“截胡”之后：宝龙后发优势明显 再迎发展大机遇

去年滨江的土地战场上，一场突如其来的“截胡”备受关注。

2013年8月底，滨江区被规划为“公建中心”的商业商务用地正式挂牌。该出让地块要求总建筑面积有52%为自持，此前外界盛传龙湖将有意拿下该地造“龙湖·天街”。

然而，在9月26日的竞拍现场，商业地产巨头宝龙斜刺里杀出，同龙湖大战27轮，最终以17.85亿元总价夺魁，楼面价6628元/平米，溢价22.75%。

宝龙城市广场区位图

对于商业配套相对弱势的滨江区而言，宝龙的这次“截胡”承受着区域内极高的期望，这种期望不仅来自一桥地区，甚至于整个江南副城。作为宝龙年内最重要项目之一，破题区域商业困局，滨江宝龙城市广场胜算几何？

前瞻性规划集合城市资源，区域最早享地铁红利

我们把时间再退回到2013年9月的那场土地争夺战，宝龙和龙湖的“双龙会”持续了27轮。事实上，这种多轮数的土地争夺战在滨江时有发生，同年年底，龙湖在最后时刻力压中粮、金地，以420000万元总价竞得区政府中兴地块，30轮的竞拍轮数也刷新了区域的纪录。可以说，在2013年，滨江商地一经推出即遭哄抢是必然的现象。推究其中的原因，这或许还要从滨江区整体的一个规划和其配套说起。

杭州城市规划设计研究院总工程师汤海孺曾将杭州新区发展模式归结为三种：其一，城西发展模式，主要是房地产开发以住宅为主体的蔓延式发展；其二，下沙发展模式，注重是产业功能入驻的发展；其三，滨江发展模式，依托杭州高新技术开发区，产业发展是未来型的，更是研发型的。

正是这种前瞻性的规划，使得滨江区从一开始就处在了相对更高的“起点”上，这也让它无论是在交通、配套还是人才结构上，较其他地区更早的占有了优质资源。

首先是交通，由于东南是未来城市的主要发展方向，因此滨江提前占有整个钱塘江两岸最为优质的交通资源，这一点在轨道交通层面体现的尤为明显。1号线、2号线、4号线、5号线、6号线，杭州近年内规划的地铁线路几乎都从这里经过，从规划上来讲，到2019年杭州市区地铁成网，滨江区是最早享受到地铁利好的。

地铁6号线大致走向

此外，经过多年的开发，滨江区的地面路网已趋向完善，总体可概括为“四桥四道二隧一高速”(四桥：指钱江一桥、三桥、四桥、七桥；四道：江南大道、风情大道、火炬大道、彩虹大道；二隧：庆春隧道、望江隧道；一高速：机场高速)。无论是在滨江通行，还是出入城区或进出机场，都十分便捷。

滨江东西交通动脉——江南大道

配套上，江南实验学校声名在外，浙二医院、儿童医院全新落成，奥体博览城初具规模，以三者为代表，整个区域的配套走在一条建设的“快速路”上。医疗方面，除浙二医院外，这里还有杭州武警医院、滨江医院、省儿保的滨江院区等优质医疗资源。教育这边，杭二中，高新实验学校等比之江南实验亦是不遑多让。

人才结构方面，作为上世纪90年代就成立了的杭州高新技术开发区——滨江的IT白领积淀是杭州其他版块所无法同日而语的，而在经历了阿里巴巴、网易、吉利等多家骨干型企业的带领开发后，滨江的IT白领人群基数更是位列杭州前列。据汤海孺介绍，滨江区现在人口的结构里，在本科的教育水准以上的人才，占总的人口三分之一，这个比例是非常高的。高素质人才的涌入也为滨江区房地产开发提供了非常好的支撑。

东方通信科技园

此外，值得一提的是，6月13日，杭州城市“新总规”正式对外公示。修改后的《总规》，除了新增城西科创、大江东、城北三个城市副中心之外，还提出将滨江地区级中心提升为江南城市副中心，这就意味着滨江今后还可以享受更高级别的公共配套和基础设施建设。

星光大道“独木难支”，商业缺口引巨鳄争相入驻

若根据“木桶原理”来评判滨江区发展的前景，那商业无疑是制约区域再进一步的短板。

10年来，滨江区新增了近23万人，住宅数量也随之增加，然而商业和住宅的发展却是不匹配的。现阶段，位于滨江区政府附近的星光大道，依然是滨江唯一的集中型商业，尽管星光大道在区域内有一定的人气，但仅凭这一座综合体去满足区域内超过25万人口的需求显然是不实际的。

滨江区现唯一的集中型商业——星光大道

尽管存在一定的问题，但业内普遍认为，相比于业已成熟，难以打破现有格局的城西和城北，滨江区的商业发展前景更为广阔。作为一个新区，良好的规划及大量的闲置土地，使得此处成为商业大鳄们的“兵家必争之地”。

据统计，今明两年，滨江区除了之前的商业存量外，全新的增量也不可小觑。商业体量超过百万方，仅确定要上市的写字楼总量就接近40万方。除滨江宝龙城市广场外，当中值得关注的商业项目主要有世茂中心、星光大道二期和龙湖春江郦城的天街。

滨江等待宝龙，宝龙后发优势明显

对于杭州房地产业界而言，很多人对宝龙地产的认识始于2010年底的一次土地出让。当年11月23日，宝龙地产以22亿元的总价，拿下了下沙高教园区三宗相连土地，楼面地价超过1万元/平方米，创下了下沙土地出让的价格新高。此次下沙“飙地”，也成为了当年年末杭州楼市的代表性事件之一。

谈到入驻杭州的初衷，宝龙地产杭州公司营销负责人这样介绍：浙江是中国民营经济最为活跃的区域。中国商业看华东，华东商业看浙江，浙江商业看杭州，这是业内人士对杭州的普遍认知。因此宝龙十分期待杭州未来的商业远景，也非常重视这块市场。

宝龙全国布局图

作为与万科齐名的商业地产巨头，宝龙在全国范围内已拥有26个城市共计54个项目，仅去年一年就获得了2013中国房地产上市公司百强、2013年度最佳商业地产品牌奖、2013中国商业地产企业品牌价值十强等多项殊荣。滨江宝龙城市广场作为该品牌真正意义上入驻杭州主流区域的首发之作，集团上下对其高度重视。

按照政府规划，滨江宝龙城市广场将以商业金融用地为主，打造成包括商业、写字楼等业态于一体的城市综合体。项目位于滨江区江南大道及火炬大道交汇口，体量达40万方，未来会有ShoppingMall、甲级写字楼、顶级服务式公寓、主题商街，将打造成为滨江真正的商务、商业、生活中心。

滨江宝龙城市广场效果图

据悉，宝龙城市广场由全球顶尖设计团队RTKL(美国)参与设计，像深圳万象城、沈阳万象城、上海大宁国际、天津大悦城等标杆综合体项目均出自其手。知名团队的加盟，从中也可以看出，宝龙集团着力将其塑造为滨江标杆建筑的决心。

在等待大牌综合体的站台上，滨江已经等待了太久。从70万方的滨康时代综合体，到卓越时代广场，再到中粮·滨江大悦城的“望眼欲穿”，终于，宝龙城市广场给了滨江一次“尘埃落定”。据悉，项目将于11月首开，推出3号楼商业街，共200套左右，主力户型45-70平米，价格待定。

优质的配套条件、待填补的商业缺口、产品定位的优势，无论是之于滨江还是之于宝龙，这都是一个改变现状的良机，滨江的后发优势将随着时间得到验证。

（来源：住在杭州网）