细分酒店式公寓市场 关注后期投资回报

双限政策全面松绑，酒店式公寓的同质化、高库存问题也随之而来，如今在在新的市场环境下，酒店式公寓该何去何从呢？如何开拓新的市场?关于这类产品，新的定位、新的策略、新的服务又在哪里？

近日，中大银泰城、蓝钻天成、融创·杭州印、钱塘之星、远洋公馆、东田怡丰城等酒店式公寓代表与业内专家们，就围绕着这些议题展开了激烈的讨论。

讨论会上，业内专家、汉嘉地产顾问副总经理陈焕春就”双限放开后，酒店式公寓未来的市场趋势和变化”发表了观点。

陈焕春认为，未来酒店式公寓市场怎么走，关键要从细分市场来分析。目前，杭州的酒店式公寓根据客户不同，可以细分成五类。

第一类，挤入性的。在总价上具有较大的优势。很多人买酒店式公寓是因为手头上有一点小钱，所以酒店式公寓的门槛越低，这类客户量就会越多。这两 年市场酒店式公寓越做越小，也是从这个角度出发的。把面积控制得小，总价上又降低一个档次，就会扩大它的客户群。这一类目前表现还是良好的。

第二类，投资兼自住的。这类客户就是政策放松前后会产生一定外地客户，限购限得比较紧的时候，购买资格缺乏了，就想去买一套酒店式公寓过渡一下。但是这类客户也是在特定板块内的特定客群，基本上随着政策的变化摇摆，不是非常主流的，相对来说承受的总价不是特别高。

第三类，投资保值的。投资保值和挤入性最主要的区别是，选择的板块和承受的价格是不一样的。这一类相对来说会选择比较稳妥比较成熟的板块，日后 的租金各方面都非常有保障的产品。酒店式公寓存量重灾区的几个板块，可能是这些客户比较亲睐的，因为这些板块规划上面相对地位比较高，也比较成熟，也是酒 店式公寓的主力军，主要还是从投资保值角度来的，主力户型也确实是四五十方的产品。

第四类，投资兼收藏。这一类客户会在相对比较稀缺的板块去选择一些品质比较高端的产品。但是基本上还是小户型的酒店式公寓，也有一定的市场，比如像西子国际这种户型不大，但品质各方面都比较高的产品。

第五类，豪宅替代品。这一类接下来可能会出现在钱江新城这种公认的豪宅板块里，豪宅的供应已经非常稀缺的时候，出现了一些200平方米以上的酒店式公寓产品。它们可能是按照豪宅标准去建的，但是比豪宅价格稍微便宜一点，比较突出性价比。

陈焕春表示，这几类产品来说在市场上发育都挺不错，将这五类市场理顺后会发现，政策解限之后酒店式公寓市场影响不会太大，因为将酒店式公寓拿来 自住的客户并不是市场的主力。“后期这五类市场，除了豪宅替代品之外，其他所有的投资最终要落到未来租金的支撑，因而可以看到很多开发商在这方面做了很多 努力，包括短期做一定的返租、和一些有托管能力的机构去签约，提升投资者信心。对于挤入性来讲，你只要给他一个合适的总价，以及支撑他未来租金市场的一个 理由，可能就比较容易撬动，但是其它的几类市场还是要把工作做细。”陈焕春认为，未来要实现酒店式公寓的去化，应该还是会在以后租赁市场上做文章。

（来源：住在杭州网）