【商业地产学霸班】险资投资商业地产时机尚未成熟

保监会近期出台多项与保险资金运用相关的政策，如投资优先股、信托计划投资预警、保险资产风险五级分类指引等，监管层的重视无疑将使保险公司在资产配置调整过程中更加谨慎。

业内人士认为，从今年下半年开始，保险公司的大类资产配置结构处于战略性调整期，此前保险公司在资产配置上基本遵循三原则，即加大利率资产配置、增加非 标资产配置以及尽量减少股权类资产配置，但这只是暂时状况。在险资大类配置中，今后非债权类资产的配置比例将提高，包括权益类资产和房地产投资等。

记者了解到，在调整资金配置的过程中，大型险企对权益类资产的投资态度普遍较为谨慎，中小险企则相对积极，而在另类资产中，商业地产则备受险资青睐。

保监会最新公布的数据显示，截至三季度末，保险资金运用余额约为8.77万亿元，同比增长18.2％。险资投资的四大类别呈现出“三降一升”的特点，除其他投资占比上升以外，银行存款、债券、权益资产（股票和证券投资基金）的占比同比均下降。

今年以来，不少中小险企已经加仓权益类资产，部分险企的股票和基金配置占比甚至达到了15％，但由于其资金量较小，对保险行业资金的整体配置比例并没有多大影响。

从中国太保发布的三季报来看，其在前三季度的权益类投资占比不升反降，权益投资三季度末的占比较上年末下降了0.6个百分点。其中，股票投资占比下降了0.9个百分点。

近年来，险资对房地产一直保持较高的投资热情。从各险企公开披露的信息看，保险公司控股的房地产公司数量在其控制的各类非保险子公司中居首位。去年以来，险资投资房地产不再局限在国内，投资范围已扩展到海外。

不过，不少业内人士认为，尽管投资商业地产可以获取稳定的租金收益，可以长期持有，这与保险资金的特性相符合，但当前并非投资国内商业地产的最佳时机。尤其是在债券等固定收益类产品的利率还较高时，险资投资商业地产的比较优势并不明显。

申银万国证券研究所首席经济学家杨成长认为，当前房地产市场可能面临大周期的调整，如果在错误的时机入场，投资商业地产同样可能亏损。与投资商业地产的 “地段”原则相比，“时机”更加重要。大量险资想进入商业地产，尤其是写字楼市场，但并不急于投资，而是在等待时机，2015年将是险资进入商业地产的重 要时点。

（来源：经济参考报）