杭城留用地项目渊源已久 产权大平层受追捧

杭州写字楼市场近两年来稳步前行，由原本的少数几个中心板块渐渐生发开去，呈现出多核发展的热闹场面：除了市中心和黄龙板块领衔主演、钱江新城板块企稳外，西溪、城北、申花、运河商务区等新兴板块也日渐崛起。

汉嘉佰晟商管统计数据显示，今年上半年，杭州主城区一共成交写字楼13万平方米，相较去年有所下降；个盘成交面积排行榜中，钱江新城的泛海·光彩国际中心由于是整栋出售，以4.7万方的成交量高居榜首，城北的万达广场成交1.8万方拿下亚军，城西的浙商财富中心成交1.5万方名列第三。

然而这一张榜单并没有涵盖到市场上不容忽视的“隐形”成交量——整层可办产权证、但成交数据不上传透明售房网的留用地项目。这一部分项目的市场供应量其实不小，代表性楼盘则往往在低调中成交飘红，销售成绩良好却不为人知。比如西溪板块的郡原·公元里，该楼盘今年上半年的成交量高达1.5万方，比照榜单可以直接排进主城区前三，可谓不折不扣的热销范本。

杭城留用地项目渊源已久

近年来首次拥有产权的大平层受追捧

杭州留用地项目发展多年，至今为止总供应体量不小。相关数据显示，截至2013年10月，杭州市主城区范围内已落实留用地项目用地5080亩，出让留用地项目超过200个。从这一角度来看，留用地项目早已成为杭州楼市尤其是商业地产市场不容忽视的一部分。

虽然项目众多体量巨大，但早年的留用地项目乏善可陈，直到近五年来，杭州留用地才在政策和项目两方面获得长足发展，产权层面得到突破，产品品质日渐优良，整个市场走向规范，从而也开始吸引品牌开发商的关注、看好和介入。而这超过200个的留用地项目中，综合项目地段、产品品质、物业管理等各方面来看，称得上优质的项目数量并不多，不过二三十个。

时至今日，杭州留用地项目已非昔日吴下阿蒙，杭州的留用地开发建设也一步步走到了全国前列。让我们先来回顾一下杭州留用地的发展历程。

杭州留用地的第一阶段，时间跨度为2000年-2009年，项目多以小户型酒店式公寓为主，典型个案有剑桥公社等，纯写字楼项目数量较少，最早的典型项目是2002年投入使用的绿城·黄龙世纪广场，以及2003年交付使用的嘉华国际商务中心等。这一阶段受1999年首次出台的留用地政策限制，统一没有独立产权。尽管在产权上和一般商品房有异，凭借着地处黄龙板块中心的地理优势和不错的写字楼物业硬件和管理优势，上述两个项目的租金一直稳定在较高的水平，置身于杭州一流写字楼之列：黄龙世纪广场目前租金约为5元/平方米/天，嘉华国际由于有一些小面积单间，整体租金约为5.5元/平方米/天。

留用地第二阶段可称为大平层阶段，开发时间跨度为2009年-2011年，由于政策有所调整，首次涌现大量拥有产权的大平层项目，庆春板块的中豪·五福天地、申花板块的城西银泰城、西溪板块的郡原·公元里等都在此列。此类留用地拿地时间基本在2008年以前，2009年-2014年基本成为其集中上市时间，由于整层物业首次可办独立产权，因此项目如果采用整层起售模式，即和普通商品房项目无异，上述项目也因为较高的性价比而受到市场欢迎。

到了留用地的第三阶段，杭州对于留用地的定位和政策越来越清晰，规定招拍挂出让的留用地项目，其49%的体量可以按照规划批建的最小单元办理独立产权，和普通商品房一样拥有同等市场待遇。此类留用地项目在2012年后集中面市，比如滨江区政府板块的中赢国际等。

绿城、银泰、郡原……

知名品牌开发商主动进入留用地领域

据了解，杭州是全国范围内较早试行留用地安置制度的城市之一，很多城市也尝试了留用地安置，但只有杭州是大规模制度化地进行，并走在了全国前列。

从杭州留用地写字楼项目的发展脉络来看，我们可以清楚地看到，杭州的现有留用地政策越来越走向规范化。到目前为止，留用地第二个发展阶段的大平层项目中，已有五福天地、森禾广场等几个早期项目完成开发并顺利领出以整层为单位的独立产权证，这也让这一类大平层项目的购买者吃下了定心丸。

政策越来越规范明确，拿地成本优势明显，市场接受度也日渐提升，于是近年来，绿城、银泰、郡原等知名品牌开发商纷纷开始主动进入这一领域，其余德信、华元、美达、中豪等开发商在杭州也都有留用地项目在操盘。

作为申花板块的第一个大型商业综合体项目以及品质写字楼项目，城西银泰城在大型综合体开业之前，首先在写字楼销售市场上打了漂亮的一仗。从2012年6月首推C幢的18500元/平方米均价，到之后A、B幢的21000-21500元/平方米，再到2013年4月推出楼王D幢的22700元/平方米，银泰城的整层销售写字楼去化情况良好，单价稳步上扬，首开一年之后即告基本清盘。

银泰城的热销，除了和申花板块写字楼稀缺、项目自身依托于大型综合体之上有关外，跟产品本身较高的性价比大有关联，而这一点，又和留用地项目相较于商品房项目较低的拿地成本密切相关。类似的产品打造模式和销售模式，再一次在后来者郡原·公元里身上得到了成功“路演”——项目属于国有出让土地，并且是由项目公司直接从国土部门出让，村集体经济与合作开发商只是在项目公司的股权层面进行合作，实际均由合作开发商如银泰、郡原等操盘，村集体并不参与经营。如此，公元里除了拥有独特的产品基因、优越的周边环境、郡原的品牌效应和公元大厦标杆写字楼的打造经验外，先天即拥有了更多的产品营造价格空间，今年上半年的热销行情也证明了其优良品质和高性价比深获市场认同。

作为留用地写字楼的最新代表作

公元里五六月频现大宗成交

从最早的“城西”——黄龙板块的黄龙世纪广场和嘉华国际，一路往西，越过新兴申花板块的银泰城，直到西溪板块的郡原·公元里，一部杭州留用地写字楼典型项目的编年史一路铺陈，诉说了一个城市的生长隐喻。

如果说绿城在早年开发建设黄龙世纪广场时还属偶然无心之举的话，而今操盘留用地项目西溪国际则已是目标明确的有意为之；城西银泰城是银泰置地在杭州拿下的第一个银泰城项目，也是第一个留用地写字楼项目；而代表作品颇多的本土品质开发商郡原地产，也在暌违杭城标杆写字楼项目公元大厦多年之后，审慎接手留用地项目公元里，旨在打造又一全新概念办公作品。

作为杭州留用地市场的最新代表性写字楼项目，郡原·公元里地处文一西路黄金地段、西溪湿地新城中心，周边万科·西溪蝶园、坤和·西溪里、绿城·西溪诚园等已入住高端居住区环伺，区位优势明显。自去年11月低调开售以来，公元里销售势头一直良好，五六月份更是屡现大宗成交，仅五一一周时间销售面积就超过4000平方米。

今年5月，公元里的一整栋写字楼产品被省内某著名建筑设计院正式买下，成交面积超过2600平方米。“这里非常适合像我们这样的成长型设计类企业。面积两千多方的自有产权小独栋总部办公楼，地处杭州主城区内，距离市中心不太远，自然环境和办公环境都相当优越，区域规划良好，交通条件便捷，正是我们一直在寻找的写字楼。”因为对公元里提出的“优于住宅舒适度的创新办公实例”打造理念分外赞同，仅仅在到过现场两次之后，该负责人及公司股东当即拍板下单。

作为杭城罕见的花园式纯低密度办公群落，郡原·公元里与西溪环境和谐共生，提供了一种与市中心的拥挤、局促、刻板上班方式完全不同的办公模式——亲近自然又极为舒适自由。也正因为精准的项目定位和鲜明的产品特质，公元里最终实现了同一类客户的集群效应：他们都是有创造力的，对于办公场所颇具审美品位的，希望办公空间能够呈现多元化风格和功能为己所用的。

盘点一下公元里目前已下单的客户可以发现，他们大多集中在建筑设计院、广告公司、设计公司、户外用品代理公司等创意类企业，可以说，公元里和客户之间已经形成一种相互吸引并促进的磁场作用，这也是双方所乐见的。

（来源：每日商报）