传统商业地产围城下重构 专家提示买铺需谨慎

刚刚过去的“双11”，已经成为网络购物狂欢盛宴的代名词。与传统商业命运息息相关的商业地产，虽然还没有受到电商的直接冲击，但是也切身感受到了一丝丝凉意。与此同时，那些已经投资商业地产或者准备投资商业地产的投资者，在重新面对商业地产时，也都多了些谨慎。

与国内同等级城市相比，大连近年来的商业地产发展速度并不算快，尤其是新增商业综合体数量并不多。不过，未来一段时间内，在大连却将有将近十个大型商业综合体陆续登场，同时还有一批房地产项目配套的商业公建上市。商业地产本身的竞争就已经非常激烈，再加上电商的影响，无论是商业地产的开发，还是投资，都必须在新思维下进行一次重构，才能更好的生存下去。对于那些准备在商业综合体或者社区商铺投资的人来说，现在又该如何选择呢？

商业地产受影响但不会伤筋动骨

相关数据显示：2009年中国网络购物市场规模不到2500亿元，到了2013年这一数值增至1.85万亿元，达到7.4倍。而今年二季度，网络购物在社会消费品零售总额占比首次单季度突破10%。商务部最新数据显示，其监测的5000家重点零售企业1～9月销售额同比增长6.3%，而同期网络购物增长32.2%。电商将分流实体商业的客源成为不争的事实。

网络购物的崛起显然是一种不可逆的发展趋势。商业地产与传统商业联系十分紧密，网络购物对传统商业的影响，自然会传递到商业地产上。但是电商对传统商业究竟会有多大的冲击，这在业内尚没有定论。多数专家认为，在传统商业中，受电商影响最大的是百货等零售业态，而商业地产在招商以及运营过程中，百货的业态占比在下降，而餐饮等体验式商业的占比在上升。因此，商业地产肯定会受到电商的影响，但从目前来看还不至于达到伤筋动骨的地步。如果更乐观地看待这一问题，双方最终实现共赢也是完全有可能的。

及时调整才是商业地产生存之道

避电商之软肋，放大传统商业地产之长处，打造“体验式”商业地产，目前已经在商业地产商中形成共识。电子商务运营成本低，价格较便宜，在标准化产品上具有优势，如图书、箱包，数码产品等；而实体店面具有“体验式消费”的王牌，在餐饮、娱乐，教育等方面具有绝对优势。

商业地产只有不断提高“体验式消费”的比例，增加顾客滞留时间，将购物中心升级为休闲中心、服务中心、社交中心等，才能在未来的竞争中脱颖而出。与一线城市及南方发达城市相比，大连商业地产的调整速度还不够快，不过从去年开始，部分已经开业或者即将开业的商业地产项目，也都逐渐在进行调整。正如某商业地产项目营销负责人所说，当商业地产逐步成熟之时，单一的开发模式必然会被淘汰。如何才能在百花齐放中占得一席之地，这是每一个决心现在进入商业地产开发的开发商必须思考的。

综合体商业投资要看开发商实力

大型卖场、主题式购物中心等商业综合体类型的商铺投资机会为很多投资者所看重。通常商业综合体内的集中式商业由开发商持有，但是其中部分商铺将出售给中小投资者。业内人士认为，投资商业综合体的商铺回报更高，但风险也较大，投资人不要被宣传单上高额的投资回报数字迷惑，而应该重点看清运营管理商的实力，了解投资模式，算好账再下手。

专家建议在投资之前首先要看宏观层面，看这个城市综合体所在区域是否符合政府的导向、城市发展方向，如果是，那么区域没有问题。其次要看商圈和交通，周边人群的消费力，人气首先是取决于区域的消费力。最后还要看综合体内部的动线和布局，最好是选择在出入主力店的必经之路上，会“捡”来不少人流，商气充沛。此外，选择实力雄厚、运营经验丰富的开发商非常重要。城市综合体的后期运营非常重要，最好是选择有成熟经验的开发商。

买铺仍是稳定投资但需更加谨慎

电商虽然冲击了传统商业，但主要还是体现在大型集中式商业，对社区商业来说，影响并不大。因为社区商业解决的是老百姓日常生活问题，这些都是电商无法解决的问题。目前大连楼市的社区商业的商铺投资可选择余地不小，而且在楼市整体偏冷的背景下，这类商铺的价格也随着房价的调整而调整，表现了很高的性价比。业内人士认为，与住宅不同，价格绝对不是选择商铺的首选标准，投资者应根据自己的资金状况，选择不同价格、不同大小的商铺。有的投资者觉得商铺单价太高，划不来，但只要租得上价就划算，有的商铺价格很低，总租不出去，那种投资就是完全失败的。

对于个体投资者，建议选择独立产权、靠近高入住率的大型小区的商铺，商铺的可视性、可到达性要强。按照哑铃原则，商业价值从两边向中间递减，即临近小区出入大门的商业优于人流达到较少的边角的商业。这种商铺即使没有过投资经验的人，也可以选择。只要小区入住的人够多，这种商业的投资金额不大，收益还是比较稳定。社区商铺拿来做一些餐饮、干杂店、水果店、洗衣店等，都是初涉投资界比较好的选择。

（来源：大连晚报）