【商业地产学霸班】人流量越大的商铺越值钱吗？

对商业地产而言，有三“气”是不可或缺的，即“人气、商气、财气”。“人气”即人流量，“商气”就是商业氛围，而“财气”即由人气与商气带来的财富效应。不论是整体的商业圈还是单个的商铺，高人流量无疑是商气的来源和投资利润的可靠保证，因此人气是前提，商气是核心，财气是根本，一个赚钱的商铺，必须要有大量的人气才能带动，商气激活了，财气才能聚集。

问：人流量越大的商铺越值得投资吗？

答：理论上来讲，一般人群流量大的地方，都会产生商业行业，必竟人气旺盛是保证商铺日常运营的基本要素前提，但是不是说商铺投资仅有高人流量就OK了吗？我的答案是：No。一般我们去某个商铺销售中心考察时，售楼小姐都会跟你说周边人流量如何如何，似乎人流量对商铺是万能的。这显然是个误区。

我们知道，火车站和客运站是客流量最大的地方了，那是不是就可以说火车站和客运站旁的商铺就是“金”铺了呢？这实际上是将“高人流量”与“有效人流”混为一谈了。火车站与客运站的人流，绝大多数为商铺的无效人流，原因很简单，往来车站的人流，无非两种人群：回家的、出差或出外打工的。

而这两种人群目的性都非常明确，要么归心似箭，要么时间紧迫，哪有闲暇时间去逛街，所谓来的来了，去的去了。也就是说，火车站和客运站虽然是高人流量的地方，却不是最聚客的地方，因为这种噪杂混乱的地方，很难让人产生停留的欲望；你见过没事喜欢去逛火车站和客运站的吗？恐怕只有小偷与小商小贩了。其次从进出火车站和客运站的人群来看，其购物消费都具有临时性特征，如快餐、饮品、烟酒等，且消费档次较低。所以我们看到，火车站与客运站附近，开快餐店的比吃饭的人多，卖便宜货的比逛街的人多。

因此这种地方的商铺，其收益率缺乏可靠的保证，投资价值和经营收益都会大打折扣，投资此类商铺时宜谨慎。因此在选择商铺投资时，不要过于被高人流量所诱惑，还需要客观的分析与事实论证，只有有效人流量大的商圈或商铺，才有投资价值。故在选择投资商铺前，一定要对商圈的性质与人群特征进行观察和分析。商圈的性质决定了你的商铺投资定位，而人群特征又决定了你的商铺收益损益情况。

（来源：亿房网）