杭州写字楼供应放缓需求复苏 钱江新城板块重要性突显

2015年1月12日，世邦魏理仕杭州发布《2014杭州房地产市场回顾及2015展望》。2014年杭州写字楼市场供应放缓需求复苏，内资企业为需求主力。钱江新城随该区域逐步成熟日渐成为杭城写字楼最重要板块，定位高端、业态丰富、开发理念超前的蓝筹写字楼受到投资者及租户亲睐。2014杭州进入购物中心时代，多中心商圈格局形成，新兴商圈为杭州商业地产市场带来活力。高端住宅市场与整体市场走势相同，销量上显示先抑后扬的特点，四季度成交飙升。土地市场表现平平，呈现开发商信心不足，成交量溢价率双双低迷。世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢表示：2015年将成为杭州楼市承上启下的一年。差异化，创新，转型将成为2015以及未来几年的关键词。而整体宏观经济的调整和放缓也将在中短期内一定程度上改变杭州乃至中国楼市的基调，从而推动房地产行业进入生命发展周期的新阶段。

数据来源：世邦魏理仕研究部

优质写字楼市场–供应放缓需求复苏，内资企业为需求主力；钱江新城板块重要性突显

2014年杭州优质写字楼市场仅3个项目交付使用，全年新增供应约146,000平方米，仅为2013年的37%。来自金融服务、互联网/电商和专业服务的写字楼需求强劲，推高全年净吸纳量至271,000平方米，较2013年增长一倍。世邦魏理仕的统计显示，金融服务、互联网/电商和专业服务这三大需求主力分别贡献全年写字楼租赁成交面积的37%、26%和21%。同时，市场需求的内资导向明显，成交面积中有90%由内资企业贡献。供应放缓而需求复苏，令写字楼空置率全年下降5.2个百分点至18.8%。武林、黄龙空置率均位于10%，而钱江新城空置率亦回落至26.4%。

2014年杭州写字楼租金全年上涨1.1%，但板块分化明显。成熟区域高品质项目的供不应求使黄龙和武林的租金分别上涨5.1%和3.6%，而钱江新城的较高空置率导致租金在2014年下滑3.6%。尽管如此，钱江新城已经成长为杭州写字楼市场最重要的板块。截至2014年底，钱江新城优质写字楼存量逾120万平方米，占总存量的46%；而过去三年期间的净吸纳量的66%来自于钱江新城。

2015年预计约有28万平方米的新增供应，全部位于钱江新城内或其周边。按过去五年的年均净吸纳量24万平方米来推算，2015年杭州优质写字楼市场将基本处于供需平衡的局面，空置率将小幅走低，租金呈平稳或小幅上扬走势态 势。其中钱江新城板块预期2015年仍是喜忧参半：一方面，地铁4号线通车将大幅改善钱江新城核心区域的通达度并吸引核心区域租户南迁；另一方面，大量新增供应将使板块继续处于较大的去化压力之下，对租金上涨形成制约。而可租面积紧张的黄龙、武林等成熟板块的租金涨幅仍将优于钱江新城。

优质商铺市场–杭城迈入购物中心时代，国际品牌踊跃开店，租金有望进一步上涨

2014年是杭州真正意义上进入购物中心时代的一年。全年有四个新开业购物中心，包括天虹购物中心、湖滨银泰四期、万达广场和中大银泰城，累计新增供应达32万平方米，创历年新高并使购物中心面积占比升至优质商铺总面积的2/3，占据显著多数。

新购物中心的开业以及万象城等现有项目品牌的调整带动国际品牌踊跃开店。2014年，MICHAEL KORS，CHARLES&KEITH，FOREVER 21、CHOCOOLATE及D2C等品牌完成杭城首秀，苹果旗舰店入驻湖滨银泰，同时NEW BALANCE、CALVIN KLEIN，TOMMY HILFIGER、MCM、TIFFANY等品牌亦积极拓展已有店铺网络。从2014年开业品牌的类型来看，快时尚和设计师品牌较为活跃。

百货店的调整变得更加频繁。杭州百货大楼计划与银泰百货武林店合并，银泰百货西湖店升级为西湖银泰城，解百重装登场后又启动新一轮调整，尚泰百货撤出万象城。如何通过改造和调整以提升在购物体验和业态丰富度等方面的竞争力是众多百货亟需面对的挑战。受调整项目增多影响，2014年杭州优质商铺市场空置率略有上升，四季度末报4.0%，较2013年末升1.5个百分点。购物中心首层平均租金全年上涨1.9%，但受国内经济增长放缓和电商冲击的影响，租金涨幅较2013年的14.7%大幅缩水。

面积达60,000平方米的西子国际将是2015年的唯一新增供应。尽管电商冲击下实体商业面临调整不可避免，但正如世邦魏理仕近期发布的《中国物业投资指南：零售物业篇》中指出的那样，杭州及附近城市庞大的富裕人口资源将对零售品牌形成持续的吸引力，在低市场空置率的推动下有望进一步带动租金上涨。2015年，老旧项目的升级调整和购物中心化仍将继续上演；同时，以城北、城西为代表的新兴商圈的涌现则昭示多中心商圈格局的逐步形成。

高档住宅市场–住宅销售先抑后扬，2015年中楼价有望再度提升

2014年年底杭州(主城区及萧山、余杭)住宅市场存量继续攀升至9.6万套左右，较2013年年底上涨28.5%。其中主城区住宅存量约3.7万套，亦较一年前增加了20.0%。本年度主城区住宅成交3.1万套，较2013年微降2.8%。但从今年的季度成交量来看，住宅销售先抑后扬，渐入佳境住宅市场在2014年上半年的困境在下半年有明显的改观；尤其是三季度限购取消之后，首套房认定放松、央行降息、“杭八条”等政策利好接踵而至，带动成交量飙升。2014年前两季度月均成交均低于2,000套，三季度升至月均2,800套，四季度更是达到月均4,600套之多。

单价3万元以上的高端市场与整体市场走势相同。今年各季度2014年各季度成交量依次分别为367套、526套、732套和1,306套，下半年放量明显。全年成交2,931套，较2013年下滑5.7%。价格方面，高档公寓平均价格全年下跌4.2%至每平方米39,357元，季度最大跌幅2.2%出现在二季度，而三季度价格跌幅开始收敛，四季度出现企稳迹象。

展望2015年，央行有进一步降息的概率较高，楼市政策、资金面整体也预期将优于去年2014年。但当前近10万套存量意味着去库存仍旧是短期内开发商的首要任务。随着开发商信心和资金状况的逐步改善，杭州楼价在年中出现拐点再拾升轨不无可能。

土地市场-成交量溢价率双双低迷；2015年土地成交会增多，价格增长有限

2014年杭州土地市场表现平平，全年共仅成功出让145宗地块（不包含工业用地），自是2008年以来单年最低；出让总金额约822亿元，较2013年下降38%。扣除加油站、停车场等用途地块后，2014年136宗地块的平均溢价率仅为2.9%，最高溢价率仅为45.9%，溢价率在5%以下的高达87.5%，零溢价成交占比接近四成。而2013年同口径下土地成交平均溢价率为16.7%，最高溢价率达238.3%，溢价率5%以下地块占比为62.6%。随着房价理性回归，开发商对未来房价增长预期有了更合理的判断，所以对土地出让金额出价谨慎。

展望2015，楼市成交复苏和资金面的放松使开放商商有更强的意愿和能力进行土地储备，2015年杭城土地市场的活跃度将得到提升，但开发商对土地溢价水平仍将持相对理性的态度。

工业物业市场–工业企业的蓬勃拉动工业用地成交活跃地价将进一步高企

2014年前11个月，杭州规模以上工业增加值同比增长8.7%，增速高于2013年同期0.9个百分点。工业企业增长的逐步好转拉动工业土地和物业的需求。2014年，杭州主城区及余杭、萧山地区共成交工业用地403宗，总土地面积近560万平方米；其中萧山区域土地成交最为活跃，占工业用地总成交面积的68%左右。全年工业用地价格上涨11.3%，涨速较2012年和2013年明显加快。

工业物业方面，2014年工业厂房、仓库和研发物业的平均租金分别上涨6.6%、4.4%和4.6%。杭州作为电子商务行业的起源地，与电商相关的物流仓储需求活跃；但高标准仓库供应稀缺的局面在2014年并未有实质性改善，现有优质项目的出租率均在90%以上，供不应求推动仓库租金继续上涨。

未来两年内，杭州近郊地区将出现一些高端物流仓储项目，如普洛斯杭州钱江物流园项目，园区规划可租赁面积约54,000平方米；万通余杭广德项目，其二期建成后将提供约100,000平方米的国际标准物流仓储面积。但上述供应尚不足以改变杭州优质仓储市场供不应求，2015年仓库租金预计将继续稳步攀升；同时工业用地的日益稀缺亦将进一步推高土地价格。

（来源：搜房网）