商业地产陷入两大难题：投资难 运营难

“商业地产总的来讲过于饱和，未来会有比较大的危险”，同策房产咨询股份有限公司董事长孙益功9月19日接受财经网专访时表示，可能出现这样的状况，许多已经建造好的商业地产面临招租难状况，而已经在运营的商业地产会越来越差。

所谓的“危险”是针对整体状况而言，对于不同的区域，不同的企业，也非尽然。他表示，从全国来讲商业地产属于饱和状态，但就某些城市来讲并不饱和，而且，城市饱和也不意味着该城市所有的区域都饱和，“但总的来讲，商业地产的机会越来越少了”。

他分析，对于商业地产来说，最难的有两件事情：

一是融资。商业地产开发阶段属于长期性，不解决资金问题开发不可能持续。中国目前融资成本太高，以银行贷款为例，成本已经高达7%，但于商业地产来说，商铺租金的回报率可能达不到7%。

二是运营能力。运营能力的核心在于产品线定位。中国部分开发商经常先拿地再考虑建造产品，而正确的程序应该是倒过来，先确定消费客户群的需求定位，再进行产品规划。

商业地产目前比较饱和，而且受电商的冲击比较大，相对于商业地产来说，“我更看好养老地产”，孙益功表示，养老地产可以理解为两种组合，一是集中式养老，二是适老住宅，这两者可以结合也可以分离，但就目前来讲，“集中式养老”与“适老住宅”结合起来会更好。

对于主要经营住宅的房地产企业来说，“如果排名没有在前20位，企业需要转型”，孙益功称，目前的市场格局可能导致未来出现这样的状况，大型企业越来越大，份额越来越高，中小型房企发展空间不大。如果房企想持续发展，需要考虑非住宅业务，或者在住宅地产领域里做转化，比如向养老地产等特殊的小众市场转移，“这可能是不得不去做的一件事情”。

谈到海外房地产市场投资问题，孙益功表示，对于财富足够多的人考虑资产配置全球化是趋势，但对于财富相对不够多的人，去做全球资产配置没有价值，并且只会带来麻烦。他分析，全世界除了中国之外，大部分国家都在形成泡沫的过程中，美国正在形成泡沫，英国已经形成了泡沫甚至快到泡沫顶端，中国是和其他国家不一样的经济体，美国人、英国人也可以将资产配置到中国。

（来源：财经网）