商业在分化：一部分理性回调 一部分持续升温

“我们这里铺面打8折了。”日前，中建桐梓林壹号销售人员告诉记者，现在是投资铺面的好时机。几乎是同一时间，攀成钢片区通用时代的“CBD后街”喊出“6折买铺”的广告语。而在不久前，蓝光旗下红街耍街更打出“铺铺七折”。据了解，目前不少商铺均推出优惠，双楠港汇广场、金科中心、中铁瑞景颐城等商铺均给出不小折扣。业内人士分析，目前成都商铺投资者变得成熟和理智，之前估价较高的商铺在回归正常水平，对于投资者现在或许是不错的下手时机。

售价更理性 商铺价位向合理回归

中建桐梓林壹号日前商铺打出“全面8折”后，记者特意前往实地采访，据现场有关人士表示，经过前期销售后，目前推出商铺已所剩无几。记者在现场看到，桐梓林壹号紧靠城南宜家商场、凯丹广场等，与富森美家居家具MALL一街之隔。“桐梓林壹号周边商业配套充足，底商与大商场之间本身就形成竞争，桐梓林壹号优价出清商铺是明智之举。”业内人士如此分析。

攀成钢片区的“通用时代”买一层送一层的6米挑高底商打出高达6折的优惠。“目前攀成钢片区有大量的开发楼盘，但就是没有入住人群，整个区域商业培育时间还有数年甚至更久，人气暂不足以形成商圈；而且区域内ICC、环球汇、乐天等每个楼盘几乎都有大体量商业开发计划，未来起码有上百万平米的商业规模，这都是攀成钢商业投资和开发的障碍和难点。”一位不愿透露姓名的人士表示，目前给出优惠较多的商业项目多集中在商业竞争较大、人气尚待提升的区域，而且眼下住宅销售放缓，开发商势必也将销售回款任务更多寄望于商业，商业楼盘打折促销自然在情理之中。

租金更理性 房东跟商家一起等人气

不仅是商铺销售价格变得更理性，商铺租金也日趋理性，特别是一些开业不久还未成熟的商业体，业主降低了对投资回报率的预期。

端午节当天，记者来到金牛万达广场步行金街。因为有活动，这里的人流量跟购物广场里的人气相差不大。但粗略统计，去年10月迎宾的金牛万达广场金街目前已经开业的商铺大约占50％，一些商铺正在装修，还有一些商铺没有挂招牌。金街上一家已经开张的户外用品店销售员告诉记者：“平时的生意一般，周末和节假日好些。相比购物广场内的人流，金街的人流要少一半。而且购物广场的面积就很大，品牌比较多，一些消费者不会专门来逛这里。”这位销售员还透露，这个店面的租金为300元/平米/月。

而距离这个铺面不到500米的一环路北二段上一个店铺正在转租，租金只有90元/平米/月。记者通过走访了解到，金牛万达广场购物广场里，4楼的餐饮商铺，租金为150元/平米/月，外加50元/平米/月的物管费。而购物广场外面的步行金街，一楼商铺的要价都高于200元/平米/月。是否因为高租金“吓跑”了商家，导致了金街不满租？记者采访到了负责金街整体规划和招商的商业管理公司，一名负责人邹女士介绍说：“去年底万达广场金街一楼的商铺租过400元、500元/平米，因为万达金街的售价比较高，所以业主对投资回报的预期也比较高。但毕竟金牛万达广场开业的时间不长，还处于市场培育期，现在房东愿意降低回报率的预期，跟商家一起等人气。”据了解，万达金街上有一间117平米的商铺（一楼带二楼），业主以6万元/平米的价格整体购入，目前业主喊价260元/平米/月整体出租。照此租金价格计算，这间商铺的年回报率约为5.2%。新港地产总经理张月表示：“过去投资者对商铺的租金回报率普遍较高，一般要达到6%才觉得及格。现在一些投资者变得更理性，不仅看回报率，还要看物业升值的潜力。所以像万达这种品牌商铺，可以卖出比较高的价格，而在开业之初租金回报不高是正常现象。”

据记者了解，成都金牛万达广场的“金街”还并非是个案，城南、城西等不少商铺租金都在理性回调。和黄·新街里的商铺也刚刚交房，记者在现场走访多家中介发现，这里商铺的投资回报率在5%左右，一家285平米一楼带二楼的商铺，月租金要价46000元，此前的成交价是4万元/平米。徳润地产中介工作人员说：“现在新街里面积小的商铺租得很好，有个客户租出去200元/平米/月，也有房东150元/平方米/月就愿意租了。”

四川省商业地产联盟、四川省连锁商业协会会长冉立春认为，之前无论是开发商还是投资者都存在不理性，开发商对于售价预期极高，投资者也希望“一口吃个胖娃娃”，但商铺投资本身就是长线投资而非短线投机，目前成都商铺回报整体较稳定，前景依然较为乐观。

商业在分化 一部分理性回调 一部分持续升温

就在部分商业理性回调的同时，也有商业项目近来持续升温，因此目前商铺投资市场出现一定分化。5月25日，东二环紧靠万象城的“万象天地”商业开盘，华润方面宣布当天“开盘很成功”，成交达4亿元，而且商铺最高售价已经达到15万元/平米。冉立春表示：“目前成都不少片区商业综合体出现较大供过于求，区域人气消费指标是判断商业价值的唯一标准。”

“目前华润二十四城底商每平米月租金普遍在200多元，位置好的超过300元，尤其是最近银行打出社区理财服务，银行进社区抢铺比较凶价格抬高厉害。”这位业主表示，华润二十四城最大的优势在于目前入住人口数量极大，除了华润二十四城数万入住人群外，周边还有不少居住小区，有人气才有商业投资价值，这是它看好华润万象天地的重要原因。“目前商铺投资者尤其是大客户，他们往往都不是第一次投资商铺，他们现在几乎是在全成都范围内地毯式搜索可供投资的商铺，现在商铺投资者的专业度超过了我们的预期。”业内资深人士分析，目前成都商业地产投资呈现出冷热不均，居住人口密集消费层次较高的区域，商铺价格持续走高；而常住人口不足、消费乏力以及商业竞争过度的区域，商铺价格出现调整。

张月表示，受电商的冲击和供应量增大的影响，虽然部分优质商铺的回报率依然坚挺，但成都商铺的投资回报率整体有所降低。不仅在成都，在全国其他主要城市，整体商铺的投资回报率也呈下降趋势。据深圳媒体统计，2013年，深圳商铺的投资回报率多在3%—4%，也有部分片区仅2%。北京媒体也有报道，去年北京的商铺能达到5.5%的回报率就算优质商铺了。在广州，2013年有近40万平米新增优质商铺，专业机构统计，广州整体商业物业的投资回报率在5%—6%，预计2014年将下降至5%。

因此，对于商铺租金有所下降，特别是一些新开业商业体的回报率不高的现象，成都投资者的接受度越来越高。中海地产商业副总张伟指出：“商铺都有一个放水养鱼的过程，特别是针对优质商家，在开业前期确实可以通过降低租金来吸引他们，一起把人气引过来，商业氛围拉起来。”张伟介绍，中海国际购物公园也是经历了大约一年半的开业阵痛期，当初刚开业时中海国际购物公园的租金也不高，每平米不到100元，而现在一个50多平米的商铺，转让费都被炒到了10万元，租金在250元—300元/平米。

目前成都供过于求的片区不少，但也有不少区域存在投资机会。“南三环天府大道以东天府长城区域、城东东二环双桥子片区，这里的居住人口已经很多，社区消费潜力较大，但商业配套相对欠缺，这样的区域显然存在投资机会。”冉立春表示，目前成都商业格局正在进行全面调整，温度过高的片区在降温，温度偏低的在升温，成都商业逐步在形成新的平衡，在这过程中肯定存在巨大商业投资机会。

（来源：成都商报）