杭州某楼盘商铺对折成交 是暗箱操作+阴阳合同？

3月24日和25日两天，江干区九堡某楼盘连续夺得主城区成交榜首。引起记者关注的是，该楼盘原本每平米成交均价一直在两万元上下，这两天的签约均价却低得不可思议。这不到万元的成交均价，相当于打了对折。经记者查实，这两日售出24套房源的全部为商铺。

两日售出24套商铺 每平米成交均价不到万元

透明售房网数据显示，24日，该楼盘售出商铺11套，签约均价8689元/平米；25日售出商铺13套，均价9312元/平米。往日，该楼盘商铺的售价一直在两万元/平米上下，最低的签约均价也在17893元/平米。

如此低的成交价格，是开发商“以价换量”的行为吗？记者致电该楼盘售楼处，接电话的工作人员表示“并非出售”，而是“承包给了中介公司”。

该楼盘已经售出的商铺（摄于3月25日）

为了弄清楚所谓的“承包”究竟是什么，记者于25日下午走访了该楼盘售楼处。售楼处现场工作人员却告诉我们并非“承包”，“实际上就是成交”。至于具体的情况，对方说：“我只是个打工的，不清楚啊，只是上级说有个单子，我们就负责签约。”

面对工作人员的语焉不详，记者提出能否提供上级或者主管的联系方式。该工作人员以不方便和主管已经调到集团其他项目等诸多原因拒绝了。

低价成交的背后 是否存在“暗箱操作”？

工作人员讳莫如深的态度，给原本看似简单的成交数据打上了更多的问号。为了拨开低价成交背后的层层迷雾，记者又联系了开发商方面的相关知情人。

该知情人士透露：“据我所知，实际上是当初产权人买商铺是按照市场价买的，但是一直没有做网签，没有办产权证。然后现在再通过中介，以较低的价格签约。产权人一直都没有变更，但是这样的话，交的税会少一些。”知情人士认为，这实际上是一种合理避税，是产权人的个人行为。

记者查阅了相关资料后了解到，合理避税，是指在法律允许的情况下，以合法的手段和方式来达到纳税人减少缴纳税款的经济行为。虽然避税行为可能被认为是不道德的，但合理避税所使用的方式却是合法的。

为了证实知情人士说法的可操作性，记者咨询了杭州市房产交易产权登记管理中心。“市场上确实是存在一些利用私下的协议来避税的，但是实际操作没有想象的那么容易。”

登记管理中心的工作人员告诉我们：“实际上，杭州二手房的产权交易，税款的标准并不是由买卖双方的协议价格决定的。其中的契税、交易印花税、土地出让金、个人所得税等多项税种，都是通过成交价和评估价中高的一者决定的。”也就是说，当成交价远低于市场评估价之时，决定税款标准的将会是市场评估价。

“不过这些规定是针对二手房，而现在这个事件只能当做是开发商的一个降价行为，我们也没办法进行监管。”该工作人员补充道。

那么这种行为真的可能是产权人的“个人行为”吗？汉嘉地产顾问副总经理陈焕春是这样解读的：“既然是直接透明售房网上的网签，那么肯定和开发商有关系，至少开发商默认了产权人的这种行为。”

陈焕春认为，在这次的低价成交事件中，产权人用市场价购入商铺，通过中介以及开发商，以较低的价格签约，实际很有可能涉及了“阴阳合同”。

“阴阳合同”有风险 可能引发矛盾纠纷

为购房避税而签订阴阳合同

陈焕春所说的“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方真实意思的体现，而是以逃避国家税收等为目的的；对内的一份则是双方真实意思的表达，可以是书面的，也可以是口头的。

陈焕春表示：“通过‘阴阳合同’把房价做高或者做低的情况都是有的。这个事件里面，所谓的产权人为了避税而做出的行为从可行性上也是说的通的。”

“阴阳合同”是一种违规行为，再给当事人带来“利益”的同时，也预示着风险。由于“阴阳合同”存在未登记、约定不明、合同不规范等问题，有时甚至可能只是口头的约定，在履行的过程中很容易出现矛盾。

杭州市房产交易产权登记管理中心工作人员提醒：“事实上大部分的‘阴阳合同’都在矛盾纠纷产生了之后才被我们所发现。实际上这种行为有很大的风险，可能埋下很多隐患。”

（来源：凤凰房产）