【商业地产学霸班】还是社区商铺最靠谱！

商铺、写字楼、LOFT、专业市场，2014年，哪种类型的物业在投资市场中表现最抢眼？投资者目前最需要关注的是哪种物业？

“总的来说截至目前，成都商业市场表现中规中矩，只有社区商铺，特别是社区型的商业街表现最为抢眼。”中成房业相关负责人赵亮表示。根据锐理统计数据显示，今年大成都范围上半年整体商业新增供应量为207.3万平方米，销售面积为155.5万平方米，存量面积达1521.3万平方米，整体形势并不乐观，去化压力加大。在这样的市场环境下，销售型商铺中社区底商最受市场欢迎，大成都今年上半年的销售面积达32.2万平方米，占整个商业销售面积近57.2%。

写字楼

SOHO/LOFT

销售量较去年同期减少

甲级写字楼空置率下降

据锐理统计数据显示，2014年大成都写字楼新增和销售同比去年同期均出现大幅减少，整体存量微增。2014年大成都写字楼新增47万平方米，较去年同期减少34%；销售面积为43.6万平方米，较去年同期减少51%，市场表现并不太进入人意。不过，锐理数据相关负责人表示：“主城区是写字楼市场主力区域，但供应大于需求，市场存量进一步提高；近郊的供应量较小，成交量较高，相反整体的去化表现要更好一些。”

在写字楼租金和空置率方面，据高纬环球数据显示，2014年前三季度成都甲级写字楼有效租金为99.7元/平方米/月，乙级写字楼租金为64.5元/平方米/月，都较去年同期有小幅下滑；但是值得一提的是，在空置率方面，甲级写字楼为28.6%，较去年同期有所下降，但是乙级空置率为38.0%，较去年同期有所升高。“未来写字楼的供应量将进一步加大，特别是南延线区域将承受极大的供应压力。”高纬环球相关负责人朱丙凯表示，但是未来两年南延线大量单一业权的甲级写字楼的入市将极大地改变目前南延线区域写字楼整体品质偏低的现状，对办公有更多要求的企业将会选择入住，未来甲级写字楼的抗压能力将强于乙级写字楼，而根据目前空置率的表现也可以看出一些端倪。

SOHO/LOFT

市场持续下行

LOFT表现不理想

据正合地产数据显示，今年上半年SOHO和LOFT在售项目为44个，同比减少22.8%，其中大部分为SO-HO产品，共计33个。从区域来看，大源组团和高新西区仍为在售项目集中区域，在售项目占比均为14%。

从销售数据来看，今年上半年，单项目月均成交13套，同比下降58.1%，市场持续低迷，其中LOFT表现更差，月均成交最高水平仅为27套。从销售价格来看，LOFT产品价格下降项目占比超过六成，但以价换量的效果并不明显。“LOFT产品之前大行其道，其实就是一种投机性的市场行为”，巅峰智库营销策划公司周密表示，作为一种定性很模糊的过渡类产品，LOFT尴尬的定位注定了不可能长期大行其道，“房子不是潮流产品，LOFT虽然增加了功能，但始终是小众产品，不通天然气，住家就不方便；水电费比住宅贵，有的租房客就承受不起。在这个细分市场中，必然只有少数项目才具有高价值。目前的市场表现也证明而来市场局限性，购房者在投资时应该更为谨慎。”

商铺

整体去化压力大

社区底商成亮点

据锐理数据显示，2014年上半年大成都商铺整体存量大，去化压力大，新增供应为109.0万平方米，销售面积为75.3万平方米，整体存量达到了943.2万平方米。从区域来看，主城区商铺供应略大于需求，市场存量持续增加，月均走量3~5万平方米；近郊商铺市场成交波动大，月均走量在2—9万平方米，特别是温江商业供应严重过剩，未来商业竞争强度大，新都则为近郊商铺活跃度最高区域，上半年销售量达到了11.2万平方米，远超其他近郊区域。

“从产品上来看，社区底商市场表现较好，成交面积集中在50平方米以下以及500平方米以上。”锐理数据分析认为，销售型商铺中社区底商产品最受市场欢迎，大成都底商销售量达32.2万平方米，占据整体商铺销售量近57.2%的比例。“无论是存量还是销售，社区底商的表现都不错，存量增加较缓慢，而销售速度相较其他商业也快不少，整体的供销比为1.90，存销比为11.96。”对于社区底商的投资，四川大学博导、市场营销学会会长李蔚就认为，投资社区商铺时，分析该商业所辐射范围内的购买力水平十分重要。其中包括人口的数量、收入水平、购买力状况、消费心理等。

观察：暗 涌

说实话，今年的商业地产表现相较去年显得有些乏善可陈，LOFT哀鸿一片，写字楼不温不火，专业市场彻底没声，就连集中式商业开业也平平淡淡。但是，平淡之下的暗涌更值得关注。今年商业地产的亮点就是社区商铺，无论是线上声音还是线下销售，不少案例都可圈可点。

这两天最热门的新闻是什么？当然非阿里巴巴上市、马云荣登首富莫属。关于马云的创业故事很多也很传奇，但是记者要八卦的是曾经在他手下工作的媒体人。某知名报社媒体人因为采访了马云，转而辞职成为他的得力干将，现在身价过亿。这个例子只告诉我们一件事—什么都不重要，跟对了人才最重要。选什么不重要，选对行业才重要。买什么不重要，买对大势才重要。在当前的投资置业大趋势中，选到正确的物业形态，选到负责任的企业开发的产品，选到真正具备投资价值的产品，才是获得可观回报的开始。

社区商铺就是今年投资者一致瞄准的财富敲门砖，在经历了LOFT的折戟，写字楼的高门槛，专业市场的看不清之后，小面积、低门槛、聚人气、接地气的社区商铺成为商业市场主旋律，才是符合投资物业规律的大势所在，虽为暗涌，实则合理。

（成都商报）