【商业地产学霸班】跟着“大佬”走 投资少风险

任何投资存在风险，这点毋庸置疑。而房地产作为一个投资硬通货，具有投资保值的风险。不少致力于商铺投资的人在投资过程中都遇到过或多或少的问题和风险，项目烂尾、空置率高、频繁转租，这些风险随着商业供应量的快速增加和同质化问题的加重而更加常见。

如何将这些投资风险降到最小?观察、关注还处于上升过程、正在发展过程的综合体项目，把握人口消费需求、商圈饱和度、经营风险，跟着“大佬”走，把控好商家未来的经营空间，应该可以将投资风险规避到比较小的程度。

空置、转租、物业保值成商铺投资最大风险

崔先生3年前赶上了城南某综合体的首次开盘，购买了两间相邻的商铺，商铺倒是按期交付了，但交房近一年时间，商铺始终处于空置状况。“最开始考虑到购买城南核心区域的临街商铺属于稀缺资源，而区域和地铁物业双重优势应该为商铺价值提升大大加分。但到目前铺子还没有租出去，自己不得不承担还贷的压力。”崔先生如是说。

除了商铺长时间空置，投资者不得不自行承担商铺租不出去带来的风险外，承租西门某项目一沿街底商用作餐饮的承租商寇女士表示，租了商铺但因周边人群消费需求的不足和自身运营等问题，他们平时生意一般，盈利不多，大多数时候只够交房租和保成本，“我租用这个商铺半年时间多时间了，基本上没赚到钱，小本生意没办法再继续经营下去了，现在在和房东商量退租，要是退不了就只有想办法将商铺转租出去了。”

项目烂尾、空置率高、频繁转租等是商铺投资过程中比较显性的风险，而这些商铺缺乏统一招商和运营管理，所导致招来的非品牌商家参差不齐或租金承受能力低，无法保证投资回报率和物业本身的增值是商业投资过程中表现比较缓慢和持久的隐性风险。

一位专做商业项目代理的业人士指出，衡量一个地方适不适合做商铺投资，区域人口密度大小、所投资商铺是否由开发商统一招商和运营管理都可能直接影响到投资者商铺投资是盈利还是亏损。他指出，因投资者渠道资源缺乏，难以找到品牌商家入驻，无法保障商家品牌度，这就难以提升整体商业档次，还可能因各自散乱经营，整体商业就因没有一个比较科学的业态配比而影响商业品质，对商业的后期经营造成很大风险。其中统一招商和运营管理缺乏带来最直接的风险。如以上两位投资者，因没有好的招商渠道，使商铺长时间空置;或因投资者自行招来的非品牌商家或因租金承受能力低，无法保证投资回报率和物业增值。

四川新港地产董事总经理张月认为，房地产本身作为投资硬通货具有投资增值、保值的风险。产品未来的增值，分为租金增值，租金增值需要时间去磨练，前5年处于未成熟期，存在较多的投资风险。另外一种是物业本身带来的增值。所以，投资客在购买商铺时关注的不是商铺的租金是多少，而是商铺在交房之后能否租的出去。这时候，良好的经营方式和经营形态是商铺增值与否的关键。

较好规避风险跟着主力店成为主力店

投资者在商铺投资的过程中面临如此多的显性或隐性风险，那么，哪些地方适合商铺投资?如何较好的规避这些投资风险?

张月认为，商业不成熟、不饱和的地方，市场竞争不那么白热化的区域，恰恰是比较适合投资的地方。“商业饱和的地方，物业价值肯定会被同质化商业绑架。”另一个，得看投资区域的人口基数，人口基数带来的是未来的增值空间和幅度。如果一个地方人口基数大，而该区域的商业体量却不满足人口消费需求量，这个地方就是空白市场，这个空白市场的投资价值当然就顺理成章了。另外，拥有统一的运营管理和统筹，能够对一定程度保证商铺年投资回报率，对商铺招租、投资者保值、物业品质有很大帮助，这样的地方也是比较适合商铺投资的地方。

选择什么地方作商铺投资很重要，如何作商业投资以规避投资风险更重要。永竞集团营销中心总监杜蕾认为，对小的投资客来说，他们对行业的判断是有限的，对数据分析也是有限的，建议跟着“大佬”走，跟着投资专家走。

（来源：凤凰房产）