【商业地产学霸班】教你如何“海淘”商铺

投资商铺非同于投资其它商业地产，更不同于投资民用地产。成功的商铺投资不但可以给你带来稳定的收入，更能成为你或你一家人的生钱树。“一铺遮荫三代人”生动表达了商铺地产的巨大潜力，但是要种植培养这棵大树非容易之事。商铺投资耗资大，短期回报低，如需银行借贷，规则麻烦多等这些因素使许多人裹足不前，更使许多人望铺兴叹：没有实力投资商铺。

今天，将总结许多成功人仕的经历及本人的观察与调查，为您介绍成功投资商铺的六大步骤。

步骤一  确定投资目的

如同栽种一棵果树，不能期望今年种下，明年就给你结果。投资商铺首先需要作长期打算。但是很多商铺投资者总希望在短短的几年内就收回投资。持有这样心态的投资者会失望，更有可能会"亏掉血本"。因为商业经营已不属高利润行业，想通过买商铺爆发不太可能。商铺投资的特点就是每年回报比较稳定，但不高，特别是在繁华地段，回报很低。

想购买的人多，租金就是这么多，回报自然就很低了。在悉尼市中心，回报率一般在总投资的3%-6%之间。商铺的升值主要通过土地的升值来体现。如果土地价格没有太大变化，商铺价格也不太可能狂涨。因此在投资前，一定要拥有长期投资的良好心态，耐心等待这棵树生根、开花、结果。这个周期，目前在悉尼市至少7-10年时间。

所以一些成功的投资者说，我买这个铺是留给子孙后代的。

步骤二 确定投资资金

投资资金是自用资金还是银行贷款，是考虑仅高于利息的资金回报还是租金养房，投资者必须仔细考虑自身的财务状况，没有一个固定模式。但原则是要合理运用投资的资金，综合考虑商业地产的周期更替、税务优惠，实现投资效益的最大化，同时又要把风险降到最低点。不借钱，不好，没有充分发挥"功杆作用"；借钱太多，风险大，容易翻船。这次世界经济风暴中许多负债累累的投资者都倒下了。

有不少跃跃欲试商铺投资者一直在找商铺，有的找了5-6年也没有找到。

原因是他们想找高回报，好地段，蓝筹租客。要比银行高的回报可能性不大。房主为甚么要卖掉？因爲他可以很容易重组贷款。有些人说一定要超过银行利息，这样的铺位可以找到，但地段肯定是不佳的，或者很难找到理想租客。但地段不好的又不要，这种人始终没有办法进入商铺投资，不是眞正的商铺投资者。

还有一种情况，投资者高价买下商铺，逼租客付高租金，但是没有考虑租客承担能力。尽管房租很高，但租客频频更换，投资者必须不断找租客，会出现租赁空缺期，还需付给中介公司佣金，增加成本，结果反而导致回报率下降。

步骤三  寻找投资地段

房地产业有句行话叫"第一地段，第二是地段，第三还是地段"。与住宅不同，商业地产所处的地理位置至关重要，大到一条街的区位，小到朝南朝北，街头还是街尾，都有讲究。

影响商业地产的区位因素有：人口数量，人流量。投资澳洲地产，最大的城市是悉尼，人口最集中的地区是悉尼CBD，在CBD最重要的街道是George St，Pitt St，Liverpool St，其次就是墨尔本市中心，如Little Collin St。这些地段商业气氛浓厚，行人、游人非常集中，但这些地段很少有商铺出售，就是有，价格也令人跌破眼镜。俗话说"好货不便宜，便宜没好货"。要投资黄金地段，就要准备足够的"黄金"去购买。否则，适合考虑其它投资项目。

步骤四 比较投资价格

商铺的投资价格关键要看商铺租金水平及租赁情况，以及将来发展前景。

首先考虑租金是否合理。有些租金是在4-5年前签定的，不能改变。但在这段时间内该地段已经发生翻天覆地的变化了，租金仍却然很低。但是一旦租约期满了，就可以大幅涨租金了。不过有的租金已经到顶点了，不然租客没法承受了。所是不能光看表面数字，而要用"慧眼"查看实底。

投资商铺应多从升值的角度去考虑。如果20,000元/平方米在未来可以升值5000元，和10,000元/平方米可以升值1000元相比，宁可选择前者。另外商铺重要的是有人气，未来最有人气的地方纔最有价値。还有看未来商铺供应状况，比如在悉尼市中，未来几乎没有多少商铺可以开发建造的，人口却越来越多，最后导致土地上涨是必然趋势。另一处像Campbell Town，有大量空地，可以造许多商常Campbell Town商铺的价格只有悉尼CBD的百分之三十。有眼光的人，还是会考虑悉尼市中心的投资，原因是供不应求。

步骤五 斟酌投资形态

要选择适当的投资物业形态，每种物业形态的投资价値都是不一样的。

对投资者本身的适合性也会因人而异。一方面要了解建筑的安全性、合法性。产权是永久性的，还是租赁性的；是独立式商铺，还是分契式的商铺。

分契式商铺，公共管理费是由谁来承担的，是房东，还是房客。租约中，有没有转租的。独立式商铺，有人称为"有头有脚""有天有地"。一般人认为是可以改建加高的。有历史遗留保留条例的，一般人认为是不可以改建的。实际上，并非如此，具体必须在区市政厅查询后才能证实。投资形态在一定程度上决定商铺的最终价値。

步骤六 抓住投资时机

许多业内人仕及成功人士认为抓住投资时机比三斧"地段"更重要，如果说眞的想拾"便宜货"，也只有在人人都说不好的时期进入。这时，你特别需要"胆量"。

在零八年中期，金融风暴最烈之时，人人都吓破了胆，市场上也有大量的物业抛出。这时，是投资者的最佳时机。我有一位熟人是开议价旅行社的，就这时在悉尼买了250平方米的商业地产。这个地产价格只有07年的最高峰时的60%，现在这个价位又升上去了，有些人羡慕地说那人有"手气"，其实不然。那人的确是有眼光，有胆量。

投资时机不是"投机时机"，二者截然不同。区别是，前者是通过充分分析而作出购买决定，并且也作好了最坏准备；后者是冒险，一旦市场变坏，则无法应对。

投资商铺，就像栽种一棵树苗。首先要选苗、种栽、浇灌、施肥，而后这棵树才会长枝、开花、结果，多年后才年年硕果累累，这时人人都会问你要这棵"摇钱树"。这时，即便不卖掉，你的商铺投资也成功了。

（来源：搜房网）