的活动。对比现有的租金，这些活动的价格折让是比较大的，这已经隐隐看到市场上不同的开发商都已经提前在竞争了。

从供求来分析，因为供应大幅增加，市场压力是非常大的。可以观察到今年的需求虽然有一定的增长，但对比起2013年、2011年，新增需求并没有那么多。对比新增供应，需求增幅还是相差比较远，这就会导致租金的压力非常大。

因为现在距离新增物业入伙还有一段时间，还需要一些时间来消化。因为2009年到2011年，虽然供应也很多，但是当时的需求有效地把供应消化掉了，而且更重要的一点，这两三年间包括租价和售价方面都有比较大的增长，例如珠江新城的甲级写字楼。

广州写字楼供应消化时间预计要多长？现在需求的支撑点主要是哪些？

刘蔚海：2009年到2012年广州写字楼市场比较好，主要是因为在2006、2007年已经有一些物业开始提前预租，当时也是基于市场供过于求的情况，体量同样不少，大部分可以消化掉，但不是百分之百能消化掉。

从现在的趋势来看，需求没有2009年到2011年的新增幅度大。上一年写字楼需求增量大概是40万平方米，今年的供应量也是40万平方米，但 是未来两年供应会达到180万平方米左右，所以可能需要大概4年左右的时间消化这些增量，最快可能也得3年，慢的话可能要5年甚至更久。

未来两年广州的购物中心、商场是否也将面临供应较大的情况？

刘蔚海：我们对广州的商业并不是十分担心，因为去掉非市中心的供应量后，剩下的供应量是有限的。

我们定义的购物中心是集中经营的商业，散售的没有计算在内。广州今年上半年真正的购物中心没有新增供应，下半年大概会有40万平方米，2015年新增面积可能会多一些。

广州的主要问题是真正好的购物中心并不多，而且高度集中在天河。市中心比较集中，外围面积较大但基本上是分散的，人口密度比较低，所以就市区来说的话，其实广州中心六区的商业都不多。

在番禺、白云这些人口很集中的地方，购物中心也是不足的，萝岗现在也没有落成的、真正在运营的成熟购物中心。

广州购物、休闲、餐饮这些需求都有一定的潜力，虽然零售业被网购拉去了很多生意，但是一些体验式消费的需求还在。所以在租金、供应方面，我们认为广州并没有很大的忧虑。

供应也不是决定一个购物中心成败的主要问题，因为购物中心成功的因素相对复杂一点，有的地理位置很好，开业之后情况未必很好，有的虽然不在最好的地段，但是定位、经营各方面都很好，也会有客流。要看基本的硬实力，也要看软实力。

今年有许多关于二三线城市商业地产是否过剩的讨论，您认为二三线城市商业存在的问题有哪些？

刘蔚海：商业地产的开发，包含写字楼和商场两个方面，现在面对的难题首先有一定普遍性，就是招商和租金的压力，更严重的还有空置的压力，我们觉得这个问题需要适当的时间来消化。

单从地产供应的角度，不会形成一种骨牌效应的大幅叠加，因为整体经济的运行、货币政策各方面的影响可能会更大。

现在比较普遍的是许多城市中有一定的供应影响到了市场的生态，特别是在二三线城市。比如说天津的写字楼供应很大，按照我们的统计，存量要20年以上才能消化，因为没有很大的需求。

整体来看，二三线城市商业地产最大的隐患还是需求不足，特别是对办公物业的需求不像一线城市这么活跃，相对高端服务业的发展也比较慢，那么只能有一条路，就是在价格方面做一些退让。

价格方面，每个城市要做比较微观的分析。二线城市今年商业价格跌幅比较大，特别是写字楼这一块，因为写字楼在二线城市，每平方米每月的租金很少 超过100块。过去写字楼价格涨幅较大是因为资金比较充裕，贷款比较容易，小投资人也比较活跃，导致个别二三线城市价格达到2万多以上，甚至3万，但是租 金水平是跟不上来的，所以这个市场会有一定的调整。

一线城市还不是很明显，核心商务区价格比较坚挺，但在二三线城市有一些趋势，有些开发商希望整体转让物业，而且价格折让比较大。

如果今后持续这种状况，投入商业地产的开发商是否会出现更多资金链断裂的风险？

刘蔚海：当然会担心。怎么退出，首先是有没有选择，是不是说不退出就可以不退出？这不一定。

行业洗牌、并购都有可能发生，有一些资金不充足的企业可能会被兼并，这在二三线城市其实已经发生了。

现在开发商大幅转让商业地产的趋势也比较明显，因为这些房地产企业要完成业绩目标，即使不达标也不能差得太远，否则会影响公司股价和市场的信心。

一些开发商因为住宅卖得不好，所以就把商业减价来卖，降得幅度也比较大，例如广州有部分写字楼的售价今年也在降价。当前市况下，住宅相对来说需求还是很大的，所以开发商宁可商业多降一点。

开发商业地产对企业的资金有哪些要求？

刘蔚海：首先要看资金渠道，比如是不是上市的企业，即便中国股市这几年表现不是特别好，但上市企业还是会有一定的支撑，纯粹的私人企业就可能经不起资金链的考验。

集团形式、上市公司形式的企业，融资能力比较强，商业地产说到底还是一个以资本为主的游戏。

其次就是比较专注房地产业务的企业相对有优势，比如有些央企、国企的业务非常多元化，可能就没有把这个业务做好。

近两年还有很多进入商业地产领域的企业，市场面临的调整期可能会持续多久？

刘蔚海：调整要看整体的宏观形势，包括金融市场、消费市场走势等，不能单一地去看。另一方面，很多土地储备比较多的开发商也是无奈地要进入这个市场，因为之前买的地不纯粹是住宅用地。

比如一块50多万平方米的地块是综合用途，商业性质占到20%，那么除去住宅外，剩下的十几万平方米还是要做商业，写字楼或者购物中心。因为土 地的指标要求，开发商就累积了比较多的资产在商业这一块，那么总需要去做一些投入，也不能每次都散售出去，还需要有一些培育去做得有特色。

越来越多企业开始在海外投资，是否也有出于分散风险的原因？

刘蔚海：从开发商到投资者都出现加大海外投资的现象，因为中国的房地产价格在国际平台上比较也属于不便宜的水平；其次，利息成本比较高。

很多海外市场的回报率、低利息成本都具备相对吸引力，所以现在已经有比较活跃的开发商到海外发展，也适当地把风险和压力透过更多渠道去分解。

海外投资只是开始，这个现象以后还会越来越多。

您对国内商业地产的预期是什么？

刘蔚海：预期很难一概而论，要根据具体城市才能更好地判断。乐观地看，一线城市核心地段的物业，可能经营得很好，龙头企业受到的影响也不会很大，但这始终不是大多数。

有一些不在发达地区、比较小的城市，如果做了大量的商业地产，可能需要比较长的时间才能消化。

会出现更多的两极化，好的有机会发展，至少不会变差，但是比较没有前景的地方可能会更差，压力会更大。

（来源：观点地产网）