探秘：写字楼低租金高空置率下的隐形成本

矛盾？租金偏低但空置率仍高

尽管同武林、黄龙商圈等同是政府重点规划的商业中心，但钱江新城的写字楼却过得并不“滋润”，迫于区域庞大的供应量，板块平均租金已经历多年的持平甚至阴跌状态。很多物业的租金同武林、黄龙商圈相比，只有两者的一半，甚至还不到一半。

我们以武林商圈的坤和中心为例，该写字楼目前的租金平均约7.5元/方/天。钱江新城这边，无论是圣奥商务大厦的3元/方/天，还是万银国际的3.5元/方/天,都难望其项背，而这两个写字楼的租金在钱江新城板块已属中上水平。可以预见，在高德置地、凯德置地、中国平安等项目陆续入市，区域写字楼供应量继续推高的背景下，区域写字楼项目仍将承受租金持续下跌的压力。

与钱江新城低租金相对的，是其居高不下的空置率。2013年，钱江新城甲级写字楼的空置率曾一度达到过40%，尽管眼下已回落到24.8%，但仍远高于市场整体空置率。在供求关系决定价格波动的这一经济规律下，在没有特殊政策前提下，在钱江新城写字楼继续进入交付阶段时，区域价格显然仍然将维持目前的走势。

记者走访了部分钱江新城的写字楼，发现除圣奥商务大厦使用率在9成以外，其余项目的使用率多未超过8成，部分项目甚至低于5成。以新业路附近的一个两幢大楼组成的写字楼项目来看，记者发现其中一幢近9成写字楼全部空置，另一幢则7曾空置，对于这座超过30层的写字楼而言，空置率之高，令人咂舌。

相比之下，主城区的武林、黄龙、庆春等传统区域写字楼集中区域动辄8成以上，部分优质写字楼更是一房难租，即便是上半年刚刚启租的武林时代写字楼，目前来看，优势位置已经挑选余地不大。

餐饮成本骤增只是商业缺失的一个缩影

与空置率高、租金低并存的另一现象则是记者从采访中逐渐深入了解到的钱江新城办公的隐形成本——相对于摊在纸面上、清晰所见的租金、物业费和能耗成本外，钱江新城办公一族，尤其是普通上班族的办公成本却一直隐藏在水面之下。

而事实上，对于普通上班一族而言，相对于主城区成熟，甚至细化到沙县的配套，钱江新城的吃饭成本是首道关卡，其次出行的交通成本，停车成本，正以隐形成本的方式成为横亘在普通上班族与钱江新城之间的三座大山。

而对于用人单位和私营企业主而言，这绝对不是上班族们的隐形成本，与他们同意休戚与共——要么用更高额地薪酬去招揽新员工、留住老员工，要么就面临人才流失的局面，同样需要为这隐形成本付出代价。

按照政府世纪初的规划，钱江新城的商业配套将集聚万象城、来福士广场、高德置地广场“三驾马车”。而事实上除了2010年开业的万象城和洲际酒店外，原计划于2011年开业的来福士广场至今仍在建设中，高德置地广场亦未完工。

商业配套的缺乏，使区域办公人群消费的可选择面十分有限，这也在无形中提高了区域的平均消费水平。即使是最为基本的餐饮消费，也是一笔不菲的开支。

记者在采访中发现，钱江新城写字楼多数没有食堂，餐饮这块很大程度上要依赖于周边的快餐店或饭店。华联UDC时代大厦是为数不多的拥有食堂的写字楼，然而该食堂的消费水平并不算低。据食堂工作人员介绍，每天在该食堂就餐的人数在1000人以上，平均每餐的消费在15元左右。湖州正邦服饰有限公司的小陈每天中饭都是在食堂解决的，据他介绍：“一荤一素，一般12-15元，一荤两素，大概18-20元的样子。”

相比于华联UDC时代大厦，临近万象城的万银国际、汉嘉国际、东方君悦等写字楼的办公族还是幸运的，靠近万象城，他们在午饭有了更多的选择，虽然他们需要为着更多选择，更大尺度地买单。

从消费层次来看，万象城的餐饮一如LV、GUCCI、爱马仕一样高高在上，不够“接地气”——大食代的人均普遍消费在30元左右，鼎泰丰、亚洲土地、太兴、张生记等几家高档餐厅的人均消费则接近三位数，再便宜的则只有洋快餐可选。在太兴餐厅，记者偶遇了在万银国际上班的小鲍，他向记者吐槽：“我一个月的工资5000多，光吃饭一个月就要花掉1000多，这还不算其他的成本，以前我在建国路那边上班的时候，每个月顶多就800。”

交通真空与车位昂贵捧出的交通成本

相比于餐饮，钱江新城的交通更是让上班族们有口难言。由于当初规划的理念是以公交出行为主，希望把私家车的出行比例控制在15%以内，所以区域内在规划时有意缩减了停车位的数量。这就导致前文如黄先生这样的上班族只能将车停在路边。

然而据记者调查，事实上，开发商们也在有意的加大地下停车空间的开发。像万银国际、华联UDC时代大厦、钱塘航空大厦都有近500个停车位，钱江国际时代广场的停车位更是高达864个。尽管每月的租金多半在千元以上，但地下停车库的使用率并不低，有些甚至超过了写字楼的使用率。

以钱塘航空大厦为例，据大厦物业介绍，该写字楼地下停车库分三层，共499个车位。其中，负一层的车位月租金加物业费为1200元；负二层的车位月租金加物业费为800元；负三层的车位月租金加物业费为700元。尽管价格不菲，但记者从放置在租售中心的车位销控表中看到，大厦负二、负三层的车位去化率均在八成以上，即使是价格偏高的负一层，待租的车位也已不多。

区域内，其余如万银国际、钱江国际时代广场等写字楼使用率多在7成，圣奥商务大厦更是高达9成。收费停车位去化稳定，免费车位则是争夺激烈，与钱塘航空大厦相邻的东杭大厦保安告诉记者：“我们这里大约有30个地面车位，都是免费的，一般早上八点就已经停满了。”

停车位受捧的背后，是钱江新城公共交通配套的缺失，以及随之产生的高额交通成本。由于区域尚处在发展阶段，因此，钱江新城现有的交通配套并不完善，无论是轨道交通还是公共交通。

按照规划，2020年前，钱江新城内原本应有不下5条地铁线，然而从实际情况看，无论是已建成的1号线，还是即将通车的2号线东南段，都在钱江新城的边缘，线路走向和整片新城打了个“擦边球”，而真正穿越了钱江新城核心区的4号线要到明年上半年才能开通。也就是说，目前钱江新城的轨道交通是“真空”的。

公共交通方面，相比几年前，钱江新城的公交线路已有明显增多，包括快速公交2号线，可进入快速公交网络同台免费换乘的B支1、B支6、96路，以及贯穿钱江新城的9路等均在区域内设站。然而，这背后依然有诸如公共自行车租赁点少，出租车少等各种问题。“没有地铁，打不到的，就是骑个自行车都要走一里地，有的时候出去办个事就是一天”，钱塘航空大厦某贸易公司的老板如是说。

由于公共交通的不完善，区域内不少上班族“被迫”购车或开车上班，交通成本随之水涨船高。UDC时代大厦物业运营部副经理孙健告诉记者：“我们这有家企业，之前在黄龙那边办公的时候单位只有5、6辆车，到这里后，现在几乎人手一辆车了。”

记者小结：

设想中的钱江新城规划上是政府的CBD，商业上有三驾马车，产业上世界五百强与民营企业入驻，在这块一线江景的土地上，在拔起而起的甲级、5A级写字楼里，城市的引擎红龙作响…… 

然而当梦想照进现实，我们发现人力、交通、餐饮等各种隐性成本叠加，让区域内的企业如鲠在喉，让城市白领们想说爱你不容易。也因此，虽然有着低至2.5元/平米/天，甚至不足武林、黄龙CBD一半的写字楼租金，却依然承受着空置率高企的痛处。

也许，在城市CBD的美丽愿景真正实现前，无论是决定入驻或是已经入驻钱江新城的企业、员工，都更需一点耐心。

（来源：住在杭州网）