【商业地产学霸班】淘铺三字诀教你买好铺

近两年来，重庆进入疯狂的商业中心扩张高潮。人们可以不时看到如某项目“再造观音桥商圈”、“体量远超北城天街”、“打造几个北城天街”……之类的宣传。但是，那么多的商铺真能为投资者带来稳健的收益吗？戴德梁行重庆公司总经理江冰河说，和北上广相比，重庆的商业出现了结构性失衡，好的商业、大型的商业购物中心不多。重庆正处于“卖铺”时代，散售性的商业物业居多，一些商铺以超市、中低端百货为主，对投资者而言，要综合多个因素的考虑，看商铺是否值得投资。

商业过剩只是阶段性的

针对重庆商业中心的扩张，“十二五”商业规划编制组负责人蒋小兵感触较深。他介绍，目前，重庆商业中心建设量确实比较大，主城在建的数十万平方米、上百万平方米的商业中心就达一二十个。然而，他认为商业中心物业的过剩是阶段性的。开始时有些闲置，但随着结构调整、人口聚集，这些商业会逐步变活。他说，按照规划，近些年主城居民将达到1200万人，主城拓展区将增加人口400多万。因此，商业中心发展具有潜力。

应调节规划引导商业开发

重庆社会科学院城市建设与管理研究所副所长彭劲松认为，主城商业中心的开发，凸显了各个区过于看重地方利益。它们拼命造新的商业中心，形成各个区域板块商业中心层出不穷，商业中心过度发展，高度重叠、密集。比如，观音桥商圈不断扩展，已延伸至红旗河沟。而向北没多远，便是再造一个观音桥商圈的新牌坊商圈。再比如，大坪商圈时代天街亮相没多久，距离它不远的谢家湾便出现了另一个商业“巨无霸”万象城。此外，主城动辄打造数十万平方米以上商业中心的项目可谓比比皆是，如力帆红星国际广场、泽科港城国际、长嘉汇、中核、蓝光COCO时代等等。

大量商业中心物业的出现，造成了商业的虚假繁荣，带来的是商业物业经营回报的大幅下降，以及商业价值的贬低。一些楼盘甚至出现了业主因高价商铺长期租不出去而闹事的事件。

开发商为使地段升值从而获取高额利润，在商业物业上血拼，并未考虑未来主城商业的整体前景。重庆原是一个组团商业特征明显的城市，但如果每个地方都开发商业中心，就没有组团的概念了。彭劲松分析说，“商业中心都有一定的辐射范围，过于密集，势必造成总量过剩，就只有相互恶性竞争。”大肆无制约地开发商业中心，只是满足了开发的短期利益，造成物业的长期过剩。因此，必须有机调节、规划引导商业开发，使得供需相匹配。只有这样，物业才能有较好的经营收益，投资者才能有好的回报。

商铺并非越便宜越好

“对商业物业的投资一定要特别小心。”投资专家、鼎新房地产学校钟光敏校长指出，传统宣传总是说“一铺养三代”，似乎买了门面就“一劳永逸”了。然而，事实并非如此。经营做不好，有的商铺租不出去，租出去的租金也会跌，商业中心物业投资风险很大。在投资门面时，投资者一定要看未来该区域所居住人口的数量，如果人口不会有多大增长，未来租金便很难上涨。

她说，并非任何商铺都值得购买，也并非越便宜就越好。

淘铺三字诀 教你买好铺

今年，由于购房政策的限制，不少投资者把投资焦点转向了“可出租、可出售、可经营”的在售商铺产品上。记者了解到，近期不少开发商推出商铺都赢得了火热的销售业绩。如力帆红星国际广场、龙湖·新壹街、东原·时光荟、香港置地约克郡铂金商铺等。

那么面对如此大的商业体量，如此多的商铺“同台竞技”，如何正确下手买到好铺似乎也成了一种新技能。本期我们邀请到领域机构市场研发中心副总监张鑫、运营副总监崔泽善等业内专家，与大家一道分享他们的淘铺秘诀。

选临街底商

看项目，挑地段

评估商铺的投资价值要从地段、交通、位置、面积、环境等方面来看。领域机构张鑫认为，地段应作为评估的首要因素。目前，主城区商铺价格和价值最高的区域为江北、渝北、北部新区。以江北区为例，如果目前区域的商铺均价在3万元以上，那么区域中心区或核心区，毗邻交通主干道的沿街底商，未来尚有不小的升值价值；具有多年商业积淀的区域优于新区域，如观音桥商圈相比新牌坊商圈更成熟，但价格更高，适合资金实力较强的投资者。

若商铺远离中心区、不临街，只是单纯的社区底商，升值的空间则比较有限，但门槛低，适合中小投资者。区域如果有购物中心，也能吸引周边人气，对提升商铺价值是一大利好。

此外，张鑫认为交通是商铺财富的输血通道，没有通道就没有财富价值。如轨道商业，地铁上盖物业等，都是人流较大区域。如轨道3号线南坪站万达广场，沙坪坝火车站的地铁上盖物业，交通便捷大大提升了购物的舒适性，保证了商铺未来的升值空间。

选社区商铺

看背景，傍大款

据统计数据显示，今年1-9月份，江北、南坪位列重庆商铺成交占比前列。崔泽善认为，上述片区的商铺不少为新兴商圈配套的“刚性需求”。对投资者来讲，选择这些社区商铺的发展潜力肯定能得到有效保证。

崔泽善介绍，选择社区商铺要充分了解社区的入住率、居民的消费能力、消费理念和产品接受度。社区商铺的养商期是个漫长的过程，3—5年的养商期都有可能，投资者出手前要有心理准备。“当社区入住率达到60%时，商铺收益率会持续上升。小区住户在5000-6000户，配套2000平方米左右的社区商铺是比较合适的。这样的社区底商适合入手。”同时，一定要注意店铺设计的均好性，否则后期店铺间因整体设计而造成经营冷热不均，也会令商铺增值大打折扣。“商铺的层高、面积、进深、面宽，乃至上下水设计，都十分考验开发企业的前期规划能力，也直接影响后期的招商和投资回报。因此选择有成功商业地产运营经验的开发企业也很重要。

选综合商业街

看规划，估潜力

选择商铺时，除去交通、客流等常规问题，一定要关注项目所在区域整体的规划和成长空间。在具体考察方面，首先要注意项目的租售关系。租售结合的商铺产品是比较好的选择。开发商自持部分商业引进品牌主力店，会带动整个项目的商业氛围提升。

（来源：重庆晨报）