商业裙楼难题多 急需模式及业态创新

前两年一度风生水起的商业裙楼包装、改造风过后，不少新建小区商业裙楼又再出现出让难、招租难、招商难的问题。市内几大中介行的成交数据显示，今年上半年商业裙楼出售和出租的交易都很少，几乎不见大宗成交，个别商业裙楼商铺的成交也仅限于临街铺面，商业裙楼整体空置率上升，发展需要新思路。

思路需要创新

因整体经济较之前走弱，今年以来商业的整体经营环境大不如前，很多核心商圈、老牌商场都受到冲击，二、三线位置的商业裙楼经营和交易情况只会更差。

“如果现在又再来将商业裙楼包装为儿童城、小商品批发城，显然已经过时，商业裙楼的发展需要更多新思路。”中原地产工商铺总经理罗思源表示。

自2009年以来，广州市商场裙楼拆细出售的风潮突起，城里无论是新落成的住宅楼还是丢空若干年的商业裙楼，都因这股风潮而纷纷被改造，报纸上、手机里铺天盖地都是商场铺的广告。在上一轮投资风潮过后，一方面市场上的购买力已被大规模消耗，一方面事实证明，目前经营状况如预期般理想的裙楼物业主题商场并不多。因此，商业裙楼想再走回主题经营、包装再分割出售的老路不太可能。

“除散卖外，商业裙楼的整体经营对发展商整体实力的要求较高，这也会使一些实力较弱的发展商难以将商业裙楼经营起来。”罗思源表示。

经营需要耐心

广州大部分住宅、写字楼等楼宇建设，通常都会设置裙楼部分，一些位于成熟商圈内的裙楼物业，大多用来做商场、超市等，但一些位于非主流区域的住宅商业裙楼，则往往缺乏前期精准定位和规划。

在前几年主题商场、专业市场等商业裙楼包装、分割出售风潮过后，目前一些商业裙楼又出现了丢空的现象。如何才能让商业裙楼走到更好的出路上去?高力国际华南项目销售及推广部董事黄润满认为，一个商业裙楼如果在尚无任何经营的情况下，就想顺利找到买家出让是比较难的事情，相对比较可行的做法是业主先做经营，等有了一定的经营规模之后，再考虑找买家接手。

“一个商业裙楼物业在楼盘开发初期和三年以后的经营状态肯定是不同的，周边人口及消费群体发展上去以后，招商及经营的状态才会发生变化。”

有业内人士认为，做好商业裙楼，需要比其它商业物业都要有更多耐心及韧性，作为投资者，投资商业裙楼也应注意四方面的问题。

第一是看地段，看附近是否有一定的商业基础、人流多不多等;第二是看所从事经营的主题与周边商业氛围是否一致或是否可以互补;第三是看城市规划，一些规划利好也会带动区域商业的繁荣;第四是看价格，考虑地段因素，结合周边的商铺来考虑价格是否合理。

无论是经营者还是投资者，对待商业裙楼，需要的都是更多的耐心。

（来源：凤凰网）