部分商业项目现谜团 成交回暖疑似“假象”？

过去三个月，杭城的楼市逐渐回暖，但同时，退房数量也达到了一个小高潮。6月、7月退房量均过百，分别为106套、113套。8月份截至昨天，杭城退房数量达98套，其中退房大户为和达城等商业项目。

酒店式公寓和写字楼

退房集中在某几个楼盘

记者发现，写字楼、酒店式公寓等商业项目几乎占了退房量的50%，且比较集中。住宅退房房源比较松散，并没有集中在某几个楼盘，而且多为刚需楼盘，出现个别退房应该是较为常见的现象。商业住宅则不同，近三个月来退房房源主要集中在某几个楼盘，包括了6月份退房21套的大世界五金城，以及8月份退房数量超过10套的和达城。

某楼盘七八两月退了不少房子，其中退房者基本为同一家公司。该楼盘负责人向记者坦言：“我们的确此前资金困难，向这家退房的公司进行了融资。”该项目目前已经将所借资金还清，因此对方也将此前作为借款质押物的房源退了出来。

一位银行界资深业内人士告诉记者，开发商在银行融资、信托基金融资都已经无法借款的情况下，民间借贷成了唯一的出路，而普遍的方法是除了签下借贷合同、利用股权质押之外，还要将相应的房源以购房形式卖给债权人。

“退房时一般是两种情况，一种是有第三方购房者看中了质押房源，开发商会与债权人商议退房，并将房子卖给真正的购房者，收到房款后偿还借款。第二种则是开发商其他渠道融资成功，将借款偿还给债权人，并退房。”该业内人士介绍。

前员工连退4套

疑是开发商向银行套现

除了向民间融资而将房源作为抵押物签售出去，商业楼盘集中退房是否还有其他原因？

记者发现，某楼盘在7月份被退房12次，有两名购房者各退了四套。记者从该楼盘内部人士处了解到，其中一名退房者正是该楼盘的一位前员工。

“这种情况也有可能是开发商手头现金紧张，而向银行套现肯定比民间融资要便宜。”一位国有银行支行行长告诉记者，这种虚假购房向银行套现的情况表现为项目方寻找多个容易控制的关联人，例如员工、亲戚、朋友，以这些关联人的名义购买多套房子，而实际上，这些被买房源从首付到按揭都是开发商一手操办，相当于开发商借关联人的名义以按揭的利息向银行套取了资金。

此前记者在采访大世界五金城的集中性退房时得知，开发商向民间融资月利息达到2分，也就是年化利率24%，而上述这位银行行长介绍，到他所在银行进行酒店式公寓商业按揭贷款，5年期以上的，年化利率仅为7.2%，成本差距非常大。

据张轶群律师介绍，这些年向银行虚假购房套取贷款的情况时有发生，许多开发商在资金非常紧张的情况下会这样做，因为这样可以低成本地从银行那里获得现金流。

“比如一个人购买一套45㎡、均价2万元的酒店式公寓，首付5成的45万元实际是开发商自己支付给自己的，相当于左手出、右手进。而与项目合作的按揭银行会将按揭5成的45万元全款划拨给开发商，这样一来，开发商就一次性多出了45万元现金。”该行长表示，早在7月底杭州限购松绑之初，他所在银行还缩紧了房屋按揭的资金额度，就是为了避免这种情况增加。

（来源：钱江晚报）