从出售到自持 看人气社区底商的蝶变之路

五金配件、汽车城……在多数人的心中，以往的城北石祥路一带散漫着些许工业区的“粉尘味”，但如今申花板块和桥西板块不断向北延伸，已经模糊了石祥路这条分隔线，这一带正朝着产业和宜居突进。

昨天，记者走访了位于城北的万家星城楼盘，和三年前的人烟稀少相比，这里已经拥有不错的商业氛围，银泰、热电厂、蓝孔雀等坐落周围的综合体，让这块土地涌动着阵阵商机。而位于东新路和石祥路交叉口的万家星城楼盘也已小有人气，开发商滨江地产选择通过自持的商业，正逐渐带热这一带的社区人气。

小有人气的社区底商

东新路与石祥路的交叉口，往来车辆络绎不绝，这里曾经稀有人烟，但如今人气日盛。在这附近，有万家星城、方正·360空间、中国铁建·国际城等项目，这些新楼盘的开建和落成让这一带逐渐热闹起来，从东新路拐入东文路，是滨江·万家星城楼盘，这个在2011年底一期交付的楼盘，如今整个三期已全部建成。

昨日记者来到万家星城，走入项目内部，西北面的一期底商已经较为成熟，沿路可以看到工商银行、华联超市、电信等商铺，此外，房产中介、药房以及果蔬店也满满当当，如我爱我家、宏华地产、天天好大药房等。

而二三期的商铺则显得相对冷清，但是小饭馆、美容会所以及中型超市也较为常见。项目内长达数百米的东文路已经覆盖了餐饮、快消等业态。三期靠东新路一侧的底商尽管没有开张，但挂着一条“万家星城小吃美食街即将开幕”的横幅。

“来这儿消费的基本就是小区里的住户，人流量还算稳定。”一位业主告诉记者，由于板块周边大部分商业还在建设中，所以小区居民多会选择晚上就近用餐或者是采购。

的确，记者走访发现，这些拥有上下两层、且被分割成80-200平方米户型不等的店铺，扮演着这一带居民不可或缺的角色，尽管整个万家星城底商截至目前开门营业的只有四五成，但走访当天，营业的理发店和生活用品店至少小有人气。

从出售到自持的转变

万家星城所在的城北区域，曾经很长一段时间内因为杭钢、杭玻、重机厂等一大批工厂的集聚，而成为杭州的经济命脉，不过随着产业结构的调整和老厂房的搬迁，城北一度没落。前些年田逸之星、国际城等一批已经交付或正在建设中的商品房项目的落成，这里人居氛围日益浓重，再加上中大银泰城和杭州新天地这两个超级综合体的进驻，这个板块的宜居性进一步加强。

万家星城就享受到了这一利好，北面和东面就直接紧邻中大银泰城和新天地，尽管这两个综合体尚未落成，但相比于周边项目，整个万家星城已算得上相对成熟区域，而这里的自有商业也已小有氛围。

2011年底万家星城一期交付，这也就意味着，这个小区开始迎来了第一批业主，与此同时，一期住宅的底商截至目前也已基本售出，“招商总体已完成70%，一期主要为出售，之后的二三期全部改为自持商业。”万家星城项目负责人表示。

“一期底商用于出售，我们对业态没有特别的要求，但是二三期的商业由于自持化，所以会剔除一些过度竞争的品牌，并引导性地进行招商。“该项目负责人表示，之所以对业态有一定的要求，也是为了更好地服务于住户需求，以匹配万家星城迅速增长的入住率。截至目前，这个小区已有2000多户业主入住。

而在业态定位上，万家星城也对每块区域有一定把控。“我们希望引进一些装饰、教育机构以及宠物店等服务类型的品牌，与此同时，东侧紧靠东新东路一带主要打造为展示、办公以及保险类等商铺。”项目负责人表示，东侧底商由于紧邻杭州新天地，因此在业态的把控上也会和片区的商业氛围相协调。据了解，万家星城目前的底商租金在2.5-3元/平方米/天，而东新东路一侧的租金相对较低，平均在2.5元/平方米/天以下。

自持为保持现金流稳定

去年1月，滨江董事长戚金兴表示，要在保守的10年内，把滨江的转型做好。从2010年开始，滨江集团所有开发的商铺、写字楼都不再销售，而作为持有物业出租。“两个酒店、4幢写字楼，一定数量的商铺，每一年大概留5万平方米，10年内争取留到70万平方米，市值大概200亿。这样一来，出租的收入能达到10个亿。”

而据滨江地产工作人员透露，近年来滨江最新建设的住宅和写字楼底商均为自持，包括曙光之城、金色黎明以及凯旋门的底商。目前，全国包括杭州在内的楼市依然处于胶着期，地产大鳄们为保持现金流稳健，自持商业物业已逐渐成为趋势。

随着城市化进程的加速，商业地产正以巨大的聚合效应和能量辐射开始“腾起”新的征程。大部分开发商开始“瞄准”自持物业，希望通过有效的经营管理获得长期的利润收益，为企业带来持续性的收益。

但与此同时，据业内人士分析，持有物业也就意味着企业资金难以自由流通，无法像销售能快速回笼资金，对企业发展具有一定压力。开发商自持物业需要有一个强大的运营公司，维持自持物业的不断升值。

开发商万科就在近年来明确了发展目标：转型为城市配套服务商，即“轻资产、重运营”，并考虑加强与金融平台的合作。此前，万科高管毛大庆曾表示，万科今后会持续有意识地自持部分社区商业，并按照自己的想法打造，甚至会考虑鼓励员工在万科的社区商业里创业。

（来源：每日商报）