【商业地产学霸班】银泰、万达这么多综合体该咋选？

城市综合体建设近年来发展异常迅速，当越来越多的城市综合体获得成功后，越来越多的开发商开始竞相模仿。这种类型的商业地产除了商铺之外，还包括酒店式公寓、写字楼、公寓、街铺等多种物业形式。一般来说，开发商持有部分主力店、酒店等，其余的则会根据实际情况对外出售。因此，对于中小投资者来说，城市综合体同样提供了一定的投资机遇。

发展空间是关键

建筑体量大的城市综合体，一般情况下很难在市中心区域找到合适的地块，因此，大多数城市综合体项目建在城郊，因此商业氛围的培养需要一段时间。投资者在选择新兴商业中心的综合体时，要考察周边的配套情况，交通优势，区域格局，产业分布情况是否与之相适应，并考察周边人口分布情况，收入情况，初步判断此区域是否具备发展前景。当然，在这个判断过程当中，市政规划对城市综合体商铺的影响就显得尤为重要。

关注整体开发

需要注意的是，不能以选社区商铺或者街铺的方式来选择城市综合体的商铺。商铺的价值体现在经营上面，因此挑选商铺的要点就是从发现其经营价值出发。而对于城市综合体来说，则主要应从规划、开发企业、规模以及城市的经济发展水平等方面来考察。一个城市综合体是否值得投资需要看该项目的整体规划布局是否合理、项目所处的地理位置是否具有较大的发展潜力、项目的开发企业实力是否足够强大，以及是否拥有一套完整的产业链和战略规划等等。

规模并非越大越好

城市综合体规模一般都比较大，少则十几二十万平方米，多则上百万平方米，但其建设规模并非越大越好。根据商业面积与服务人群数量之间关系，人均购物面积保持在1.1～1.2平方米。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。

投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金收益和升值潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，所以目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。

盯牢开发商

投资者在关注这类城市综合体时，首先要做到的就是应选对投资品种。对于公寓、街铺、底商、写字楼等项目，都可以进行投资。但对于原本应该由开发商持有并经营的主力店和酒店等，则应该谨慎对待，如果被分割出售，则有可能对后期统一经营造成巨大影响，进而无法“反哺”投资者。

其次，投资者要关心的就是经营管理机构。应该尽量选择品牌开发商，或者在城市综合体营运方面已经积累了诸多经验的开发商。一般情况下，知名开发商开发的项目成功概率相对较大。同时，应该尽可能购买开发商、投资商大量持有的项目，只有开发商自身大量持有，这样的物业也才可能被开发商自己经营好。

第三，对于交通条件、业态选择以及目标群体定位等方面，投资者也应该进行详尽了解，以做到心中有数。根据商业面积与服务人群数量之间关系，人均购物面积、区域收入水平以及城市综合体的建设规模和实际需求都有一定的联系。通常一个综合体项目及其所辐射区域商业氛围的形成需要3至5年，需要投资者自身有全面的规划和认识。

（来源：台州商报）