【商业地产学霸班】社区商铺成为投资界“靠谱青年”

行家简介

欧波

商业地产投资人

2004年起投资商铺，目前自持成都主城区及周边城市多个商铺，面积从10多平米到600平米不等，所投资的商铺租金最高达600元/平米。

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保利·百合花园、锦湖林语

项目简介：保利·百合花园位于城南大源组团，紧邻成都七中高新校区和伊藤洋华堂。保利·锦湖林语位于金融城，临近锦城湖公园。

商铺情况：均属于最传统的社区底商，总投资额不大，项目底商的设计在层高、开间方面都做到最大优化。

买社区底商要搞清能否做餐饮

10月28日，商铺投资行家欧波和投资者一行来到保利在城南的百合花园和锦湖林语，其商铺均属于最传统的社区底商。由于同行的投资者对这类商铺都有过投资经验，他们对此非常有感觉。

对于这类社区商业，投资者们都有自己的认识。他们觉得无论东南西北，都有局部成熟的区域可供选择，没有绝对的投资百慕大。根据投资者自己的资金状况，选择不同价格、不同大小的商铺。“有的投资者觉得商铺单价太高，划不来，但只要租得起价，我觉得就划算。有的商铺价格很低，总租不出去，那种投资就是完全失败的。”保利·百合花园和锦湖林语的社区商铺都是总投资额不大，价位在几十万元到百万元左右的铺子，“这种商铺从投资金额看也适合一般普通家庭”。

据介绍，两个项目针对的购房人群都比较高端，项目底商的设计在层高、开间方面都做到最大优化，底商服务范围不仅是本小区业主，也对周边居住人群有一定辐射作用。以保利·锦湖林语为例，目前商业中已有幼儿园签约入驻，社区底商可针对幼儿园的上下游业态进行招商。

商铺静态回报在5%应可保值

保利的这两个项目是典型的社区商业，这种商业也是大多数投资者选择的安全系数较高、投资金额较少、回报比较稳定的一种商业形态。对于这种商铺的选择，除商业综合体提到的人流量问题外，另外一个选择的经验就是商业经营的内容。有的社区底商是不允许做餐饮的，而餐饮恰恰是社区商业的一个主要功能。在选择商铺位置的时候，按照投资商业的哑铃原则，商业价值从两边向中间递减。临近小区出入大门的商业优于达到较少的边角的商业。对于租金情况，投资者可多考察项目周边的其他租金情况，静态回报在5%应该就可以保值。

看铺投资者反馈

这种商铺即使没有过投资经验的人，也可以选择。只要小区入住的人够多，这种商业的投资金额不大，收益还是比较稳定。商铺可拿来做一些餐饮、干杂店、水果店、洗衣店等，是初涉投资界比较好的选择。

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中海·华府天地

项目简介：中海·华府天地是位于城南金融城豪宅聚集区的商业体，规划以餐饮、休闲业态为主，总建筑面积1.2万平米，分为地上3层，地下1层。

商铺情况：项目尚未开盘，但已有意向客户锁定3层整层，负一楼也在整体出售谈判中。1楼目前均价在6万元/平方左右，2楼均价为2.5万元。

按“哑铃”原则买铺 可视性到达性要强

当欧波和投资者一行来到位于益州大道与成汉南路交叉口的中海国际中心E座时，地下车库已停满上班族的私家车。

华府天地背靠中海城南一号、中海城南华府，左右两边为中海国际中心的写字楼，对面是誉峰，是典型的被高端住宅和写字楼包围的商业体。目前该区域市面上供应的社区商铺较少，除已投用的九方、凯丹，已售、在建或规划的社区商业较少。同行投资者认为，从该区域目前住宅价格看，商铺售价应该不低，但周围人群消费能力较强，高端商业应有市场。

据介绍，目前中海·城南一号2000多户已入住过半，城南华府和城南官邸已于今年交房，目前在售的中海·九号公馆也是延续前两个项目品质的高端楼盘；中海国际中心A、B、E座已基本完全入住，日均办公人数在8000人左右，其余还有7栋写字楼尚未启动使用。仅中海的住宅、写字楼项目，足以为商业部分提供充足的人气。

行家观点

首要考虑铺面可视性可达性

中海·华府天地可归纳为升级的社区商业，兼具独立商街的属性，项目辐射周边高端住宅及办公人群。选择这类商铺，首先考虑铺面可视性和可达性，1楼临近交子大道的商铺肯定是最好的，特别是项目两端的商铺。另外该项目3楼的空间感非常好，开阔且赠送与室内面积相等的户外空间，也值得选择。目前项目周边入住率普遍不够，商铺经营可能仍需一段时间养铺。对于个体投资者，建议选择独立产权、靠近高入住率的大型小区的商铺，商铺的可视性、可到达性要强，按照哑铃原则，商街两头的商铺比中间的好。

看铺投资者反馈

单价比较高，比较考验投资人的资金实力。在中介处了解到交子金街目前的租金可达到300元/平方·月，还是具备很强的投资价值。

（来源：成都商报）