【商业地产学霸班】商铺推货潮来袭 市场反应各不同

俗话说，一铺养三代。近年来，伴随着限价令的持续执行，作为商业地产的重要组成部分，买商铺赚钱又重回市民的视野。新兴不少开发商也顺势而为，纷纷将旗下原本用作长线收租的商铺“和盘托出”，迎接这股投资热潮。而另一方面，即使在地段良好的传统商业区，商铺空置的现象也愈发增多，商铺到底是养三代的“金铺”还是“伤铺”？

记者走访多个楼盘商铺后发现，投资者对住宅区的“社区型”商铺和处在城区中心地段的“都市型”商铺，抱有不同的回报期待，地段成为投资者考虑最多的因素。

“社区型”商铺成投资新宠

连日来，谭先生接连收到某地产销售人员打来的关于商铺交易的电话，“现在低至13000元/平方米，地段又好，很多人都来咨询了。”9月以来，新兴房地产开发商在住宅市场的推广逐渐式微，商业地产成为不少开发商推货的新方向。翔顺房产、义乌小商品城、时代广场成为其中的典型代表。

地处翔顺实验小学的筠州花园二区商铺，目前1、2、8号楼的商铺卖得火热，12号楼的独立商业体楼栋更是一经推出，便被市民抢购一空。现今推出的筠州花园二期商铺，面积从100—150平方米不等，共有50余间，均价在18000元/平方米。“筠州花园一期已经没有多少存货，很多都卖出去了。”翔顺房地产公司营销部陈经理表示。

李嘉诚的投资名言“地段，地段，还是地段”被不少投资客奉为圭臬，在商铺买卖上反映得尤为明显。位于沿江中路的义乌小商品城首层商铺，售价在8000—13000元/平方米，同时保证即买即收租，但销售现场少见买家身影。“周边的商铺空置了好一段时间，现在销售好像也不是很好。”沿江中路一装饰店老板表示。

“虽然有些商铺价格有优势，但实际上来说，地段和定位才是买家比较关注的。”翔顺房地产公司营销部陈经理表示，前来咨询翔顺商铺的客户当中，很多都会比较关注地段。“筠州花园二区区内配置了3条商业街、高档酒店等，功能配套完善。区外翔顺实验小学、新建的新兴县第一人民医院也将选址在这里，生活购物服务齐全。”陈经理说，这意味着，未来翔顺的商铺周边会吸聚大量的人流。

“翔顺的商铺未来吸引的是楼盘的住户，而像义乌小商品城、星汇广场、时代广场、广兴新城未来是要吸引中心城区的消费人群，消费群体的划定范围很大程度上影响了商铺的价位。”一位业内人士坦言。

事实上确实如此。商铺分为“都市型”和“社区型”，区位和定位的差别导致商铺的不同身价。走“社区型”商铺路线的翔顺依靠未来县政设施和住宅楼盘的红利，汇聚人气。时代广场、义乌小商品城、星汇广场则依靠中心城区的消费人群，是典型的“都市型”商铺，但好邻居、百惠超市的超强吸引力导致该区域的商铺人气难以聚集，商铺的身价下降较为厉害。

经营者感叹商铺变“伤铺”

虽说新开盘的部分商铺因为地段定位的优势获得了不少投资者的青睐，但就新兴整体的商业氛围来看，商铺投资依然未成潮流。

县环城中路是新兴传统的商业街，周边人流量较多，道路两旁聚集了不少服装店、电器店。但近年来，由于道路改造，路面坑洼不平，人流量也日渐萎缩。日前，梁先生贴出一张告示，他要出让位于环城中路的一个临街商铺。梁先生经营的是一家美容美发店，一年下来，店铺完全处于亏损状态，“撑不下去了，这边虽然处于县城中心，离时代广场也很近，但消费人群仍旧太少。”梁先生表示，在这条街上，以前还有很多老客人来光顾，现在跟往年相比，形势都差了好多。

环城中路的百惠商业大厦，日前也正在紧张招商之中，但一直没有多少商家进驻。“现在这条传统商业街也开始萎缩了。”临街一家经营嘉柏俪化妆品老板梁泉雄表示，目前，新兴的商业已重新形成了三大板块：一是城北市场借助明珠新城、祥利地产逐渐做旺；二是文化广场周边商城也开始初具规模；三是已在规划中的惠能广场，借助百合花城和百合花园住宅业主将成为新的商业中心。而这条传统的商业街，因为规划跟不上新潮流，且大多市民已将住宅搬迁至新区，往日的繁华日渐落寞。

记者走访时代广场二楼的商铺，也发现类似的现象，“我是最早一批的商铺租客，原本以为这里是县区中心，又紧靠好邻居超市，人气会旺一点，其实一直都没什么人气。三年租约到期后，我就不再续租了。”从事法国华尔法皮包专卖店的陈小姐如是说道。

陈小姐为记者算了一笔账，按照现在投资商铺的成本来算，商铺均价为15000元/平方米，一间40平方米的商铺，总价为60万元，首付五成，即需要30万的投入，剩余款分期支付。如果商铺无人承租，投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。而从现实的情况来看，越来越少人经营商铺，“一铺养三代”已成为过去式，在投资回报难以得到保障时，越来越多人感受到的是“伤铺”。

纵深

如何防止商铺变“伤铺”

在商铺投资中，投资者要谨防一些开发商打着“高回报”旗号“忽悠”购铺者，最终的实际回报率往往相去甚远。投资客应如何避免买到“伤铺”？购买过程中又应该注意哪些问题？

一看地段

不少业内人士认为，商铺最重要的仍然是地段，地段决定了人气，人气决定了未来商铺的运营效果。选择商铺时，一定要对当地消费者构成进行对比。人们的消费水平会与收入正相关，区域内消费水平高，将容纳更多中高端商品专卖店，从而促使区域内租金水平上升。一些比较偏远的区域，商铺价格看上去便宜，但需要长时间培养，其实是“假口岸”。

二看规划

投资商铺，投资者应当关注区域内的楼盘数量、入住率，以及消费能力等指标。商铺不是越便宜越值得投资，而应该根据区域商铺市场情况、商铺形成的市场需求、未来发展前景等因素来衡量商铺是否值得购买。

三看实力

选择成功经验的品牌房企、实力雄厚的开发商往往拥有完善的开发流程，以及众多的合作伙伴，对商铺的商业前景来说就是一种保证。长期从事商业地产开发的品牌开发商一般都有成熟的合作伙伴以及商铺运营的整体思路或模式，能更大程度保证投资者收益。一个有丰富成功经验的商业运营团队操盘，能够在极短时间内盘活一个商业项目，并使其具有很高的人气。

四看交通

停车方不方便很重要。一般而言，不管是繁华城市中心地段，抑或是新晋社区商业“新贵”，都必须交通便捷。如果做餐饮这类体验式消费，必须要有足够停车位，因为消费者在此停留一般几个小时，停车不方便可能害死一个商业。

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产权式酒店公寓在新兴悄然兴起

日前，新兴县城一家商业地产公司广兴新城，因打着产权式酒店公寓的招商模式而备受投资者关注。那究竟什么是产权式酒店？

所谓产权式酒店，就是开发商建起酒店，再把酒店分成若干个产权卖出去，产权人既可以在该酒店旅游居住，也可以委托酒店管理人把酒店的房间租出去，使产权人从中获益。产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与传统房产投资相比，具有投资较少、风险相对小、回报率较高等优势，但投资者在投资产权式酒店公寓时也需要注意其中存在的风险。

记者了解到，尽管产权式酒店公寓的高投资回报率吸引了大量投资者，但产权式酒店公寓存在的投资回报周期长、委托的酒店管理方的管理能力不足、房屋空置率高等潜在投资风险仍不容忽视，最终投资收益可能会远远低于开发商预计的高投资回报率。所以，投资者在购买产权式酒店公寓时，要综合评估项目后再做决定。

此外，产权式酒店公寓投资回报率的高低和风险大小并不是投资人所能控制的，而是取决于酒店将来的经营状况。投资者在投资产权式酒店公寓前，要深入了解酒店委托方的经营状况和管理水平，不可轻信开发商许诺的高回报，很有可能这些承诺最后都会成空头支票。

对于投资者而言，投资产权式酒店公寓，在签订购房合同时，都应明确产权归属，明晰开发商、酒店管理公司、投资者各自的权益。

（来源：南方日报）